Twardoch: Oddolne budownictwo mieszkaniowe, czyli jak mieszkać wspólnie

Oddolne budownictwo mieszkaniowe jest formą pozyskiwania mieszkań, której podstawowymi cechami są:

  1. działanie non-for-profit,
  2. inicjacja procesu przez przyszłych lokatorów
  3. partycypacyjny oraz
  4. wspólnotowy charakter przedsięwzięcia.

Powyższe cele można realizować w ramach udziału w grupie budowlanej, w małej spółdzielni mieszkaniowej, lub w cohousingu.

thumb_DSC_2174_1024Budownictwo oddolne to szczególny rodzaj społecznego budownictwa mieszkaniowego. Poza budownictwem publicznym, które zaspokaja potrzeby mieszkaniowe w sposób instytucjonalny (generując spore koszty publiczne), i budownictwem deweloperskim, które produkuje towar rynkowy (celem działań jest osiągnięcie zysku) – jest to trzecia dostępna forma nieindywidualnego budownictwa mieszkaniowego. Bywa nazywane partycypacyjnym budownictwem mieszkaniowym, a w literaturze anglojęzycznej występuje jako collaborative housing. Powinno charakteryzować się wspomnianymi cechami konstytutywnymi, jednak poszczególne jego rodzaje i przyjęte rozwiązania budownicze różnią się między sobą formą prawną, docelową formą organizacji, historią oraz celami, które stoją za powstaniem budynków.

Spółdzielnie mieszkaniowe. Spółdzielnie mieszkaniowe (kooperatywy) są najstarszą z trzech opisywanych form samoorganizacji mieszkaniowej. Z tego względu ich działanie jest najbardziej doprecyzowane prawnie. Zgodnie z ustawą spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe są to mieszkania znajdujące się w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa to dobrowolne i samorządne zrzeszenie członków, prowadzące działalność gospodarczą zmierzającą do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Do mieszkań spółdzielczych przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego, możliwe jest także wydzielenie własności lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, czyli podstawowa, związana z ideą spółdzielczości forma zasiedlenia lokalu, to forma pośrednia między posiadaniem mieszkania a jego najmem. Z jednej, strony lokator nie ma prawa własności, czyli nie może sprzedać ani zastawić mieszkania, nie jest ono także dziedziczone. Z drugiej strony, osoba, której przysługuje to prawo, jest objęta ochroną jak w przypadku posiadania lokalu, np. może wnosić o ochronę sądową w przypadku bezprawnie zajętego mieszkania lub o zaprzestanie naruszenia posiadania. Także najbliżsi spadkobiercy takiej osoby – warunkiem jest zamieszkiwanie z członkiem spółdzielni – maja prawo do roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i mogą zostać nowymi najemcami spółdzielczego mieszkania lokatorskiego.

thumb_DSC_2043_1024Prekursorem spółdzielczości w Polsce był Stanisław Staszic, który w 1812 r. założył Towarzystwo Rolnicze Hrubieszowskie, a dla mieszkalnictwa kluczowymi osobami byli Teodor Teoplitz oraz Stanisław Tołwiński, inicjatorzy Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w 1921 r.; a także Władysław Dobrzyński, autor opracowanej z polecenia Ministerstwa Zdrowia Publicznego broszury „Kooperatywy mieszkaniowe: wskazówki praktyczne” (Dobrzyński 1921). Najstarsze, powstałe na terenie dzisiejszej Polski, spółdzielnie mieszkaniowe to powołane w 1890 roku: spółdzielnia bydgoska oraz poznańska spółdzielnia „Pomoc”. Do rozpoczęcia I wojny światowej na terenach dawnych ziem polskich powstało ok. 40 spółdzielni mieszkaniowych. Po pierwszej wojnie światowej wprowadzono specjalne ustawodawstwo i możliwość preferencyjnego kredytowania spółdzielni, dzięki czemu w latach 1924-1937 powstało ok. 96 000 mieszkań spółdzielczych (Śliwa 2004). Po drugiej wojnie światowej stopniowo zaczął się proces upaństwowienia spółdzielni i objęcia ich centralnym zarządem. Sposób funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych w okresie PRL nie miał wiele wspólnego z oryginalnym rozumieniem kooperatywy, sprawił jednak, że po okresie transformacji idea spółdzielni mieszkaniowej była mocno zdewaluowana.

Koncepcja małych spółdzielni mieszkaniowych, oderwanych od głównego nurtu spółdzielni upaństwowionych, przewija się w realizacjach mieszkaniowych od lat 80-tych XX w. Zyskała pewną popularność w okresie po transformacji, a przed wejściem dużych deweloperów na polski rynek (por. zespół mieszkaniowy na Kokocińcu w Katowicach, 1992 – 1995).

Cohousing. Robert Idem (Idem 2012), w poświęconej tematowi książce, opisuje cohousing jako wspólnotowe kształtowanie środowiska mieszkaniowego, czyli jako budowę wspólnoty mieszkaniowej opartej na współpracy i bliskich, wręcz towarzyskich, relacjach sąsiedzkich. Kathryn McCamat oraz Charles Durrett (McCamant et al. 1994), po wielu latach studiowania zagadnienia w krajach skandynawskich, precyzują zasady, jakimi rządzi się cohousing:

  1. Proces partycypacji
  2. Projektowanie z intencją zapewnienia zarówno prywatności, jak i interakcji społecznych
  3. Rozległa wspólna infrastruktura, uzupełniająca domy prywatne
  4. Zarządzanie w pełni przez mieszkańców
  5. Niehierarchiczna struktura
  6. Odrębne źródła dochodów.

Idea cohousingu wywodzi się z Dani (z duń. bofalleskskaber), a pierwszy zespół budynków, który można zaliczyć do tego nurtu, powstał w 1972 r. według projektu arch. Theo Bjerga i Palle Dyreborga. Pierwotna forma duńskiego cohousingu to jednorodzinne zespoły zabudowy podmiejskiej, budowane ze względu na potrzebę życia we wspólnocie sąsiedzkiej, oraz aby umożliwić wpływ na wygląd i funkcjonowanie otoczenia, oraz zapewnić bezpieczną przestrzeń dla dzieci. Idea rozpowszechniła się w całej Skandynawii, przyjmując różne warianty. Obecnie w Danii bofalleskskaber może przyjąć trzy formy własności: spółdzielnie (60%), mieszkania prywatne (32%), oraz mieszkania czynszowe (8%) (Idem 2012, str.74-79). W Polsce do lutego 2017 r. nie powstał żaden obiekt w pełni spełniający powyższą definicję.

Grupa budowlana. Najmniej sprecyzowaną, a przez to najbardziej różnorodną formą organizacji są grupy budowlane. Dzięki literaturze przedmiotu mocno kojarzy się je z Berlinem. Berlińskie początki oddolnego budownictwa mieszkaniowego sięgają końca lat 1970-tych oraz przeznaczonej do rewitalizacji dzielnicy Kreuzberg.

thumb_DSC_2152_1024Gdy w związku z Międzynarodową Wystawą Budowlaną IBA, około osiemdziesiąt starych kamienic zostało przeznaczonych do wyburzenia, przejęli je niezgadzający się z tą decyzją młodzi ludzie, zamieniając kamienice w squaty. Ze względu na tymczasowy charakter squatów, w ich miejsce zaczęto tworzyć wspólnotowe formy samoorganizacji. Z inicjatywy komisarzy IBA, organizacjom, które zgodziły się na współpracę z miastem oraz na legalizację struktury, miasto przekazało budynki. Staraniem mieszkańców budynki odnowiono, i w takiej formie – jak większość ustanowionych w tamtym czasie wspólnot – funkcjonują do dziś (por. także Twardoch 2016).

Drugim ważnym impulsem dla popularyzacji oddolnych ruchów mieszkaniowych w Berlinie było zjednoczenie Niemiec. Wielu mieszkańców wschodniego Berlina opuściło swoje mieszkania bez intencji powrotu. Na początku lat 90-tych XX w. w centrum wschodniego Berlina było 25 000 niezamieszkanych lokali, z czego 8 000 w dzielnicy Prenzlauerberg. Opuszczone mieszkania zajmowali zafascynowani transformacją młodzi ludzie, napływający ze świata. Nowi mieszkańcy łączyli się w grupy i wspólnie odnawiali budynki, a w opuszczonych dotąd przyziemiach, metodą zrób to sam (z ang. DIY) otwierali bary, sklepy, kawiarnie i pracownie.

Trzecia fala budownictwa oddolnego rozpoczęła się w 2002 r., gdy Senat Berlina obciął fundusze na programy mieszkaniowe. Znalezienie większego lokum za rozsądną cenę w dzielnicach śródmiejskich stało się bardzo trudne. Dotychczasowi mieszkańcy nie chcieli wyprowadzać się poza centrum miasta. Sąsiedzi i przyjaciele zaczęli tworzyć grupy budowlane. Inicjatorami byli najczęściej mieszkający w danej okolicy architekci, którzy angażowali do projektu swoich przyjaciół. W takich domach pojawiały się mieszkania prywatne i przestrzenie pracy – biura, pracownie, warsztaty – i inne przestrzenie wspólne (por. Happach & Komorowska 2013). W 2013 r. ukazała się ważna, prezentująca zjawisko książka: „Self-Made City” (Ring 2013), w której opisano ponad 30 przedsięwzięć oddolnego budownictwa mieszkaniowego z lat 2005 – 2008. Dowodziła, że ma ono rację bytu w dużym mieście w XXI wieku.

Powstające obecnie w Polsce kooperatywy: Kooperatywa Nowa Żerniki, oraz Pomorska Kooperatywa Mieszkaniowa, są de facto grupami budowlanymi.

W tabeli poniżej przedstawiono cechy szczególne (wspólne i różnicujące) wszystkich trzech form oddolnego budownictwa mieszkaniowego.

Tabela 1. Trzy główne modele oddolnego budownictwa mieszkaniowego

Tabela 01

Korzyści: kto zyskuje? Oddolne budownictwo mieszkaniowe (obm) przynosi korzyści zarówno dla przyszłych mieszkańców, jak i dla miast, w których powstaje.

Zyski dla przyszłych mieszkańców:

1. niższe koszty budowy oraz eksploatacji mieszkań – brak obsługi deweloperskiej (zysku dewelopera, kosztów reklamy, pracowników, siedziby, etc.), podział kosztów wspólnych, takich jak np. koszt projektu, uzgodnień, przyłączy, instalacji, obsługi części wspólnych;

2. bezpieczniejsze środowisko mieszkaniowe – grupa sąsiedzka buduje społeczność, zanim zasiedli budynek; więzi sąsiedzkie wytwarzają się w procesie przygotowania inwestycji oraz podczas budowy;

3. możliwość personalizacji przestrzeni życia – wpływ na formę i układ mieszkania, wpływ na części wspólne inwestycji (wewnętrzne przestrzenie wspólne, podwórko lub ogród, etc.); możliwość manifestacji wizji światopoglądowych i pasji (np. podejścia proekologicznego, hodowli pszczół lub warzyw); możliwość uzupełnienia budynku o spersonalizowane dodatkowe funkcje (np. biura, sklepy, inne miejsca pracy dostosowane do potrzeb przyszłych mieszkańców); możliwość adaptacji budynków do specjalnych potrzeb pewnych grup społecznych, np. seniorów (senior –cohousing / cohousing senioralny, por Labus 2016);

4. potencjał współużytkowania pomieszczeń – zwłaszcza tych, z których korzysta się sporadycznie (pokoi gościnnych, sal na większe spotkania, jacuzzi, siłowni, etc.) lub tych, których współużytkowanie nie wpływa negatywnie na poczucie prywatności (rowerowni, warsztatów, pralni, coworkingu ze wspólnym wyposażeniem w drukarkę i współdzielony sprzęt biurowy, etc.) Znane są przypadki (por. Autofreie siedlung w Wiedniu) gdzie mieszkańcy jednego zespołu mieszkaniowego posiadają wspólne samochody, użytkowane w razie potrzeby wg ustalonego harmonogramu.

Jeżeli chodzi o strukturę miasta, odpowiednio zaprogramowana oddolna zabudowa mieszkaniowa przynosi:

1. wzrost bezpieczeństwa – do społeczności miejskiej wprowadzana jest żywa, już zintegrowana i społecznie odpowiedzialna wspólnota (w przypadku zabudowy deweloperskiej proces ten, jeżeli następuje, trwa wiele lat);

2.  wyższą jakość powstającej zabudowy – proces projektowy oraz budowlany kontrolowany jest bezpośrednio przez inwestorów;

3. zwiększenie aktywności społecznej w dzielnicy – przeznaczając działki dla obm na preferencyjnych warunkach, władze lokalne mają możliwość wymagać od grup większego zaangażowania w rozwój sąsiedztwa;

4. zwiększenie efektywności wykorzystania infrastruktury – obm to doskonały sposób na dogęszczanie miast: niewielkie grupy budowlane są w stanie zagospodarować trudne, niewielkie i nieforemne działki, których zabudowa nie byłaby opłacalna dla deweloperów komercyjnych;

5. może być sposobem na przyciągnięcie do miejscowości podlegającym depopulacji nowych mieszkańców – szczególnie osób młodych.

Tabela 2. Korzyści z oddolnego budownictwa mieszkaniowego dla miast i mieszkańców – podsumowanie

Tabela 02 thumb_DSC_2148_1024

Rola samorządów. Opierając się na istniejących rozwiązaniach prawnych, władze lokalne mają możliwość wsparcia grup budowlanych. Podstawową formą wsparcia, niewymagającą dużych nakładów finansowych, jest promocja i pomoc organizacyjna, jak opracowanie modelowych umów; oraz pomoc prawna, przynajmniej na etapie związywania się jednostek budowlanych. Kolejnym krokiem jest przeznaczenie części działek miejskich dla oddolnych grup budowlanych w przetargach, z których wyłączone są przedsiębiorstwa komercyjne budujące dla zysku. Najlepsze efekty w przypadku obm przynosi także przeznaczanie gruntów pod użytkowanie wieczyste – zamiast sprzedaży. Z jednaj strony mocno zwiększa dostępność inwestycji dla grup niekomercyjnych, z drugiej – pozostawia miastu większy, niż przypadku nabycia gruntów, wpływ na jakość i formę inwestycji. Takie rozwiązanie zastosowano z powodzeniem we Wrocławiu, gdzie na terenie dzielnicy Nowe Żerniki trzy działki budowlane przeznaczono dla kooperatyw mieszkaniowych. Kolejną formą pomocy, również wykorzystaną we Wrocławiu, jest pomoc grupom w negocjacjami z bankami. Obecność przedstawicieli władz lokalnych, nawet jeżeli nie łączy się z gwarantowaniem kredytów, co jest trudne do przeprowadzenia ze względów proceduralnych, znacznie uwiarygadnia inwestycje. Dla rozwoju oddolnego budownictwa mieszkaniowego w Polsce istotne jest także zorganizowanie tematycznej bazy wiedzy i dobrych praktyk, połączone z doradztwem, łączeniem potencjalnych członków grup budowlanych, pomocą w procesach organizacyjnych i partycypacyjnych, oraz pośrednictwem w rozmowach z fachowcami. W wielu krajach taką rolę pełnią organizacje pozarządowe lub przedsiębiorstwa komercyjne (np. Institut für kreative Nachhaltigkeit http://id22.net/, czy cohausing-berlin.de), ale mogą ją przejąć samorządy.

Podsumowanie. Odpowiednio skonstruowana polityka mieszkaniowa powinna obejmować trzy równorzędne kierunki działań: ilość – jakość – dostępność. Faworyzacja którejkolwiek z trzech grup działań prowadzi do patologii na rynku mieszkaniowym. Znaczna część obecnych polskich problemów w sektorze mieszkaniowym związana jest z zaniedbaniami związanymi z kierunkiem trzecim – dostępnością. Oddolne budownictwo mieszkaniowe wpisuje się we wszystkie trzy kierunki, co ilustruje Tabela 3.

Tabela 3. Trzy kierunki polityki mieszkaniowej wraz z przykładowymi działaniami i powiązaniami z oddolnym budownictwem mieszkaniowym.

Tabela 03

Zachęcamy do zapoznania się z prezentacjami:

Agata Twardoch – Oddolne budownictwo mieszkaniowe
Agata Twardoch – Oddolne budownictwo mieszkaniowe 2

 

Twardoch 01 Twardoch 02 Twardoch 03 Twardoch 04 Twardoch 05 Twardoch 06 Twardoch 07 Twardoch 08 Twardoch 09 Twardoch 10 Twardoch 11 Twardoch 12 Twardoch 13 Twardoch 14 Twardoch 15 Twardoch 16

 

Bibliografia:

Dobrzyński, W., 1921. Kooperatywy mieszkaniowe : wskazówki praktyczne, Warszawa: Instytut Wydawniczy “Bibljoteka Polska”. Available at: http://katalog.nukat.edu.pl/lib/item?id=chamo:1161749&theme=nukat.

Happach, M. & Komorowska, M., 2013. Jak robią to sąsiedzi – kooperatywy w Berlinie. Architektura-Murator, (5). Available at: http://www.wroclaw.pl/jak-robia-to-sasiedzi-kooperatywy-w-berlinie-cz-i.

Idem, R., 2012. Kształtowanie mikrośrodowiska jako miejsca wspólnoty,

Labus, A., 2016. Senior cohousing in cross-cutting research. Architecture, Civil engineering, Environment, (4).

McCamant, K.M. et al., 1994. Cohousing: A Contemporary Approach to Housing Ourselves: Kathryn M. Mccamant, Charles Durrett, Ellen Hertzman, Charles W. Moore: 9780898155396: Amazon.com: Books, Berkeley: 10 Speed Press. Available at: https://www.amazon.com/Cohousing-Contemporary-Approach-Housing-Ourselves/dp/0898155398.

Ring, K., 2013. Selfmade City : Berlin : Stadtgestaltung und Wohnprojekte in Eigeninitiative, Berlin: Jovis.

Śliwa, Z., 2004. Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce, Bydgoszcz: Qax Manufaktura Artystyczna.

Twardoch, A., 2016. Innowacje z miasta IBA. Architektura-Murator, 2, bll28–32. Available at: https://www.academia.edu/24166502/Innowacje_z_miasta_IBA.

Opracowanie powstało na podstawie wcześniejszych prac autorki:

  1. „Oddolne budownictwo mieszkaniowe: kooperatywy, cohousing, grupy budowlane. Potencjał i perspektywy” [w:] „Mieszkalnictwo w Polsce. Dobre praktyki” Raport (w przygotowaniu).
  2. „Perspektywy oddolnego budownictwa mieszkaniowego. Przykłady, bariery, powiązania z lokalną polityką mieszkaniową” [w:] Problemy Polityki Społecznej (przyjęte do druku).