Miejskie mieszkania

miejska polityka mieszkaniowa

Biurem odpowiedzialnym za tworzenie miejskiej polityki mieszkaniowej jest Biuro Polityki Lokalowej. Rolę wykonawczą mają poszczególne dzielnice m.st. Warszawy. BPL dotychczas zajmowało się głównie zasobem mieszkaniowym m.st. Warszawy, tj. mieszkaniami socjalnymi i komunalnymi (na czas nieoznaczony), które są wynajmowane przez dzielnice, na podstawie Uchwały Rady Miasta. Biuro działa ponad jednostkami dzielnicowymi.

Zasady wynajmowania lokali są określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Przepisy mówią, że zadaniem gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. W art. 4 jest zapisane, że gmina zapewnia lokale socjalne, zamienne i zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach. Tym samym, Ustawodawca określił, że szczególna pomoc mieszkaniowa jest skierowana do określonych grup: osób o niskich dochodach.

Podstawową cechą lokalu socjalnego jest to, że wynajem odbywa się na czas określony – pobyt w mieszkaniu jest czasowy, do maksymalnie 5 lat. To główna różnica między lokalem socjalnym a komunalnym: ten drugi wynajmowany jest na czas nieoznaczony. Oczywiście, lokal socjalny jest jednocześnie lokalem komunalnym – znajduje się w zasobie Miasta.

Lokale socjalne są wynajmowane dwóm grupom osób: tym, które znajdują się w trudnych warunkach mieszkaniowych i pozostają w niedostatku, tj. osiągają bardzo niskie dochody (dla gospodarstw jednoosobowych to 130% najniższej emerytury, a dla gospodarstw wieloosobowych – 100% najniższej emerytury na osobę), oraz – tak jest w większości przypadków w Warszawie – tym, wobec których sąd orzekł eksmisję z zajmowanego lokalu i przyznał prawo do otrzymania lokalu socjalnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera katalog osób, którym sąd – decydując o eksmisji – nie może odmówić prawa do lokalu socjalnego. Są to m.in. kobiety w ciąży, małoletni, obłożnie chorzy, niezależnie od poziomu osiąganych dochodów emeryci, renciści, spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. W tych przypadkach brak korelacji kryterium dochodowego z prawem do lokalu socjalnego. W planowanych zmianach ustawy ma zniknąć zapis o automatycznym przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, w zamian – sąd będzie ustalał, czy to prawo komuś przysługuje, analizując indywidualną sytuacje materialną. Wykonanie wyroku eksmisyjnego dla osób, którym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, jest wstrzymane do czasu przedstawienia oferty takiego mieszkania przez gminę. Jeśli gmina nie przedstawi oferty przez dłuższy czas – płaci odszkodowanie.

mieszkania 17Miasto musi zapewnić lokal osobom eksmitowanym z zasobu gminnego, ale też spółdzielczego czy prywatnego. Ten obowiązek, w połączeniu z koniecznością płacenia odszkodowań w przypadku braku możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego, powoduje, że mimo wynajmowania ok. 1000 mieszkań socjalnych przez Miasto rocznie, zapotrzebowanie na nie jest stałe i utrzymuje się na poziomie około 2700 rocznie. To właśnie osoby, którym sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał uprawnienie do lokalu socjalnego – co roku w urzędach dzielnic są rejestrowane nowe wyroki.

Ta sytuacja sprawia, że zmieniła się struktura kolejki oczekujących – kiedyś więcej osób oczekiwało na wynajęcie lokalu na czas nieoznaczony, i w związku z tym dłużej czekało się na jego wynajęcie. Obecnie 70% oczekujących na lokal od Miasta to osoby czekające na mieszkanie socjalne, wobec czego dłużej czeka się na lokal socjalny niż na komunalny.

W lokalach socjalnych minimalna powierzchnia mieszkalna na osobę wynosi 5 m² dla gospodarstw wieloosobowych i 10 m² dla gospodarstw jednoosobowych. Powierzchnia mieszkalna oznacza pokój (bez powierzchni korytarza, łazienki czy kuchni). Ustawodawca określił, że lokal socjalny może być o obniżonym standardzie – w Warszawie zdarza się, że na lokale socjalne wynajmowane są lokale pełnowartościowe, ale zdarza się, że wynajmuje się lokale np. bez centralnego ogrzewania, z toaletą na korytarzu, itd. To zależy od zasobu, jakim aktualnie dysponuje dzielnica. Są dzielnice, jak np. Śródmieście, w których zasobie większość mieszkań jest pełnowartościowych, w budynkach z pełnym wyposażeniem, a są dzielnice, np. Praga Północ, Włochy czy Praga Południe, w których zasobie są lokale o niższym standardzie. Niemniej m.st. Warszawa dąży do likwidacji substandarowego zasobu. Za wynajmowanie lokali, ich ewidencję i informację o stanie technicznym – odpowiadają zarządy dzielnic i to one prowadzą gospodarkę mieszkaniową, m.in. określają, które lokale będą wynajęte jako socjalne. Wynajęcie lokalu jako socjalnego nie oznacza, że za jakiś czas nie może on zostać wykreślony z ewidencji lokali socjalnych i być ponownie wynajęty jako lokal na czas nieoznaczony.

Po upływie 5 lat od podpisania umowy najmu na lokal socjalny, jeżeli najemca nadal znajduje się w niedostatku, może podpisać umowę na kolejne 5 lat: zostaje w tym samym mieszkaniu, a czynsz nie wzrasta, jest tak samo niski. A jeśli w ciągu 5 lat poprawiły się mu/jej warunki materialne, jednak jego lub jej dochody nie przekraczają kryterium dochodowego dla mieszkań komunalnych, to może wynająć dotychczasowy lokal na czas nieoznaczony – wówczas wzrasta czynsz.

Procedura wynajęcia lokalu socjalnego i lokalu na czas nieoznaczony nie różni się. Odbywa się na wniosek zainteresowanego/ej. Jedynie w przypadku wyroku eksmisyjnego z zasądzonym prawem do lokalu jest inna – do miasta nie zgłasza się potencjalny najemca, tylko wierzyciel. To on lub ona składa wniosek o wykonanie wyroku eksmisyjnego, a gdy miasto ma w zasobie lokal socjalny, przystępuje do realizacji złożonego wyroku. Osoba/y, której przyznano uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego nie są sprawdzani pod kątem dochodów. Miasto sprawdza jedynie, czy mają jakiekolwiek specjalne potrzeby związane np. z niepełnosprawnością – tak, aby zaproponowany lokal je spełniał. Osobie eksmitowanej zostaje przedstawiona jedna, konkretna oferta, nie ma ona możliwości wyboru.

DSC_2795Natomiast procedurę przyznania lokalu na czas nieoznaczony rozpoczyna zainteresowany/a: musi się zgłosić do urzędu dzielnicy właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Wyjątkiem są osoby bezdomne, ale tylko takie, które nigdy wcześniej nie mieszkały w Warszawie – mogą one złożyć wniosek w urzędzie dowolnej dzielnicy – tej, w jakiej chcą mieszkać. Jeśli osoba bezdomna mieszkała wcześniej w Warszawie, to właściwym miejscem dla złożenia wniosku jest urząd dzielnicy, gdzie po raz ostatni mieszkała. Sam wniosek można otrzymać w urzędzie lub pobrać ze strony internetowej. Jest dość szczegółowy, m.in. wymaga informacji o strukturze gospodarstwa domowego, gdzie dana osoba zamieszkuje, jaki czynsz płaci w tym miejscu, czy nie ma zaległości w opłatach, czy osoba nie posiada tytułu do innego lokalu, jaka jest jej ogólna sytuacja majątkowa, czy ma oszczędności, itd. Po złożeniu wniosek jest kierowany do Wydziału Zasobów Lokalowych. To jednostka, która funkcjonuje w każdym urzędzie dzielnicy. Pracownicy Wydziału weryfikują informacje: często idą pod wskazany adres, żeby sprawdzić, czy opisane warunki odpowiadają rzeczywistej sytuacji. Ponadto, burmistrz dzielnicy może wystąpić do ośrodka pomocy społecznej o wydanie opinii o na temat sytuacji osobistej, rodzinnej, dochodowej i majątkowej wnioskodawcy oraz osób zgłoszonych przez niego do wspólnego zamieszkiwania.

Po weryfikacji wniosku, jest on oceniany przez komisję mieszkaniową złożoną z radnych dzielnicy – funkcjonuje ona w każdej dzielnicy. To ciało opiniodawcze, nie ma mocy rozstrzygania wniosku. Opinia komisji nie jest wiążąca dla Zarządu Dzielnicy – to on podejmuje ostateczną decyzję o wynajęciu lokalu i odpowiada za stosowanie prawa. Opinia komisji mieszkaniowej i decyzja zarządu dzielnicy są zazwyczaj zbieżne. Gdy zarząd dzielnicy podejmie decyzję o zakwalifikowaniu do wynajęcia lokalu (socjalnego lub na czas nieoznaczony) – to wnioskodawca/dawczyni jest umieszczany/a na liście osób zakwalifikowanych. Lista jest tworzona raz w roku, choć może być uzupełniana co kwartał – decyzję o uzupełnieniu podejmuje zarząd dzielnicy, jeśli zachodzi taka konieczność.

Czas wynajęcia lokalu jest różny dla różnych dzielnic. W jednej dzielnicy od momentu zakwalifikowania do podpisania umowy upływają 3 miesiące, a w drugiej – 3 lata. Jako że więcej osób oczekuje na lokal socjalny, czas wynajęcia lokalu socjalnego jest dłuższy niż lokalu na czas nieoznaczony.

dsc_9914Gdy przychodzi kolej danej osoby z listy – zostają jej przedstawione maksymalnie dwie oferty, uwzględniające specyfikę jej gospodarstwa: wielkość, wystąpienie specjalnych potrzeb/niepełnosprawności. Jeśli osoba nie przyjmie żadnej z propozycji, zarząd dzielnicy decyduje albo o skreśleniu z listy, albo o przesunięciu na koniec kolejki. To rozwiązanie przyjęto, aby nie utrzymywać na liście osób, które nie są zainteresowane wynajęciem lokalu.

Ogólna zasada, jaką Miasto kieruje się przy przyznawaniu lokali, mówi, że do starego zasobu kieruje się osoby, którym lokal jest przyznawany po raz pierwszy, natomiast do nowych budynków – kierowani są najemcy z dłuższym stażem, którzy do tej pory wywiązywali się z warunków umowy, regularnie wnosili opłaty, nie było na nich skarg, itd. Często lokal w nowym budynku jest dla nich lokalem zamiennym – np. budynek, w którym wcześniej wynajmowali mieszkanie komunalne, jest objęty decyzją Powiatowego Inspektoratu Budowlanego, nakazem opuszczenie budynku z uwagi na stan techniczny, co oznacza, że wszyscy muszą zostać z niego wykwaterowani; albo jest rewitalizowany (w przypadku projektów rewitalizacyjnych, po ich zakończeniu najemcy decydują, czy chcą wrócić do starego budynku, czy wolą dalej wynajmować w nowym budynku, w którym mieszkali na czas remontów – doświadczenia miast prowadzących projekty rewitalizacyjne, m.in. Łodzi, mówią, że zazwyczaj najemcy nie chcą wracać do starych mieszkań, jako że to generuje konieczność ponownego urządzania, remontowania, itd.).

Gdy osoba z listy zgodzi się na wynajem wskazanego lokalu, jest wydawane skierowanie i – podpisana umowa na czas nieoznaczony. Podpisanie umowy poprzedzone jest wpłatą kaucji: sześciokrotności miesięcznego czynszu. W ten sposób staje się Najemcą, zaczyna mieszkać w danym miejscu.

Jeżeli wywiązuje się z warunków umowy: nie zalega z czynszem, nie podnajmuje lokalu bez zgody Miasta, nie opuściła lokalu, nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu w Warszawie, to może mieszkać tak długo, jak chce, a Miasto nie może wypowiedzieć umowy. Bolączką Warszawy i innych gmin w Polsce jest to, że jeśli najemca mieszka z dziećmi, to dzieci – automatycznie, po śmierci dotychczasowego najemcy, z mocy prawa – wstępują w stosunek najmu, nie muszą spełniać żadnego kryterium (np. dochodowego) poza okolicznością mieszkania z najemcą. Rocznie około 400 osób wstępuje w stosunek najmu w tym trybie – oznacza to, że tyle lokali jest de facto dziedziczonych. Projekt zmian w Ustawie o ochronie praw lokatorów zakłada, że to nie będzie już możliwe, tzn. wstąpienie dzieci w stosunek najmu z Miastem będzie możliwy tylko, jeśli spełnią kryterium dochodowe. Projekt głosi też – to rewolucyjne – że nie będzie umów na czas nieokreślony, wszystkie umowy na wynajem lokali od Miasta będą zawarte na czas określony. Jeśli ustawa zostanie przyjęta przez parlament, znacząco poprawi się sytuacja z zasobem mieszkaniowym, a miasto będzie mogło elastyczniej nim gospodarować.

DSC_1277Mieszkania socjalne i komunalne przyznawane są w oparciu o dwa typy kryteriów: dochodowe i metrażowe. Kryterium metrażowe jest takie samo dla lokali socjalnych i komunalnych. Lokale są przyznawane osobom mieszkającym w trudnych warunkach. Oznacza to albo bezdomnych, albo osoby mieszkające w miejscu, gdzie powierzchnia mieszkalna na osobę nie przekracza 6 m2 – to kryterium warszawskie, wyższe niż w innych miastach w Polsce, gdzie wynosi 5 m2. „Trudne warunki” oznaczają też miejsca nieprzystosowane do pobytu ludzi, czyli np. mieszkanie na działkach, w pustostanach. Zwolnione z kryterium metrażowego są osoby niepełnosprawne, obłożnie chore lub rodziny z problemem przemocy, alkoholizmu. Dostarczenie np. niebieskiej karty może zdecydować o pierwszeństwie w przyznaniu lokalu, tj. przesunięciu w kolejce oczekujących.

Kryterium dochodowe przy mieszkaniach socjalnych wynosi 130% najniższej emerytury w przypadku gospodarstw jednoosobowych (1 147,33 zł) i 100% najniższej emerytury na osobę w gospodarstwach wieloosobowych (882,56 zł). W mieszkaniach komunalnych – na czas nieoznaczony – kryterium wynosi 160% najniższej emerytury, tj. 1412 zł dochodu wg ustawy o dodatkach mieszkaniowych, czyli ok. 1700 zł brutto na osobę w gospodarstwie wieloosobowym i 220% najniższej emerytury tj. 1941 zł, czyli ok. 2380 zł brutto w gospodarstwach jednoosobowych.

Dochód w rozumieniu ustawy o dodatkach mieszkaniowych to dochód minus koszty uzyskania przychodu minus składki na ubezpieczenia społeczne. Jest to wyliczenie pośrednie między dochodem brutto a netto. Zwiększone kryterium dochodowe przysługuje emerytom i rencistom, wychowankom pieczy zastępczej, rodzinom wielodzietnym, osobom niepełnosprawnym i osobom mieszkającym w budynkach dekretowych. Szczególnym rozwiązaniem dla dekretowców, którzy mają powyżej 70 lat i ich jedynym źródłem utrzymania jest emerytura lub renta, jest zwolnienie z obu kryteriów naraz – i z dochodowego, i z metrażowego. Decyzję o zwolnieniu podejmuje zarząd dzielnicy.

Większość osób oczekujących na przyznanie lokalu od Miasta to małe gospodarstwa: jedno-, dwu- i trzyosobowe, co też wynika z ogólnej zmiany struktury rodzin w Polsce. Brak jednak szczegółowych danych na ich temat (wiek, płeć). Największe zapotrzebowanie na lokale jest dla gospodarstw dwu- i trzyosobowych (dane na koniec 2015 roku).

Odrębną kategorię mieszkań stanowią mieszkania tzw. chronione i wspomagane. Ich funkcjonowania nie reguluje Uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych (przewiduje ona jedynie możliwość przekazania lokalu na taki cel). W przypadku mieszkań chronionych i wspomaganych BPL, na wniosek Biura Pomocy i Projektów Społecznych, poszukuje w dzielnicach lokalu, który mógłby być przekazany Warszawskiemu Centrum Pomocy Rodzinie na realizację tego celu. BPiPS informuje BPL, że jest zapotrzebowanie na lokal oraz precyzuje wymagania (np. związane z dostępem dla osób niepełnosprawnych). Od sierpnia 2016 roku ułatwiono procedurę i lokal taki wydzielany jest z zasobu zarządzeniem Prezydenta, wcześniej następowało to na podstawie uchwały Rady Miasta. Chodzi o to, aby jak najbardziej skrócić czas przekazania lokalu.

DSC_1268Po wydzieleniu lokalu na realizację celów społecznych, WCPR we współpracy z BPiPS organizuje konkurs dla organizacji pozarządowej (NGO) na prowadzenie mieszkania wspomaganego. Przesłanką do skierowania kogoś do mieszkania wspomaganego lub chronionego jest: niepełnosprawność intelektualna, niepełnosprawność fizyczna (osoby po wypadkach), wychodzenie z bezdomności, wychodzenie z domu dziecka lub ośrodka opiekuńczego. Pobyt w mieszkaniu jest czasowy i ma na celu trening – przystosowanie do samodzielnego życia, oraz nabycie jakichś umiejętności. Trening odbywa się pod okiem asystenta, który albo mieszka, albo przychodzi do mieszkania, np. na 2 godziny dziennie. Dokładny program pomocy ustala organizacja (NGO), która wygrała konkurs na prowadzenie mieszkania. W ustawodawstwie – Rozporządzeniu Ministra Pracy i Polityki Społecznej – zdefiniowane są tylko mieszkania chronione, natomiast mieszkania wspomagane/treningowe działają na zasadzie nieokreślonej przepisami. W nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów być może zostanie uregulowany ten zakres.

Biuro Polityki Lokalowej nie wynajmuje mieszkań w zasobie TBS-u, ale dysponuje 307 lokalami w TBS, które powstały dzięki wkładowi Miasta – w przeszłości wpłaciło ono partycypację na ich budowę. W przypadku zwolnienia któregoś z 307 lokali, Prezydent m.st. Warszawy wskazuje kolejnych najemców. Spółki miejskie mają w swojej dyspozycji lokale mieszkalne – przeznaczone dla osób o wyższych dochodach niż przy wynajmie z zasobu miasta.

Osoba, która ubiega się o wynajem mieszkania od TBS-u, niezależnie czy z partycypacją, czy bez, musi spełnić 2 kryteria: nie może posiadać tytułu prawnego do innego lokalu, a jej miesięczny dochód nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie (dana ustalana dorocznie, przez wojewodę). Dla województwa mazowieckiego aktualnie to 4800 zł wg ustawy o dodatkach mieszkaniowych. To kryterium jest zwiększone o 20% (razem 5760 zł) dla gospodarstw jednoosobowych. Wynajęcie lokalu – po spełnieniu obu kryteriów – odbywa się albo w taki sposób, że najemca/najemczyni wpłaca partycypację w kosztach budowy, albo stara się o wynajem z puli 307 lokali, gdzie Miasto wpłaciło partycypację. Jednak do zasobu miejskiego w TBS w pierwszej kolejności kieruje się osoby z budynków dekretowych, tzn. te, które nie spełniają kryterium dochodowego do wynajmu na czas oznaczony. W drugiej kolejności kieruje się inne osoby niespełniające kryterium dochodowego dla lokali komunalnych, a które są w trudnej sytuacji mieszkaniowej.


DSC_2754Nowym projektem są
Mieszkania+. Ze strony Miasta, wkładem w projekt ma być przekazanie działek. Nie jest wiadomo na tym etapie projektu, na jakich zasadach ma się odbywać współpraca i czy w zamian za przekazanie działek Miasto otrzyma część wybudowanych mieszkań. Wiadomo, że czynsz ma wynosić 3% wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa to wskaźnik ustalany dwa razy do roku przez wojewodę – wartość odtworzenia danego zasobu. Dla województwa mazowieckiego aktualnie 3% wartości odtworzeniowej to 14,81 zł za metr.

3% wartości odtworzeniowej to maksymalny pułap, do jakiego właściciel budynku może podnieść czynsz lokatorom bez dodatkowych uzasadnień, co szczególnie ważne w przypadku budynków dekretowych. Jeśli planowana podwyżka przekracza 3%, np. ma wynieść 5% wartości odtworzeniowej, to właściciel musi przedstawić najemcy kalkulację kosztów, uzasadniającą podwyżkę. Przykładem uzasadnienia jest planowany remont (z podaniem kwot). Jeśli najemca nie zgodzi się z kalkulacją – może wystąpić do sądu o uznanie podwyżki za bezzasadną.

Opracowała Natalia Malek na podstawie rozmowy z Karoliną Kubit (Biuro Polityki Lokalowej).

Zdjęcia z debat Mieszkania2030: Radosław Ziębora, Rafał Motyl.

Więcej o debatach: http://2030.um.warszawa.pl/mieszkania2030-debaty/