Raport z Inkubatorów „Miasto zwarte” oraz „Mieszkać wspólnie”

Raport podsumowujący procesy projektowe w ramach Inkubatora Mieszkania 2030
Warszawa, kwiecień 2017

Redakcja raportu:

Ewa Stokłuska (Pracownia Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”)

Współpraca:

Michał Kwasieborski (cooperativa studio)

Urszula Majewska (Marzyciele i Rzemieślnicy. Dom Innowacji Społecznych)

Agnieszka Sikorska (cooperativa studio)

Jan Wiśniewski (Pracownia Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”)

W dokumencie wykorzystano materiały podsumowujące przygotowane przez członków zespołów pracujących w ramach obydwu procesów projektowych Inkubatora Mieszkania 2030, a także grafikę przygotowaną przez zespół wespół na potrzeby procesu prac nad aktualizacją strategii rozwoju Warszawy „Warszawa 2030” oraz fotografie autorstwa Radosława Ziębory (Urząd m.st. Warszawa) i Magdaleny Gawin (Marzyciele i Rzemieślnicy. Dom Innowacji Społecznych).

inkubator wspólnie 06

Wprowadzenie

Niniejszy raport zawiera podsumowanie dwóch procesów tworzenia rekomendacji dla konkretnych rozwiązań, które mogłyby stać się elementami polityki mieszkaniowej m.st. Warszawy i znaleźć swoje odbicie w przygotowywanym programie „Mieszkania 2030”. Procesy te były realizowane pod wspólnym szyldem „Inkubator Mieszkania2030” jako partycypacyjne działania projektowe, włączające w przygotowywanie rekomendacji dla polityk miejskich mieszkańców i mieszkanki Warszawy.

W ramach opisywanych tu procesów uczestnicy inkubatorów zajęli się dwoma tematami wskazanymi przez przedstawicieli Urzędu m.st. Warszawy: kwestią zagęszczania zabudowy mieszkaniowej (inkubator „Miasto zwarte – jak zagęszczać miasto i utrzymać wysoką jakość życia”) oraz rozwiązań wspierających „wspólne zamieszkiwanie” na terenie Warszawy (inkubator „Mieszkać wspólnie”). W ramach każdego z nich skupiono się na szczegółowych zagadnieniach wskazanych przez Zleceniodawcę procesów, czyli Urząd m.st. Warszawa.

Poniżej prezentujemy podsumowanie obu inkubatorów. Każdy z nich został opisany osobno, z uwzględnieniem krótkiego opisu logiki przebiegu procesu (która była w tych dwóch przypadkach nieco inna), oraz szczegółowymi rekomendacjami wypracowanymi w trakcie prac inkubatorów przez jego uczestników. Raport zbiera i podsumowuje najważniejsze efekty pracy zespołów biorących udział w inkubatorach, a załącznikami do niego są oryginalne materiały podsumowujące – przygotowane przez poszczególne zespoły, które mają charakter autorski.

Inkubator Mieszkania2030 - Miasto zwarte. Zatrzymać suburbanizację.

Inkubator „Miasto zwarte – jak zagęszczać miasto i zachować wysoką jakość życia?”

Do udziału w tym procesie projektowym, z racji jego dość specjalistycznego charakteru, zaprosiliśmy na pierwszym etapie ekspertów i ekspertki mających rozpoznanie tematyki zagęszczania zabudowy miejskiej. W otwartym naborze wyłoniliśmy grono 10 osób zajmujących się architekturą i urbanistyką, architekturą zieleni, transportem i socjologią pod kątem funkcjonowania tkanki miejskiej, a zwłaszcza zabudowy mieszkaniowej.

Grupa ta, podzielona na dwa zespoły, pracowała nad dwoma wyzwaniami, wskazanymi przed rozpoczęciem inkubatora przez przedstawicieli Urzędu m.st. Warszawy:

  1. Które wolne przestrzenie w Warszawie można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową?
  2. W jaki sposób można zagęszczać zabudowę śródmiejską w Warszawie?

W każdej z grup znajdowały się osoby o doświadczeniu zarówno w obszarze architektury i urbanistyki, jak i architektury zieleni, transport i kwestiach społecznych związanych z mieszkalnictwem.

image7Przebieg prac i uczestnicy procesu

Prace zespołów było prowadzone podczas trzech spotkań warsztatowych (w okresie 21.02 – 10.03), a pomiędzy spotkaniami uczestnicy procesu pracowali w oparciu o kontakt mailowy, a także podczas samodzielnie zorganizowanego spotkania jednej z grup.

Dwa warsztaty były spotkaniami samych zespołów, w trakcie których opracowywali oni swoje wstępne propozycje rekomendacji w każdym z tematów. W trzecim spotkaniu wzięło udział także 10 mieszkańców i mieszkanek Warszawy, którzy zgłosili się w otwartym naborze – ich zadaniem było wysłuchanie prezentacji rekomendacji obydwu zespołów i podzielnie się z nimi swoimi uwagami i komentarzami na ich temat. Dyskusje nad propozycjami były dla zespołów informacją zwrotną na temat efektów ich dotychczasowej pracy i posłużyły do opracowania ostatecznych wersji rekomendacji.

Proces był prowadzony i wspierany przez zespół facylitatorów w składzie: Urszula Majewska (Marzyciele i Rzemieślnicy. Dom Innowacji Społecznych), Agnieszka Sikorska (cooperativa studio) i Ewa Stokłuska (Pracownia Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”).

W procesie uczestniczyli także eksperci i ekspertki ze strony Urzędu m.st. Warszawy:

  1. Piotr Sawicki, Zastępca Dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, Urząd m.st. Warszawy,
  2. Bartosz Rozbiewski, Wydział Polityki Przestrzennej, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, Urząd m.st. Warszawy
  3. Joanna Erbel, TBS Praga Południe, program „Mieszkania2030”.

Poniższy materiał jest opracowaniem rekomendacji dla każdego z dwóch wyzwań projektowych, przygotowanych przez dwie grupy eksperckie pracujące w całym cyklu Inkubatora. Rekomendacje powstawały podczas dwóch spotkań warsztatowych, a następnie zostały uzupełnione przez zespół, na podstawie sugestii i uwag zgłoszonych podczas dyskusji z udziałem mieszkańców miasta.

WYZWANIE I: Które wolne przestrzenie w Warszawie można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową?

Zespół

  1. mgr inż. arch. Zuzanna Brzostek – urbanistka, Miejska Pracownia Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju
  2. mgr Robert Buciak – geograf, członek Stowarzyszenia Zielone Mazowsze
  3. dr Mirosław Grochowski – Zakład Geografii Miast i Organizacji Przestrzennej, Wydział Geografii i Studiów Regionalnych UW
  4. dr inż. arch. kraj. Krzysztof Herman – architekt krajobrazu, adiunkt w Katedrze Sztuki Krajobrazu SGGW
  5. mgr inż. Włodzimierz Witakowski – projektant, konsultant w zakresie administrowania nieruchomościami

Moderacja prac zespołu: Urszula Majewska (Marzyciele i Rzemieślnicy. Dom Innowacji Społecznych)

image6Zadaniem grupy był wybór terenów w obrębie m.st. Warszawy, które ze względu na lokalizację i inne walory, są najbardziej predestynowane do zlokalizowania na nich funkcji mieszkaniowych. Wytycznymi do pracy były podkłady mapowe przedstawiające tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy, o powierzchni powyżej 1 hektara, w strefie określonej jako obszar rozwojowy.

Prace grupy odbywały się w dwóch etapach. W pierwszym etapie (2 spotkania) przeprowadzono analizę wyróżnionych terenów. W celu zobiektywizowania oceny przygotowano zestaw kryteriów (przedstawiony poniżej), które służyły waloryzacji terenów w różnych wymiarach i ich ostatecznej, całościowej ocenie. Ocenie podlegał stan obecny terenu, jednakże uwzględniano też planowane inwestycje, których realizacja nastąpi w najbliższych latach (dotyczyło to głównie inwestycji transportowych). W ocenie terenów wykorzystano także materiały dostarczone przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta dotyczące transportu publicznego, stanu środowiska naturalnego, sposobów użytkowania terenów, dostępu do infrastruktury społecznej, wyposażenia w infrastrukturę techniczną i innych zagadnień, które mogą mieć wpływ na decyzje dotyczące lokalizacji funkcji mieszkaniowych.

Na drugim etapie prac, w czasie spotkania warsztatowego, wyniki analizy przedstawiono mieszkańcom miasta, którzy zweryfikowali przyjęte kryteria oraz wskazanie terenów najbardziej predestynowanych do lokalizacji funkcji mieszkaniowych. Mieszkańcy podkreślali znaczenie niektórych elementów rekomendacji takich jak: obecność zieleni, dostępność komunikacji miejskiej, dostęp do infrastruktury społecznej i usług lokalnych, co zostało opisane szczegółowo pod koniec niniejszego podrozdziału (patrz: Podsumowanie kluczowych wątków z dyskusji z mieszkańcami, s. 18).

Załączniki do niniejszego raportu stanowią autorskie opracowanie zespołu w postaci tabeli kryteriów oceny poszczególnych terenów (Załącznik nr 1) oraz mapa terenów możliwych do przekształceń funkcjonalnych, przekazana przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego UM, która była podstawą do prac grupy (Załącznik nr 2).

Przyjęte założenia

Wskazanie nowych terenów pod zabudowę poprzedzone musi być oceną realnych potrzeb w zakresie mieszkalnictwa. Prognozy demograficzne nie dają jednoznacznego obrazu przyszłości Warszawy w sensie liczby jej mieszkańców.

Co ważne, mimo, że analizowano głównie dostępne tereny o powierzchni większej niż 1 ha, należy podkreślić, że zabudowa „plombowa”, jest też właściwym sposobem na powiększanie zasobów mieszkaniowych.

W kontekście trendów rozwoju gospodarczego miast pokroju Warszawy ważną kwestią jest przyszłość terenów poprzemysłowych. Ich wykorzystanie w większości pod zabudowę mieszkaniową może w przyszłości postawić Warszawę w sytuacji braku terenów pod funkcje produkcyjno-usługowe. Reindustrializacja napotka więc podstawową barierę braku przestrzeni niezbędnej do prowadzenia tego typu działalności. Tereny poprzemysłowe i inne wolne tereny w Warszawie oraz ich wykorzystanie powinny być postrzegane i analizowane z perspektywy kształtowania struktury funkcjonalno-przestrzennej miasta, nie z perspektywy „nadawania się” bądź nie, wybranego terenu na lokalizację określonych funkcji. W analizach obecne musi być myślenie kategoriami rozwoju struktur, a nie przez pryzmat wyboru dostępnych działek. Z tym wiąże się m.in. kwestia relacji: miejsca zamieszkania – miejsca pracy. Ta z kolei wiąże się z polityką rozwoju gospodarczego miasta i lokalizacją funkcji produkcyjno-usługowych. Ta polityka i przyszła sytuacja demograficzna Warszawy to dwa kluczowe elementy, które muszą być brane pod uwagę w procesie programowania rozwoju
i planowania przestrzennego.

Wskazania terenów pod zabudowę mieszkaniową zawierają rekomendacje dotyczące intensywności i charakteru zabudowy, co wynika w części z przewidywań, kto będzie lub powinien być mieszkańcem tych terenów. Struktura społeczno-ekonomiczna miasta kształtowana jest w części poprzez dostarczanie mieszkań o określonym standardzie, a tym samym dostępności dla różnych grup społecznych. Postulat różnicowania społecznego (miksu społecznego, ang. social mix) nowo zagospodarowywanych terenów mieszkaniowych uwzględniony został w przedstawionych rekomendacjach.

W czasie prac grupy podkreślano też, że wskazywanie terenów pod funkcje mieszkaniowe to element gospodarki gruntami. Rozwiązania skupiające środki finansowe w określonych rejonach miasta umożliwiają planowanie strategiczne. Modelowym rozwiązaniem byłyby prowadzone przez Urząd Miasta działania dotyczące scalania i porządkowania struktury własnościowej gruntów w celu planowego, racjonalnego zagospodarowania tych terenów pod funkcje mieszkaniowe i towarzyszące. Wskutek takich działań nowo zagospodarowane tereny mają charakter miejski, a nie tylko mieszkaniowy i wpisują się zarówno w sąsiedztwo, jak i w strukturę całego miasta.

Oceniając poszczególne obszary powinno się przyjąć zasadę, że lokalizacja funkcji mieszkaniowych (rozumiana przez to liczba mieszkań o określonych standardach
w wybranych typach zabudowy i dostarczenie ich danej liczbie ludzi z różnych grup społeczno-ekonomicznych) jest dodatkowo analizowana przez odpowiedzi na pytania:

  1. W jaki sposób (z jakimi skutkami) nowe inwestycje wpiszą się w / uzupełnią tkankę miejską?
  2. Jak wpłyną na bezpośrednie sąsiedztwo?
  3. Jak nowe sąsiedztwo wpływać będzie na funkcjonowanie mieszkańców tych terenów?
  4. Jak ulokowanie funkcji mieszkaniowych wpłynie na kształtowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej całego miasta?
  5. Czy i jak nowe inwestycje wpłyną na atrakcyjność osiedleńczą określonych obszarów, poszczególnych dzielnic i całej Warszawy?
  6. Czy planowane inwestycje mieszkaniowe sprzyjać będą realizacji celów strategicznych rozwoju zapisanych w Strategii Rozwoju Warszawy, w Społecznej Strategii Rozwoju Warszawy i innych dokumentach programowych dotyczących rozwoju miasta?

DSC_2643Przyjęte kryteria waloryzacji terenów pod zabudowę mieszkaniową: 

  1. powierzchnia terenu (przy założeniu, że większa powierzchnia wpływa na większe możliwości kształtowania terenu zabudowy i zwiększa ekonomiczną efektywność prowadzonej inwestycji);
  2. wyposażenie w infrastrukturę techniczną (wodociąg, kanalizacja, centralne ogrzewanie);
  3. infrastruktura społeczna (obecność instytucji oświaty, służby zdrowia, centrów lokalnych oferujących usługi i wpływających na integrację i życie społeczności lokalnych);
  4. uwarunkowania środowiskowe (negatywnie oceniano lokalizację zabudowy w klinach nawietrzających i na obszarach chronionych, na terenach na których występują różne zagrożenia i uciążliwości; pozytywnie oceniano tereny z dobrym dostępem do terenów zieleni publicznej);
  5. optymalizacja dojazdu (obsługa terenu transportem publicznym, niskie natężenie ruchu samochodowego);
  6. bliskość centrum (odległość od strefy śródmiejskiej w powiązaniu z dostępnością – im bliżej centrum, tym większy wybór potencjalnych miejsc pracy oraz krótszy czas dojazdu do pracy i oferty usług ponadlokalnych);
  7. struktura własnościowa terenów (kryterium nie podlegało szczegółowej weryfikacji
    – uwzględniono wszystkie rodzaje własności z założeniem późniejszej priorytetyzacji terenów w zależności od rodzaju inwestycji).

Źródła informacji, brane pod uwagę przy analizie obszarów

  1. Powierzchnia, odległość od centrum – mapa z załącznika nr 2
  2. Kanalizacja, oświata, zdrowie, dostępność zieleni, transport zbiorowy – link
  3. Centra Lokalne – link
  4. Kliny napowietrzające, tereny chronione – link
  5. Zagrożenia/uciążliwości – link
  6. Natężenie ruchu samochodowego – link i porównanie z liczbą pasów na jezdniach z mapy miejskiej – link Jeden pas ruchu drogi głównej mieści 1300 poj./h, zaś drogi lokalnej 1500 poj./h.

Poniższe rekomendacje są wynikiem analizy i dyskusji w grupie osób o różnych zainteresowaniach i szerokim zakresie wiedzy i doświadczenia profesjonalnego. Praca odbywała się partycypacyjnie z uwzględnieniem najlepszego interesu mieszkańców. 

Głównym założeniem wyboru rekomendowanych terenów było określenie możliwości dogęszczenia istniejącej tkanki. Analizowano nie tylko tereny w strefie silnie zurbanizowanej o dużej intensywności zabudowy, ale także lokalizacje w sąsiedztwie zabudowy ekstensywnej jednorodzinnej i niskiej wielorodzinnej. W Warszawie istnieją dzielnice o charakterze miejskim z silnymi centrami lokalnymi i dzielnicowymi, dla których preferowana będzie zabudowa wielorodzinna średniowysoka i wysoka (np. Wola). Natomiast pewne dzielnice zostały wskazane jako obszary rozwojowe (np. Rembertów, Wawer) i mają odpowiednie uwarunkowania niezbędne do osadzenia tam nowych inwestycji mieszkaniowych o mniejszej skali. Aby dzielnice mogły zachować swój indywidualizm, należy dostosować się do wysokości i charakteru zabudowy istniejącej, pamiętając o tym, że różne miejsca dedykowane są różnym użytkownikom i mają odpowiadać na inne potrzeby.

Dzięki wiedzy uzyskanej na temat obszarów na mapie miasta i wypracowanych na tej podstawie kryteriów oceny, określono zbiór najważniejszych dla mieszkańców aspektów pojawienia się nowej zabudowy mieszkaniowej. Przedstawione rekomendacje są wartościowe nie tyle ze względu na ich konkretne osadzenie na mapie miasta, ale poprzez odniesienie do innych obszarów nie uwzględnionych w analizie, ale odpowiednich pod funkcję mieszkaniową. Wypracowano zestaw kryteriów oraz schemat oceny potencjału, który należy poszerzyć o szczegółową wiedzę na temat struktury własności gruntów, planowanych inwestycji, możliwości pojawienia się Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego etc.

Rekomendacje szczegółowe

Tabela kryteriów

DSC_1984Przekazanie wniosków merytorycznych możliwe jest tylko w określonym zakresie, dlatego też rekomendacje zostały przedstawione na dwóch różnych poziomach: w postaci odniesienia do ustalonych kryteriów i poprzez ogólne wnioski dotyczące projektowanej zabudowy mieszkaniowej i jej znaczenia w skali dzielnicy i w skali miasta.

Pamiętając, że odniesienie do różnych obszarów miasta ma zawsze cechy subiektywnego postrzegania przestrzeni przez poszczególnych członków zespołu, podjęto próbę bardziej precyzyjnej i obiektywnej oceny poszczególnych lokalizacji. Dane powstałe w wyniku analizy tabeli kryteriów uznano za wyjściowy materiał porównawczy pozwalający na określenie priorytetów przy późniejszym wyborze danych terenów. Na tej podstawie rekomendacje zostały zawężone do miejsc o największych istniejących zasobach i mogły zostać uzupełnione o ocenę ich potencjału.

Grupa w trakcie spotkań warsztatowych przeanalizowała 30 lokalizacji wybranych z obszarów wyjściowych. Kryteria oceniają stan istniejący tych terenów z uwzględnieniem istotnych zmian planowanych w najbliższej przyszłości (np. pojawienie się nowej stacji metra w rejonie ulicy Szwedzkiej).

Każde zagadnienie oceniono stosując skalę “-/0/+”. Przy czym:

 “+” jest wartością pozytywną, dodatnią oceną danego terenu;

 “0” jest neutralną oceną danego aspektu w kontekście innych lokalizacji;

 “-” jest oceną negatywną, podkreślającą brak lub niewystarczającą formę danego kryterium.

Jako nadrzędny element oceny uznano wartości takie jak ład przestrzenny, forma architektoniczna, jakość przestrzeni, etc. mające zastosowanie zarówno w przypadku oceny, jak i późniejszych rekomendacji, z założeniem, że piękno i harmonia leży w interesie wszystkich osób zainteresowanych procesem kształtowania miasta.

Zarówno nazwy elementów tabeli, jak i określenia lokalizacji oparte są zazwyczaj na skojarzeniach i skrótach myślowych powstałych w wyniku pracy warsztatowej. Nie zawsze mają odniesienie do definicji profesjonalnych określeń planistycznych i powinny być traktowane jako narzędzie warsztatowe.

Pełna tabela kryteriów stanowi załącznik nr 1 do niniejszego raportu.

Siedem myśli przewodnich

Na podstawie dyskusji w zespole wyróżniono 7 elementów mających kluczowe znaczenie
w rekomendacjach:

  1. Struktura zabudowy (jaki typ zabudowy powinien powstać w danym miejscu
    – jednorodzinna, wielorodzinna niska, wielorodzinna wysoka?)
  2. Potencjał zwartości (czy zabudowa miejsca połączy dotychczas rozproszone osiedla
    w ciągły obszar zurbanizowany?)
  3. Potencjał zrównoważonej struktury społecznej (czy nowa zabudowa pozwoli wykształcić mieszankę społeczną, której brakuje, czy wręcz przeciwnie – pogłębi społeczne podziały przestrzenne?)
  4. Potencjał ładu przestrzennego (czy nowa zabudowa pozwoli uporządkować kompozycję urbanistyczną?)
  5. Dostosowanie do obecnego otoczenia (czy nowa zabudowa wkomponuje się
    w dotychczas istniejącą zabudowę, szczególnie o walorach historycznych i kulturowych?)
  6. Racjonalność i efektywność ekonomiczna (jakie będą szacunkowe koszty finansowe powstania nowej zabudowy?)
  7. Potencjał rozwojowy dla całego miasta (czy nowa zabudowa ukierunkuje rozwój miasta zgodnie z wizją do 2030 roku?)

Opisy miejsc

Z przeanalizowanych obszarów wybrano 8 takich, które charakteryzują się największym istniejącym zasobem elementów niezbędnych do kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej (określonych w tabeli) co ma znaczenie strategiczne, ekonomiczne i społeczne. Ponadto każdy z tych obszarów, poprzez swój indywidualny charakter, w różnym stopniu odpowiada na przedstawione powyżej kluczowe zagadnienia związane z wykorzystaniem potencjału danych miejsc.

Scharakteryzowano 5 wybranych obszarów rekomendowanych:

a) Powązki to obszar rozwoju zabudowy wysokiej wielorodzinnej. Ma szansę na wytworzenie nowej zwartej tkanki miejskiej. Powstaje w wyniku zagospodarowania dawnych terenów przemysłowych. Obecnie rejon intensywnie zabudowywany przez deweloperów, więc w celu uniknięcia segregacji społecznej, warto tam wprowadzić TBS-y, budownictwo komunalne, a może nawet społeczne. Rejon Powązek ma duży potencjał ładu przestrzennego, gdyż toczą się tam obecnie prace nad powstaniem centrum lokalnego na Placu Grunwaldzkim i przekształcenia ul. Rydygiera w ważną dla mieszkańców przestrzeń publiczną. Zabudowa tego obszaru jest racjonalna ekonomicznie, gdyż nie wymaga on nakładów na rozbudowę dróg czy kanalizacji. Konieczne jest jedynie zbudowanie szkoły (jest na nią przeznaczona działka przy ul. Anny German). Rozwój miasta w rejonie Powązek to właściwy kierunek rozwoju dla Warszawy jako całości, gdyż wytworzy ciągłą tkankę między centralnymi i północno-zachodnimi dzielnicami Warszawy.

b) Potencjał okolic rejonu ul. Szwedzkiej wynika z poprzemysłowego charakteru obszaru i jego położenia między Starą Pragą i Targówkiem. Zachowanie zabudowy poprzemysłowej stwarza możliwości niebanalnego zagospodarowania na mieszkania i usługi, zmieni krajobraz dzielnicy i zwiększy jej atrakcyjność. Wprowadzone zmiany będą miały istotne znaczenie także z punktu widzenia rewitalizacji Pragi. Nowa zabudowa wielorodzinna ulokowana w budynkach pofabrycznych powinny mieć niska intensywność i wpisywać się formami w otoczenie. W ten sposób tkanka miejska uzupełniona zostanie w sposób nieinwazyjny. Bliskość drugiej linii metra przybliży okolice ul. Szwedzkiej do centrum miasta, choć już teraz jej dostępność do różnego typu usług zlokalizowanych m.in. przy ul. Targowej jest dobra. W obszarze proponowanym do zabudowy powinno znaleźć się miejsce na obiekty służące społeczności lokalnej. Wyzwaniem będzie też zorganizowanie terenów zieleni. Istotne będzie stworzenie oferty mieszkaniowej dla odbiorców o różnym statusie społeczno-ekonomicznym.

c) Dzielnica Rembertów jako obszar rozwojowy wyróżnia się możliwością kreowania nowych przestrzeni miejskich o niskiej intensywności zabudowy. W przeważającej części obszaru dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i niska zabudowa wielorodzinna o dużym udziale powierzchni biologicznie czynnej. Jej potencjał mieszkaniowy opiera się na uzupełnianiu istniejącej tkanki zabudową o podobnym charakterze i dostosowaniu do obecnego otoczenia kameralnych jednostek wpisanych w zieleń. Dzielnica, ze względu na bogate zaplecze rekreacyjno-przyrodnicze oraz dostępność różnorodnych usług publicznych i handlowych, jest odpowiednim miejscem dla kreowania zróżnicowanej struktury społecznej. Rembertów zachęca do osiedlania się zarówno osób młodych i aktywnych, rodzin z dziećmi, jak i osób starszych – wyłączających się z aktywnego życia zawodowego. Zaletą jest też dobra komunikacja. W centrum dzielnicy krzyżują się główne trasy komunikacyjne, w tym linia kolejowa dowożąca do centrum. Pomimo, że projektowana zabudowa będzie miała mniejszą efektywność ekonomiczną niż w strefie śródmiejskiej, nowe inwestycje mieszkaniowe będą miały dla dzielnicy działanie miastotwórcze. Napływ mieszkańców pobudzi rozwój ekonomiczny nie powodując zagrożeń ani uciążliwości, zmniejszy izolację dzielnicy i wpłynie na kształtowanie centrów lokalnych.

d) Kamionek ma potencjał rozwojowy dla zwartej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej intensywnej, łączonej z funkcjami usług (rzemiosło, nowe technologie etc.). Powstaje w wyniku zagospodarowania dawnych terenów poprzemysłowych, stąd niektóre obszary mogą wymagać rekultywacji. Biologiczna rekultywacja stwarza szansę na stworzenie tam też nowych terenów zieleni publicznej. Konieczne mogą być także wyburzenia mniej wartościowych obiektów poprzemysłowych. Te o wyższej wartości powinny być analizowane pod kątem możliwości przystosowania do funkcji mieszkaniowo-usługowej (lofty). Dziś kierunek rozwoju wyznaczają inwestycje takie jak Soho Factory i budynki w założeniu przeznaczone dla klasy kreatywnej, osób młodych (np. Rebel One). Należy zadbać, aby zaistniała tam także oferta budownictwa społecznego i komunalnego. O potencjale ładu przestrzennego stanowi m.in. istniejąca historyczna zabudowa poprzemysłowa i sportowa, np. konieczny do modernizacji tor kolarski Orzeł. Niestety na tym obszarze znajdują się budynki o małej jakości architektonicznej i estetycznej (magazyny, niewielkie pawilony i budynki kontenerowe, budynek ZUS-u itp.). Zabudowa tego obszaru jest racjonalna ekonomicznie, wymaga jednak pewnych inwestycji w drogi, chodniki i infrastrukturę rowerową. Rozwój miasta w rejonie Kamionka, który uwzględnia potencjał obecnej funkcji (usługi, rzemiosło) to właściwy kierunek rozwoju dla Warszawy w kontekście potrzeby dogęszczania miasta i budowy nowych osiedli mieszkaniowych.

e) Zabudowa wskazanych czterech rejonów Grochowa będzie stanowić dogęszczenie zabudowy tego fragmentu miasta. Istniejąca infrastruktura stwarza możliwość obniżenia kosztów zabudowy, choć likwidacja linii napowietrznej 110 kV i zastąpienie jej linią kablową wymagać będzie dużych nakładów. Pozwoli to jednak na pozyskanie dla celów zabudowy mieszkaniowej, a w części także handlowo-usługowej, nie tylko rejonu przy ul. Zamienieckiej / Ostrobramskiej, lecz także większego powierzchniowo pasa gruntu wzdłuż ul Fieldorfa. Położenie omawianych rejonów pomiędzy ul. Stanów Zjednoczonych, ul. Grochowską i ul Ostrobramską stwarza bardzo dobre warunki komunikacyjne dla mieszkańców. Sieć szkół, a także wiele placówek służby zdrowia przyciągnie rodziny z dziećmi. Dobra sieć placówek handlowych, a w szczególności centrum lokalne Plac Szembeka wraz z bazarem, dają możliwość łatwego zaopatrzenia się w produkty pierwszej potrzeby i rozwój społeczności lokalnej. Opisywane rejony obecnie niezbyt nadają się na zamieszkiwanie przez seniorów. Pomimo względnej bliskości skweru w rejonie ul. Zagójskiej i Znicza, a także niewielkiego parku przy ul Kwatery Głównej, obszar wymaga zadbania o nowe tereny zieleni.

Opisy szczegółowe trzech wybranych obszarów

Podjęto również próbę uszczegółowienia analizy, a przez to uargumentowania słuszności rekomendacji części z tych obszarów.

image8Kamionek

Obszar Kamionka, o powierzchni ok. 34 ha (30 ha netto, bez pasów ulic lokalnych), pomimo „jednolitego wskazania” na mapie Warszawy, należy podzielić na trzy rejony o zróżnicowanej funkcji, a mianowicie:

1. Rejon bliski Dworca Wschodniego (od ul. Lubelskiej do ul. Bliskiej), o powierzchni ok. 5 ha, to rejon lokalnego centrum. Zabudowa w tym rejonie powinna być o zróżnicowanych funkcjach: mieszkaniowa + biurowo-administracyjna + handlowo-usługowa (w tym np. hotel i/lub kino, ze względu na brak sal kinowych pomiędzy kinem Praha, a Promenadą). Zabudowa średnio wysoka, a być może także wysoka.

2. Pas gruntu w liniach rozgraniczających przyszłej al. Tysiąclecia o pow. ok. 4 ha. Ten teren powinien zostać niezabudowany ze względu na możliwość połączenia rejonów po obydwu stronach torów kolejowych. Ponad 40 lat temu zostały wykonane przepusty, które umożliwią połączenie rejonu z ul. Kijowską – połączenie to odciążyłoby trasę ul. Targowej odległą o ok. 900 m. W tym pasie możliwe będzie postawienie budynków tymczasowych, takich jak np. budynki zaplecza budowy, magazyny itp.

3. Rejon pomiędzy ulicami Żupniczą i Mińską od al. Tysiąclecia do Siennickiej o pow. ok. 21 ha przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.

Potencjał zwartości: 

Rejon winien być przeznaczony do zabudowy intensywnej, średniowysokiej, być może z akcentami w postaci budynków wysokich. Charakter zabudowy – zabudowa mieszkaniowa z uzupełnieniem w postaci handlu i usług (obiekty produkcyjne powinny być lokalizowane w „pasie izolacyjnym” pomiędzy ul. Żupniczą, a terenem kolejowym).

Potencjał zrównoważonej struktury społecznej:

Obszary sąsiadujące mają różny charakter. Na wschód od ul. Terespolskiej, poczynając od osiedla TOR to w większości powojenna zabudowa mieszkaniowa, o wysokości do 4 kondygnacji, z mieszkaniami o niewielkiej powierzchni, zamieszkana przez osoby o niezbyt wysokim statusie finansowym. Obszar pomiędzy ulicami Grochowską, Mińską i Terespolską to poza wyjątkami rejon ze zdegradowaną zabudową przedwojenną o złym wyposażeniu technicznym, zamieszkany przez uboższe warstwy ludności.

Wprowadzenie do sąsiedniego rejonu budynków wielorodzinnych o współczesnych parametrach, a być może niekiedy o parametrach wyższych niż przeciętne, a co za tym idzie mieszkańców o statusie co najmniej średnim, spowoduje gentryfikację całego obszaru
i poprawę struktury społecznej.

Struktura zabudowy (jednorodzinna, niska wielorodzinna, wysoka wielorodzinna)

Proponuje się zabudowę wielorodzinną średnio wysoką, a sporadycznie wysoką. Taka zabudowa zmieni charakter całego obszaru, nadając mu cechy wielkomiejskie.

Potencjał ładu przestrzennego

Nowa zabudowa o proponowanym charakterze – średnio wysoka, a niekiedy wysoka z handlem i usługami, zburzy dotychczasowy małomiasteczkowy ład przestrzenny, wprowadzając duży segment zabudowy wielkomiejskiej. Podniesie to wartość całego obszaru i (jak można się spodziewać) modernizację zabudowy, w szczególności w zdegradowanym rejonie pomiędzy ulicami Grochowską, Mińską i Terespolską.

Dostosowanie do obecnego otoczenia

Proponowana zabudowa nie byłaby dostosowana do istniejącego otoczenia, lecz stanowiłaby element, do którego w przyszłości dostosowałoby się otoczenie.

Racjonalność i efektywność ekonomiczna

Istniejąca infrastruktura techniczna jest niewystarczająca. Intensywna zabudowa omawianego rejonu wymagać będzie doprowadzenia sieci cieplnej, modernizacji ul. Mińskiej i połączeń ul Żupniczej (z obydwu stron), a zapewne także modernizacji innych sieci technicznych. Istotnych uzupełnień wymagać będzie także infrastruktura społeczna, przede wszystkim powinna powstać przychodnia zdrowia, jak też żłobek i przedszkole. Nakłady towarzyszące będą więc istotne.

Potencjał rozwojowy dla całego miasta

Zabudowa omawianego obszaru będzie bardzo istotnym czynnikiem miastotwórczym,
w silny sposób wpływającym na rozwój dzielnicy.

Dostępność centrum

Zachodnia część obszaru będzie mogła korzystać z lokalnego centrum przy Dworcu Wschodnim, także z głównej części dworca i centrum lokalnego (można mieć nadzieję, że takie powstanie) od strony ul. Kijowskiej. W nieco większej odległości znajduje się centrum Pragi – wzdłuż ul. Targowej. Wschodnia część obszaru znajdzie się w odległości 1 – 1,5 km od centrum dzielnicy w rejonie Ronda Wiatraczna.

Zieleń

Dostępna zieleń to Park im. I. Paderewskiego odległy o ok. 500 m od zachodniej części obszaru i niewielki Park Obwodu Praga Armii Krajowej przy ul. Podskarbińskiej odległy o ok. 600 m od części wschodniej obszaru.

Grochów

Potencjał zwartości: 

Wszystkie 4 rejony znajdują się na obszarze intensywnej zabudowy. Ich zabudowa będzie „dogęszczeniem” zabudowy obszaru bez konieczności istotnej zmiany infrastruktury technicznej czy społecznej.

Potencjał zrównoważonej struktury społecznej:

Cały obszar to dzielnica mieszkaniowa, w części zabudowana przedwojennymi budynkami wielorodzinnymi o wysokości do 5 kondygnacji i budynkami jednorodzinnymi, w części zaś blokami spółdzielczymi z lat 70-tych i 80-tych ubiegłego stulecia Wprowadzenie stosunkowo niewielkiej liczby nowych mieszkańców nie wpłynie w sposób istotny na ustabilizowaną strukturę społeczną.

Struktura zabudowy (jednorodzinna, niska wielorodzinna, wysoka wielorodzinna)

Proponowana zabudowa wielorodzinna wysoka nie będzie odbiegać od istniejącego charakteru spółdzielczych osiedli „Majdańska”, czy „Ostrobramska”.

Potencjał ładu przestrzennego

jw.

Dostosowanie do obecnego otoczenia

jw.

Racjonalność i efektywność ekonomiczna

Możliwość wykorzystania istniejącej infrastruktury, zarówno technicznej, jak i społecznej,
a zatem niskie koszty towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, podnoszą efektywność ekonomiczną zabudowy wskazanych rejonów.

Potencjał rozwojowy dla całego miasta

Zabudowa omawianych rejonów nie jest istotnym czynnikiem miastotwórczym, poprawia jednak zwartość zabudowy dzielnicy.

Szwedzka

Obszar Szwedzka o powierzchni ok. 14 ha składa się z dwu rejonów o zróżnicowanym charakterze, a mianowicie:

Rejon dawnych zakładów Pollena – Ewa, przyległy do ul. Szwedzkiej, o powierzchni ok. 3 ha, zabudowany dawnymi budynkami przemysłowymi. Możliwości wykorzystania tego rejonu to:

  1. Wykorzystanie istniejących budynków w funkcji niemieszkalnej (biura, warsztaty, pracownie plastyczne lub inne);
  2. Wykorzystanie istniejących budynków w funkcji mieszkalnej – „lofty”;
  3. Zburzenie istniejących budynków przemysłowych i wybudowanie nowych
    – mieszkalnych lub mieszkalno-użytkowych; w tym przypadku wysokość budynków powinna być zharmonizowana z wysokością zabudowy nieparzystej strony ul. Szwedzkiej.

Rejon pomiędzy ulicami Namysłowską i 11. Listopada oraz istniejącą zabudową przy ul. Starzyńskiego i 11. Listopada, o powierzchni ok. 11 ha.

Potencjał zwartości: 

Rejon winien być przeznaczony do zabudowy intensywnej, średniowysokiej, zharmonizowanej z zabudową osiedla Praga II, być może z akcentem w postaci wysokiego budynku (biurowego?) od strony Ronda Żaba. Charakter zabudowy – zabudowa mieszkaniowa z uzupełnieniem w postaci handlu i usług.

Potencjał zrównoważonej struktury społecznej:

Osiedle Praga II wybudowane w latach 50-tych XX w. jest osiedlem „zasiedziałym” o zrównoważonej strukturze społecznej. Budowa nowej części osiedla nie wpłynie w istotny sposób na tę strukturę.

Struktura zabudowy (jednorodzinna, niska wielorodzinna, wysoka wielorodzinna)

Proponuje się zabudowę wielorodzinną średnio wysoką, a być może fragmentarycznie wysoką. Taka zabudowa nie zmieni charakteru osiedla.

Potencjał ładu przestrzennego

Nowa zabudowa o proponowanym charakterze – średnio wysoka, a niekiedy wysoka z handlem i usługami, pozwoli zachować ład przestrzenny na całym terenie osiedla.

Dostosowanie do obecnego otoczenia

jw.

Racjonalność i efektywność ekonomiczna

Przewidziany do zabudowy obszar ma dobrą istniejącą infrastrukturę techniczną, choć oczywiście lokalnie ta infrastruktura musi zostać uzupełniona. Infrastruktura społeczna jest również rozwinięta w wystarczającym stopniu. Nakłady towarzyszące zabudowie mieszkaniowej będą więc niewielkie.

Potencjał rozwojowy dla całego miasta

Zabudowa omawianego obszaru będzie wypełnieniem wolnej przestrzeni i nie wpłynie na rozwój miasta, ani na rozwój dzielnicy.

Dostępność centrum

Centrum lokalnym Nowej Pragi jest znajdujący się w odległości 400 m od omawianego rejonu Plac Leńskiego. Centrum Pragi – ul. Targowa w rejonie Dworca Wileńskiego znajduje się w odległości ok. 1 km od omawianego rejonu.

Zieleń

Dostępna zieleń to Park Praski a także Ogród Zoologiczny odległe o ok. 1 km od południowej części rejonu.

Podsumowanie kluczowych wątków z dyskusji z mieszkańcami

image19W trakcie dyskusji z mieszkańcami, która odbyła się na ostatnim spotkaniu w ramach inkubatora, osoby obecne na spotkaniu opowiedziały o swoich oczekiwaniach. Dotyczyły one zarówno miejsc, w których warto rozwijać zabudowę, jak i polityki miasta sprzyjającej uzyskaniu największych korzyści z dalszego rozrostu Warszawy. Przedstawione argumenty dotyczyły czterech tematów: potrzeb społecznych, charakteru zabudowy, terenów zieleni i transportu.

a) Potrzeby społeczne

Mieszkańcy Warszawy mają różne oczekiwania w stosunku do centrum miasta (miejsca pracy, kultura wyższa), centrum dzielnicowego (administracja, handel) i do centrum lokalnego (życie społeczne, spełnianie potrzeb codziennych). Istotne jest dla nich, aby każde osiedle posiadało wygospodarowane miejsce na usługi o znaczeniu lokalnym np. bazary otwarte. Ma ono sprzyjać wymianie towarów, ale też myśli i poglądów. Mix społeczny ma poparcie wśród mieszkańców uczestniczących w warsztatach. Natomiast wskazane są, szczególnie w tym kontekście, dwie istotne zmiany w sposobie współpracy z Urzędem Miasta. Po pierwsze, zwiększenie udziału partycypacji społecznej w planowaniu nowej zabudowy i konsultowanie z mieszkańcami inwestycji w ich okolicy. Po drugie, informacje o priorytetach prac planistycznych powinny być łatwiej dostępne dla mieszkańców i inwestorów. Konieczne jest zapewnienie jasności sytuacji i uwarunkowań inwestycyjnych.

b) Charakter zabudowy

Dla mieszkańców istotnymi czynnikami nowej zabudowy są harmonia i ład przestrzenny, pozytywny wpływ na kształtowanie przestrzeni, podniesienie jej atrakcyjności. Jakość przestrzeni jest źródłem zadowolenia mieszkańców.

Uczestnicy warsztatów wskazali, że konieczne jest odejście od obszarów monofunkcyjnych. Rejony miasta generujące miejsca pracy powinny zostać wymieszane z zabudową mieszkaniową. Wiąże się z tym zagęszczenie mieszkań wokół stref biznesowych ze względu na kumulację dużej liczby pracujących osób.

Zmiany, które nowa zabudowa sprowokuje w przestrzeni, zwiększają potencjalne korzyści z istnienia dotychczasowej zabudowy. Rodzaj uzupełnień powinien wynikać z analizy, czego obecnie w danej okolicy brakuje. Ważne są odpowiedzi na pytania:

  1. co nowa zabudowa w danym miejscu da miastu?
  2. co w tym miejscu ma wartość dla ogółu?
  3. co poprawi jakość i podniesie rangę miejsca?

Jeżeli teren miał wcześniej ściśle wyznaczony sposób użytkowania, to posiada mniejszą możliwość podniesienia jakości przestrzeni otaczającej. Intensyfikacja zabudowy nie może być w tym wypadku jedynym celem i skutkiem inwestycji. Dlatego konieczne jest hierarchizowanie przestrzeni według kryteriów: które tereny generują większą wartość dodaną, w jaki sposób wpływają na sąsiedztwo, jak zabudowa wpłynie na miasto w skali dzielnicy. Elementy architektoniczne warte ochrony powinny być podkreślone jako niezależne kryterium oceny.

Ważne jest, aby zabudowa była dostosowana do potrzeb człowieka i wpasowana w otoczenie. Inna w dzielnicach centralnych, a inna w oddalonych od centrum. Warto przy tym pamiętać, że zabudowa wysoka pozwala zwiększyć gęstość zaludnienia tylko o ok. 10-15%. Dlatego może okazać się konieczne: określenie wartości granicznych intensywności zabudowy; wyznaczenie terenów, na których nigdy gęsta zabudowa nie powinna powstać; wprowadzenie kryterium, że teren o obecnie dużej gęstości zaludnienia nie powinien być bardziej zagęszczony.

W czasie dyskusji pojawiły się także głosy dotyczące:

  1. Potrzeby weryfikacji jakie jest realne zapotrzebowanie na mieszkania przy wyliczeniu inwestycji już realizowanych albo zaplanowanych do realizacji;
  2. Tworzenia także antyrekomendacji dla terenów w których absolutnie nie powinna pojawiać się nowa zabudowa mieszkaniowa;
  3. Ekonomiczne rozważenie działań – sprzedaż prestiżowo zlokalizowanych miejskich gruntów i wykorzystanie w ten sposób pozyskanych środków na budowę osiedli
    z mieszkaniami socjalnymi, komunalnymi, TBSy etc. w obszarach o większej powierzchni, które miasto może zagospodarować kompleksowo. Przeniesienie środków w inną część miasta (wniosek uważany przez wielu uczestników dyskusji za bardzo kontrowersyjny);
  4. Kompleksowości planowania – łączenie inwestycji w większe założenia. Określanie miejsc, gdzie możliwe jest szybkie zainwestowanie;
  5. Stawiania warunków inwestorom np. obowiązek tworzenia przestrzeni ogólnodostępnych, zieleni urządzonej etc. w trakcie realizacji inwestycji.
  6. Dostosowania zabudowy do struktury policentrycznej;
  7. Uzupełnienia opracowania o tereny mniejsze (niż 1ha – takie były założenia pracy warsztatowej) mające często duże znaczenie w kontekście dogęszczania i lepsze uwarunkowania. Jest wiele obszarów, które można uznać za kluczowe, ale nie były wskazane na mapie, będącej głównym narzędziem pracy w trakcie warsztatów.

c) Tereny zieleni

Niewątpliwie najważniejszym postulatem w rozmowie o terenach zieleni w kontekście dogęszczania miasta jest silne przekonanie mieszkańców, że nie powinno się ono dokonywać kosztem istniejących terenów zieleni. Zieleń miejska postrzegana jest jako szeroki wachlarz obszarów: aleje drzew wzdłuż ulic, trawniki, zieleń osiedlowa, krzewy, żywopłoty, zieleńce, parki, ogrody działkowe ale także zielone nieużytki, które w sytuacji braku lokalnie dostępnych urządzonych terenów zieleni przejmują ich zadania. Na sali panował konsensus co do potrzeby zachowania udziału zieleni w tkance miasta. Istotne jest wykorzystanie istniejących zasobów – szczególnie dorosłych drzew, które przez lata przystosowały się do trudnych warunków miejskich (zastępowanie ich nowymi nasadzeniami bywa trudne, jako, że młode drzewa w wielu miejscach miasta źle się przyjmują i żyją bardzo krótko). Podkreślony był czynnik skażenia środowiska na terenach poprzemysłowych i rola zieleni w fitoremediacji takich obszarów. Rozmowa toczyła się także wokół kwestii jakości powietrza i znaczenia drzew w przechwytywaniu pyłów oraz w szerszej skali – istoty podtrzymywania i dbania o kliny przewietrzające – obszary o bardzo niskiej gęstości zabudowy, otwarte i zielone, pozwalające na dopływ i wymianę powietrza w centralnych dzielnicach.

d) Transport

Aspekt ważny dla mieszkańców ze względu na dwie przeciwstawne potrzeby – bliskość do miejsc pracy i usług oraz dostępność komunikacji publicznej. Szczególnie podkreślano, że:

  1. Lokalizacja miejsca zamieszkania zależy od subiektywnego postrzegania bliskości centrum miasta. Dla pewnych osób pokonywanie znacznych odległości nie jest problemem, ponieważ mają szeroki wybór dostępnych środków komunikacji (tramwaj, rower, autobus).
  2. Jakość i dostępność infrastruktury rowerowej wpływa bezpośrednio na ilość jej użytkowników. Już teraz istnieje znacząca grupa mieszkańców miasta, dla których ważnym kryterium miejsca zamieszkania i pracy jest możliwość bezpiecznego i wygodnego dojazdu rowerem.
  3. Mieszkańcy mierzą odległości czasem poświęconym na dojazdy.
  4. Niektóre obszary miasta mają potencjał rozwojowy uwarunkowany poprawą komunikacji, która stanowiłaby pretekst do ich rozwoju. Przykładem jest Piekiełko w dzielnicy Białołęka, które od ponad 10 lat czeka na tramwaj wzdłuż ulicy Modlińskiej.
  5. Docelowo powinno się minimalizować potrzebę poruszania się po mieście. Ideałem jest bliskość, czyli posiadanie jak największej liczby niezbędnych celów podróży
    w pobliżu domu.

WYZWANIE II: W jaki sposób można zagęszczać (intensyfikować) zabudowę śródmiejską w Warszawie?

Zespół

  1. mgr inż. arch. Grzegorz A. Buczek – architekt – urbanista, Politechnika Warszawska, Wydział Architektury, Katedra Projektowania Urbanistycznego i Krajobrazu Wiejskiego;
  2. mgr Ludwika Ignatowicz – socjolog, członek Stowarzyszenia Odblokuj;
  3. mgr inż. arch. kraj. Anna Janus – architekt krajobrazu, Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie, Wydział Ogrodnictwa, Biotechnologii i Architektury Krajobrazu, Katedra Architektury Krajobrazu;
  4. mgr inż. arch. Anna Zawadzka – architekt, socjolog, członek Stowarzyszenia Odblokuj, pracownia Mech. Build;
  5. mgr inż. Tomasz Tyc – Politechnika Warszawska, Wydział Administracji i Nauk Społecznych.

Moderacja prac zespołu: Agnieszka Sikorska (cooperativa studio)

DSC_2703Zadanie zespołu projektowego dotyczyło określenia sposobów intensyfikowania zabudowy śródmiejskiej oraz wskazania, które z nich mają największy potencjał zastosowania w Warszawie. Ważnym zagadnieniem było także określenie jakie powinny być warunki intensyfikowania zabudowy, tak aby był to proces który będzie miał pozytywny wpływ na kształtowanie przestrzeni miejskiej dla obecnych i przyszłych mieszkańców obszarów śródmiejskich. Trzecim, szeroko omawianym podczas prac zagadnieniem, było prowadzenie procesów konsultacyjnych, połączonych z działaniami informacyjno-edukacyjnymi, które powinny być ściśle związane z realizowaniem inwestycji intensyfikujących zabudowę śródmiejską.

Przyjęte założenia

Ze względu na to, że w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy nie określono obszaru zabudowy śródmiejskiej odpowiadającej definicji tego rodzaju zabudowy zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zespół rozpoczął pracę od sformułowania roboczej definicji zabudowy śródmiejskiej na potrzeby wypracowania niniejszych rekomendacji.

Przyjęto, że warszawska zabudowa śródmiejska powinna odpowiadać poniższym kryteriom:

  1. określona tożsamość historyczna – zabudowa zwarta, pierzejowa lub zabudowa modernistyczna (uwarunkowania historii m. st. Warszawy),
  2. pełne uzbrojenie budynku (lub możliwość podłączenia instalacji: centralnego ogrzewania, wodno – kanalizacyjnej, elektryczności);
  3. dostęp do usług lokalnych i centralnych w zasięgu spaceru do 15 min (usługi lokalne – oświata, zdrowie, kultura / usługi centralne – obiekty administracyjne, usługowe
    i handlowe – ogólnomiejskie);
  4. dostęp i ciągłość przestrzeni publicznych – tereny zieleni o funkcji rekreacyjno-wypoczynkowej;
  5. lokale użytkowe wbudowane w budynki mieszkalne, co najmniej na poziomie „0”, (rekomenduje się również lokale użytkowe w poziomach „-1” i „+1” oraz na poddaszach)
  6. dostępność transportowa (dostęp do co najmniej dwóch rodzajów transportu zbiorowego w zasięgu dojścia pieszego);

Głównym celem intensyfikacji zabudowy śródmiejskiej, towarzyszącym realizacji lokali mieszkalnych, powinno być podniesienie jakości środowiska zamieszkania poprzez:

  1. modernizację techniczną budynków,
  2. budowę tożsamości lokalnej i więzi społecznych,
  3. zapewnienie lokalnych miejsc pracy,
  4. dostęp do lokalnych i centralnych usług,
  5. kształtowanie wysokiej jakości, ciągłej śródmiejskiej przestrzeni publicznej,
  6. tworzenie wysokiej jakości terenów zieleni towarzyszących zabudowie mieszkaniowej,
  7. edukację architektoniczną mieszkańców (w znaczeniu urbanistycznym
    i planistycznym).

Realizacja wyżej wymierzonych założeń nie może przyczyniać się do powstawania procesów gentryfikacji i stratyfikacji społecznej.

Sposoby intensyfikacji zabudowy śródmiejskiej:

  1. uzupełnienie i / lub kontynuacja pierzei;
  2. nadbudowa budynków wyraźnie niższych od zabudowy w sąsiedztwie;
  3. uzupełnienie zabudowy kwartału z możliwością wyburzeń oraz dobudową do ślepych ścian budynków istniejących;
  4. zabudowa wewnątrz kwartałów, w szczególności poprzez dobudowę do ślepych ścian;
  5. kompleksowa przebudowa kwartałów z substandardową zabudową;
  6. wyburzenie substandardowych technicznie i funkcjonalnie budynków i zastąpienie
    ich nowymi budynkami odpowiadającymi przyjętym kryteriom zabudowy śródmiejskiej;
  7. zabudowa w miejscach obecnych garaży i/lub parkingów terenowych;
  8. zabudowa dawnych rezerw komunikacyjnych;
  9. przekształcanie istniejącej zabudowy przemysłowej, usługowej, biurowej
    w zabudowę mieszkaniową oraz wprowadzanie funkcji mieszkalnej do lokali mieszkaniowych użytkowanych na inne cele;
  10. realizacja historycznych planów zabudowy.

Ramowe rekomendacje intensyfikacji zabudowy śródmiejskiej m. st. Warszawy.

  1. Proces intensyfikacji zabudowy powinien rozpoczynać się od dokładnej inwentaryzacji zasobów i potencjału miasta. Wymaga to przede wszystkim określenia w Studium UiKZP m.st. Warszawy obszarów zabudowy śródmiejskiej (w rozumieniu definicji zawartej w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), nie tylko w Dzielnicy Śródmieście i terenach do niej przyległych, ale także rejonach centralnych innych dzielnic. Ma to na celu jednoznaczne określenie terenów odpowiadających przyjętej na potrzeby tego opracowania definicji zabudowy śródmiejskiej, gdzie możliwe będą realizacje intensyfikacji zabudowy mieszkaniowej. Pozwoli to na określenie terenów charakteryzujących się wysokim potencjałem realizacyjnym i/ lub wysoką opłacalnością oraz zaplanowanie priorytetowych działań (także planistycznych). Do przeprowadzenia procesu inwentaryzacji i rozpoznania zasobów – przy ścisłej współpracy środowisk eksperckich – należy zaangażować także przedstawicieli mieszkańców oraz organizacje pozarządowe.
  2. Intensyfikacja zabudowy musi być zawsze połączona z podnoszeniem, jakości środowiska zamieszkania, nie tylko w miejscu inwestycji, ale również w sąsiedztwie nowej zabudowy.
  3. Tereny zieleni są wartością nadrzędną także w obszarach zabudowy śródmiejskiej. W ramach intensyfikacji zabudowy mieszkaniowej ważne jest zachowanie ciągłości terenów zieleni oraz poprawa ich jakości i funkcjonowania.
  4. Rekomenduje się tworzenie zabudowy umożliwiającej realizację większych założeń terenów zieleni (wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – PBC nie powiązany z każdą działką budowlaną). Tereny zieleni przy zabudowie mieszkaniowej powinny być ogólnodostępne i służyć dobru ogólnemu.
  5. Rekomenduje się modyfikację sposobu naliczania wskaźnika terenu biologicznie czynnego dla zabudowy śródmiejskiej (stworzenia większej gamy elementów budujących wskaźnik PBC dostosowanych do warunków zabudowy śródmiejskiej np. zielone ściany, zieleń w pojemnikach, struktury roślinne).
  6. Proces intensyfikacji zabudowy musi być poprzedzony inwentaryzacją przestrzeni społecznie/lokalnie ważnych (w celu ich zachowania, odtworzenia lub przeniesienia).
  7. Konieczne jest prowadzenie konsultacji z mieszkańcami (uwzględniających aspekt edukacyjny i udział mieszkańców w tworzeniu wytycznych do projektów intensyfikacji zabudowy mieszkaniowej).
  8. Oprócz już wypracowanych metod konsultacji i partycypacji w procedurach planistycznych niezbędne jest także wprowadzenie konsultacji koncepcji inwestycji przed wystąpieniem o ustalenie WZ.
  9. Konieczne jest sformułowanie polityki dotyczącej intensyfikacji funkcji mieszkaniowej w strefie śródmiejskiej miasta (powiązanej z edukacją obecnych i przyszłych mieszkańców). Jej elementem powinna być preferencja zmniejszania ruchu samochodowego na rzecz ruchu pieszego i rowerowego oraz miejskiej komunikacji zbiorowej.
  10. Jednym z elementów takiej polityki powinno być odejście od zasady jednego miejsca parkingowego na jedną jednostkę mieszkalną w zabudowie śródmiejskiej (tj. nie minimum, ale maksimum jedno miejsce parkingowe na jedno mieszkanie, bez względu na jego wielkość).
  11. Zakłada się odtwarzanie istniejących terenowych garaży i miejsc parkingowych w przestrzeni garaży podziemnych nowej zabudowy przede wszystkim w celu pozyskania terenów dla intensywnej zabudowy mieszkaniowej.
  12. Przy inwentaryzacji zasobów należy uwzględniać stanowiska konserwatora zabytków i konserwatora przyrody dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i przyrodniczego.
  13. Konieczne jest sformułowanie polityki czynszowej przy jednoczesnej edukacji interesariuszy, w tym zapewnienie „miksu” lokalowego dostępnego dla różnych grup przedsiębiorców, uwzględniających szeroką gamę usług oraz tworzenie lokalnych miejsc pracy.
  14. Ponieważ realizacja zabudowy mieszkaniowej z wbudowanymi lokalami dla usług wiąże się z czasowym zamknięciem istniejących lokali handlowo – usługowych, rekomenduje się tworzenie / zapewnienie na czas realizacji lokali zastępczych (np. czasowych pawilonów).
  15. Konieczna jest koordynacja sporządzania planów miejscowych (w tym tzw. „mikroplanów”) obejmujących tereny zabudowy śródmiejskiej, także w celu zapewnienia ciągłości planistycznej oraz lokalizacji pełnej infrastruktury społecznej.
  16. Konieczne jest wypracowanie racjonalnego ekonomicznie modelu finansowania miejskich projektów intensyfikacji zabudowy śródmiejskiej z wykorzystaniem finasowania z budżetu miejskiego, współfinansowania ze środków unijnych, potencjału partnerstwa publiczno – prywatnego oraz rynkowego finansowania projektowego.

Dodatkowe wątki i obszary dyskusji poruszane podczas prac zespołu

DSC_2686Poniżej przedstawiono dodatkowe (ponad kluczowe kwestie poruszane podczas dyskusji z mieszkańcami, które zostały bezpośrednio uwzględnione w rekomendacjach) zagadnienia poruszane w toku prac zespołu, wraz zarysem linii argumentacji która była używana podczas tych dyskusji. Lista ta może być traktowana jako wskazanie tematów, które warto dokładniej rozważyć przy planowaniu szczegółowych działań w zakresie intensyfikacji zabudowy w Warszawie oraz przy tworzeniu szerokich wytycznych dla miejskiej polityki mieszkaniowej.

  1. Proces intensyfikacji zabudowy powinno się rozpocząć od dokładnej inwentaryzacji zasobów i potencjału (miasto musi mieć „świadomość nt. swojego stanu posiadania”), aby określić w których miejscach w Warszawie, co najmniej w granicach obszaru zabudowy śródmiejskiej określonego w Studium (konkretne lokalizacje), można realizować tego typu inwestycje oraz określić gdzie będą one najłatwiejsze/najbardziej opłacalne. Pozwoli to zaplanować kolejność działań (także działań planistycznych tam, gdzie to potrzebne). Do przeprowadzenia takiego rozpoznania/inwentaryzacji można zaangażować także samych mieszkańców i/lub organizacje pozarządowe.
  2. Podczas analizowania przestrzeni, na których miałyby być realizowane inwestycje, trzeba ustalić gdzie są „miejsca” ważne lokalnie, takie którym mieszkańcy nadają różne znaczenia i zwracać uwagę, aby nie zniszczyć takich przestrzeni.
  3. Powinno się także zwracać uwagę na planowanie niewielkich „centrów społecznych” („sąsiedzkich”, „sub-lokalnych”; jako przykład można potraktować np. hale targowe w Budapeszcie, a w kontekście Warszawy – np. targowisko przy Hali Banacha).
  4. Wyzwaniem przy realizowaniu inwestycji mieszkaniowych na terenach śródmiejskich jest „przerwa w biznesie” (która trwać będzie co najmniej 2 lata) dla właścicieli/najemców lokali użytkowych, które będą przebudowywane /wyburzane/modernizowane (przywoływany był tu przykład przebudowy i zamknięcia ulicy Świętokrzyskiej, co miało duży wpływ na działalność prowadzoną w lokalach usługowych w tej lokalizacji). Konieczne jest zapewnienie dla nich na ten czas lokali zastępczych, np. w formie czasowych pawilonów.
  5. Ważnym wyzwaniem dla działań związanych z intensyfikacją zabudowy jest także „zarządzanie traumą mieszkańców” – wszelkimi obawami związanymi z intensyfikowaniem zabudowy śródmiejskiej oraz niedogodnościami związanymi z prowadzeniem inwestycji. Kluczowa jest tu rola dobrze prowadzonych działań edukacyjno-informacyjnych oraz konsultacyjnych, opartych o pełną i rzetelną informację. Ważne też, aby mieszkańcom uświadamiać jakie mają prawa. Takie działania informacyjne powinno prowadzić Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy, tak aby ludzie wiedzieli, do kogo zgłaszać się ze swoimi postulatami oraz wątpliwościami.

Odrębnym wątkiem związanym z tym tematem jest kwestia, jak zachęcać deweloperów do prowadzenia dobrych jakościowo konsultacji z mieszkańcami i uwzględniania ich wyników przy planowaniu inwestycji.

  1. Warto mocno podkreślać w działaniach komunikacyjnych, że celem intensyfikowania zabudowy śródmiejskiej jest tworzenie przestrzeni mieszkalnych ze wszystkich segmentów – utrzymanie miksu społecznego (zarówno mieszkania socjalne /chronione, komunalne, jak i mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub najem komercyjny). Obecnie powszechne jest przekonanie, że inwestycje mieszkalne w śródmieściu są to drogie, komercyjne przedsięwzięcia, które raczej nie będą skierowane do „zwykłych ludzi”. Należy więc zwrócić uwagę, aby jasno komunikować przeznaczenie nowych inwestycji i to, że będzie to zabudowa mieszkalna, dostępna także dla osób o niższych i przeciętnych dochodach.
  2. Ważnym zagadnieniem, na które duża uwagę zwracają mieszkańcy, jest kwestia miejsc parkingowych. Podczas dyskusji uczestnicy godzili się na zasadę, że przy nowych inwestycjach nie będzie powstawało dużo miejsc parkingowych (zasada, że odtwarzamy miejsca, które już były, aby nie naruszać praw nabytych, ale nie tworzymy nowych), ale konieczne jest jasne określenie tej zasady od początku („jeśli decydujesz się na mieszkanie w śródmieściu to oznacza to, że będzie to mieszkanie bez przydzielonego miejsca parkingowego”). Należy mieć na uwadze, że będzie to kwestia wzbudzające duże kontrowersje i wymagać będzie wyjaśnień, tak aby dla mieszkańców zrozumiałe były korzyści związane z intensyfikacją zabudowy, niepowiązaną z tworzeniem dużej ilości miejsc parkingowych.
  3. Podczas dyskusji w zespole powstała wątpliwość, czy intensyfikowanie zabudowy poprzez nadbudowy połączone z modernizacją lub poprzez zastępowanie garaży budynkami z garażami podziemnymi w ogóle może się opłacić (np. cena budynku z garażem podziemnym jest o 25% wyższa; jednak pozyskanie niezabudowanego uzbrojonego gruntu pod zabudowę mieszkaniową w obszarze śródmiejskim Warszawy często przekracza 25% kosztów inwestycji). Czy nie jest to rozwiązanie, które zbilansuje się kosztowo tylko tam, gdzie w efekcie powstaną bardzo drogie powierzchnie mieszkalne?

Jeśli miasto miałoby zachęcać do tak kosztownych inwestycji, warto zastanowić się nad wykorzystywaniem formuły PPP (partnerstwa publiczno-prywatnego) – może to być np. współpraca, w której miasto wnosi aportem grunty. Jeden z członków zespołu, pan Grzegorz Buczek, zwrócił szczególną uwagę na potrzebę rozwinięcia modelu PPP tak, aby mógł on być skutecznym narzędziem do realizacji tego typu inwestycji.

  1. Dużo czasu członkowie zespołu poświęcili na rozmowę o konieczności kształtowania i koordynacji polityki najmu, tak aby zabezpieczyć potrzeby mieszkańców. ZGN może być tym podmiotem, który sam tworzy dobre standardy przy kształtowaniu polityki czynszowej dla swoich lokali, ale ważne jest też to, jak postępują w tej kwestii wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe (obecnie niestety nie zawsze korzystnie dla danego terenu). Jako że prawnie nie ma możliwości „narzucania” ty podmiotom żadnych praktyk postepowania w zakresie polityki czynszowej, być może można próbować im sugerować inne rozwiązania.
  2. Podczas dyskusji z mieszkańcami pojawił się także wątek dotyczący ogródków działkowych. Jak zauważono, problemem ogródków jest to, że jest to przestrzeń nie zawsze dostępna publicznie i często użytkowana w niewłaściwy sposób. Przekształcenia ogródków działkowych, zlokalizowanych na terenach śródmiejskich, powinny prowadzić do tego, aby była to wysokiej jakości zieleń miejska, ogólnodostępna, która zrównoważy intensywną zabudowę mieszkalną, zlokalizowaną wokół nich.
  3. Podczas jednej z dyskusji w zespole padła również sugestia, że być może nieduże inwestycje związane z intensyfikacją przestrzeni mieszkalnej w śródmieściu nie muszą być realizowane przez „dużych” deweloperów, lecz przez różne inne podmioty (np. TBS-y, spółdzielnie, także tzw. „społeczne” itp.). Nie był to jednak szerzej rozwijany wątek, gdyż jest ściśle związany z kwestiami właścicielskimi gruntów, trudno więc formułować konkretne rekomendacje i postulaty bez wiedzy na temat tego, kto jest właścicielem działek.

Inkubator Mieszkania2030 - Mieszkać wspólnie

Inkubator „Mieszkać wspólnie”

Do udziału w tym procesie projektowym zaproszona została grupa mieszkańców i mieszkanek Warszawy, zainteresowanych tematyką rozwiązań na rzecz „wspólnego zamieszkiwania”, a zwłaszcza problematyką budownictwa kooperatywnego i mieszkań tzw. segmentu A (socjalnych, chronionych, wspomaganych itd.). Rekrutacja do procesu była otwarta.

Spośród zgłoszonych osób wybraliśmy kilkunastoosobową grupę, która podzielona na trzy zespoły, pracowała nad trzema różnymi wyzwaniami, wskazanymi przed rozpoczęciem inkubatora przez przedstawicieli Urzędu m.st. Warszawy:

  1. W jaki sposób samorząd może wspierać osoby, które chcą założyć kooperatywę mieszkaniową?
  2. W jaki sposób mogą funkcjonować budynki łączące mieszkania z segmentu
    A (socjalne, treningowe, wspomagane, chronione itp.) z kooperatywami mieszkaniowymi?
  3. Z czego powinna się składać przestrzeń wspólna w budynkach mieszkalnych? Jak ma funkcjonować?

DSC_1963Przebieg prac i uczestnicy procesu

Prace zespołów było prowadzone podczas trzech spotkań warsztatowych (w okresie 20– 28.03), a pomiędzy spotkaniami uczestnicy procesu pracowali w oparciu o kontakt mailowy.

Proces był prowadzony i wspierany przez zespół facylitatorów w składzie: Agnieszka Sikorska i Michał Kwasieborski (cooperativa studio) oraz Ewa Stokłuska i Jan Wiśniewski (Fundacja Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”).

W procesie uczestniczyli eksperci i ekspertki, związani z zagadnieniami budownictwa kooperatywnego oraz tworzenia przestrzeni wspólnych w miastach, którzy wspierali zespoły specjalistyczną wiedzą. W warsztatach wzięli udział:

  1. Joanna Erbel, program „Mieszkania 2030”
  2. Ludwika Ignatowicz,
  3. Krystyna Szurmańska, Fundacja Habitat for Humanity Poland,
  4. dr inż. Arch. Agata Twardoch, Politechnika Śląska w Gliwicach.
  5. Podczas trzeciego spotkania w dyskusji nad wstępnymi propozycjami rekomendacji wzięli dodatkowo udział eksperci zaproszeni do tzw. panelu interpretatorów, w skład którego wchodzili:
  6. Zuzanna Grabusińska, Dyrektor OPS Praga Południe,
  7. Karol Kretkowski, TBS Warszawa Południe,
  8. Arkadiusz Kuranowski, Dyrektor Biura Mienia Miasta Urzędu m.st. Warszawa,
  9. Dariusz Śmiechowski, architekt.

Poniższy materiał jest opracowaniem rekomendacji dla każdego z trzech wyzwań projektowych, przygotowanym przez zespoły mieszkańców i mieszkanek Warszawy.

WYZWANIE I: W jaki sposób samorząd może wspierać osoby, które chcą założyć kooperatywę mieszkaniową?

Zespół: 

  1. Małgorzata Dembowska
  2. Piotr Duma
  3. Mateusz Gierszon
  4. Michał Grunt – Mejer
  5. Zbigniew Modrzewski
  6. Ryszard Krzysztofowicz
  7. Katarzyna Stępniak
  8. Andrzej Weselski

Moderacja prac zespołu: Jan Wiśniewski (Pracownia Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”)

Zadaniem grupy było opracowanie rekomendacji w obszarze wspierania powstawania i rozwoju kooperatyw mieszkaniowych na terenie Warszawy. Poniżej zaprezentowano syntetyczne podsumowanie opracowanych zagadnień – ostateczna autorska wersja rekomendacji, przygotowana przez zespół, stanowi Załącznik nr 3 do niniejszego raportu. Dodać należy, że zespół ten, jako że w jego składzie znalazły się osoby osobiście zainteresowane uruchomieniem działań wspierających budownictwo kooperatywne na terenie Warszawy, podjął szereg dodatkowych działań oprócz przygotowania rekomendacji założonych w inkubatorze, w tym m.in. rozpoznanie sytuacji prawnej, oraz sformułował wewnętrzne cele związane z dalszym prowadzeniem tematu kooperatyw na gruncie współpracy z Miastem – już poza procesem Inkubatora Mieszkania 2030.

DSC_2645Przyjęte założenia

Obecnie rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez inwestycje komercyjne, co przy wysokim zapotrzebowaniu na mieszkania w Warszawie generuje bardzo wysokie koszty zarówno zakupu, jak i wynajmu lokalu. Zasoby komunalne są niewystarczające w stosunku do liczby osób potrzebujących, a oferta dla osób o średnich dochodach (zbyt wysokich, aby spełnić kryterium dochodowe i otrzymać mieszkanie komunalne, zbyt niskich na zakup mieszkania na wolnym rynku) jest ograniczona, co zmusza do zaciągania wieloletnich zobowiązań finansowych, często zbyt wysokich w stosunku do zarobków. Wysokie koszty mieszkania w mieście powodują migrację na przedmieścia, co z kolei generuje bardzo wysokie koszty utrzymania rozbudowanej infrastruktury i jednocześnie pogarsza jakość życia w centrum stolicy. W rezultacie większość mieszkańców Warszawy stoi przed bardzo ograniczonym wyborem: ucieczka za miasto lub życie w mieście poniżej standardów.

Niezbędne jest wprowadzenie alternatywnych rozwiązań mieszkaniowych poprzez tworzenie zróżnicowanej oferty dla osób o różnych możliwościach finansowych, na różnym etapie życia oraz o różnych potrzebach związanych ze sposobem zamieszkiwania. Obok segmentu mieszkań na wynajem, mieszkań spółdzielczych czy TBS jednym ze sposobów na zwiększenie dostępności mieszkań jest wsparcie dla kooperatyw mieszkaniowych.

Kooperatywy mieszkaniowe rozumiane są tu jako inicjatywy zrzeszające osoby chcące wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, pozwalają obniżyć koszt pozyskania mieszkania poprzez wyeliminowanie z procesu inwestycyjnego udziału dewelopera, a w efekcie również obniżenie kosztów kredytu. Co ważne – kooperatywy nie wymagają nakładów finansowych ze strony miasta – nastawione są wyłącznie na finansowanie przez przyszłych mieszkańców.

Inicjatywy tego typu mogą także wnieść szereg dodatkowych wartości w funkcjonowanie miasta i życie mieszkańców:

  1. skupiają często ludzi aktywnych, wykształconych i otwartych, którzy poprzez wspólną pracę w procesie budowlanym stanowią potencjalnie bardziej zintegrowaną grupę sąsiedzką, utożsamiającą się z miejscem zamieszkania;
  2. budują dla siebie – a więc jakość przyjętych rozwiązań jest potencjalnie wyższa, co dotyczy nie tylko budynku – kooperatywy często inicjują zmiany w otaczającej ich dom przestrzeni (podwórko, ulica, plac, skwer itp.);
  3. budują w sposób zrównoważony – często z zastosowaniem rozwiązań proekologicznych;
  4. są otwarte na nowatorskie rozwiązania architektonicznie i funkcjonalnie – bezpośrednie zaangażowanie mieszkańców w projektowanie obiektu pozwala uzyskać rozwiązania dostosowane do ich potrzeb, często z uwzględnieniem innowacyjnych rozwiązań w zakresie elastyczności mieszkań, ergonomicznego wykorzystania powierzchni czy tworzenia przestrzeni wspólnych;
  5. tworzą zróżnicowaną strukturę społeczną, nie generując przy tym zjawiska gentryfikacji, co jest szczególnie istotne na terenach zdegradowanych;
  6. są w stanie zagospodarować działki nietypowe i trudniej zbywalne.

Oddolne inicjatywy mieszkaniowe wnoszą w strukturę miasta szereg dodatkowych wartości w płaszczyźnie społecznej, ekonomicznej, przestrzennej i środowiskowej. Dlatego też kooperatywy mogą stać się jednym z instrumentów ożywienia przestrzeni miejskiej, szczególnie pożądanych na terenach wymagających rewitalizacji. Szczegółowe przedstawienie różnych wymiarów korzyści związanych z rozwojem budownictwa kooperatywnego zawarte zostało w autorskiej prezentacji zespołu w Załączniku nr 3 do niniejszego raportu.

Rekomendacje szczegółowe

inkubator wspólnie 07W celu zrealizowania inwestycji mieszkaniowej w sposób oddolny niezbędnych jest kilka elementów, takich jak:

  1. posiadanie gruntu lub prawa użytkowania gruntu,
  2. posiadanie kapitału lub dostęp do narzędzi finansowych umożliwiających realizację,
  3. umiejętność wykorzystania aktualnych uwarunkowań prawnych lub możliwości aktualizacji obecnego prawa,
  4. kapitał wiedzy i umiejętności,
  5. dobra wola, motywacja i zaangażowanie.

Część z tych zasobów oraz umiejętności zlokalizowanych jest po stronie samorządu, dlatego też współpraca pomiędzy miastem a kooperatywami mogłaby stanowić cenne wsparcie, umożliwiające realizację tego typu przedsięwzięć na szerszą skalę – co w świetle potencjalnych korzyści społecznych, ekonomicznych, przestrzennych i środowiskowych byłoby zjawiskiem mile widzianym w mieście Warszawa.

W zależności od zasobów finansowych oraz pro-społecznego zaangażowania członków kooperatywy, zaproponowano kilka modeli wsparcia miasta dla tego typu przedsięwzięć:

  1. model kapitałowy – dedykowany jest grupom posiadającym wystarczające środki na samodzielne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego i w związku z tym wymaga najmniejszego zaangażowania miasta;
  2. model innowacyjnygdzie kooperatywy walczą o wsparcie miasta na zasadach konkursu, w którym zwyciężają najlepsze pomysły na realizację celów społecznych, przestrzennych, ekonomicznych i środowiskowych;
  3. model partnerskiw którym kooperatywa inicjuje współpracę i realizuje cele społeczne, ekonomiczne, przestrzenne i środowiskowe na zasadach dialogu,
    w formule partnerstwa publiczno – prywatnego.

Modele innowacyjny i partnerski miałyby zastosowanie w przypadku, kiedy zasoby członków grupy budowlanej są zbyt małe na samodzielny zakup działki i sfinansowanie budowy i wskazane jest podjęcie współpracy z samorządem mającej na celu zrealizowanie konkretnych celów społecznych w zamian za pewne preferencyjne warunki, na jakich kooperatywa miałaby przeprowadzić swoją inwestycję. Poniżej przedstawiono szczegółowy opis każdego z opracowanych modeli.

MODEL KAPITAŁOWY

Krok 1: Przetarg profilowany

Miasto wyznacza działki i ogłasza przetarg profilowany, skierowany wyłącznie do kooperatyw. Na etapie przetargu kooperatywa powinna określić:

a. zasady współpracy członków kooperatywy, tj. formę prawną przedsięwzięcia,

b. sposób realizacji przedsięwzięcia (źródła finansowania, harmonogram prac, organizację budowy, zarządzanie przedsięwzięciem, itp.),

c. koncepcję architektoniczną (przetarg może mieć charakter konkursu architektonicznego, gdzie oprócz kryterium ceny pojawia się kryterium jakości architektury)

Krok 2: Rezerwacja gruntu

Zasobna kapitałowo kooperatywa wygrywa konkurs i rezerwuje grunt na czas procesu projektowego i budowlanego, np. wpłacając kwotę równoważną części wartości działki (10 – 20%).

Krok 3: Projekt, budowa

Kooperatywa przeprowadza proces projektowy i budowlany, uwzględniając ewentualne uwagi dotyczące projektu.

Krok 4: Finalizacja zobowiązań

Po wybudowaniu obiektu kooperatywa spłaca wartość gruntu w całości lub w ratach. Poniesiony przez miasto wkład finansowy jest zerowy – cena wywoławcza gruntu określana jest w sposób analogiczny do przetargów komercyjnych; wsparcie miasta ogranicza się do ogłoszenia przetargu profilowanego, ewentualnie do rozłożenia płatności za grunt na raty lub wsparcia merytorycznego np. w rozmowach z bankiem w celu uzyskania korzystniejszego finansowania.

MODEL INNOWACYJNY

inkubator wspólnie 03Krok 1: Przetarg profilowany

Miasto wyznacza działki i ogłasza przetarg profilowany, skierowany wyłącznie do kooperatyw. Przetarg ma mieć charakter konkursu, gdzie obok kryterium ceny pojawiają się kryteria związane z projektem, takie jak:

  1. Korzyści społeczne: np. Części wspólne dla mieszkańców budynku z możliwością udostępniania innym użytkownikom – np. Dach użytkowy z możliwością organizacji spotkań sąsiedzkich, pokazów filmowych itp.; lokale usługowe o preferencyjnym czynszu (z możliwością wynajęcia pod działalność społeczną, klubokawiarnię z funkcją czytelni, mini-przedszkolem itp.); zagospodarowanie podwórek;
  2. Jakość architektury – dostosowanie architektury do lokalnego kontekstu (szczególnie w tkance historycznej); dostosowanie gabarytów obiektu do skali okolicznej zabudowy; dostosowanie obiektu do potrzeb osób z niepełnosprawnościami;
  3. Rozwiązania proekologiczne – rozwiązania wpływające na racjonalną charakterystykę energetyczną budynku; celem jest zachowanie równowagi między nakładami początkowymi a kosztami utrzymania, w związku z czym kreatywne niskonakładowe rozwiązania mogą być docenione bardziej niż drogie technologie.

Krok 2: Negocjacje

Kooperatywa, której projekt był najbardziej innowacyjny pod względem społecznym, architektonicznym oraz środowiskowym wygrywa konkurs i rozpoczyna negocjacje dotyczące warunków, na jakich ma zostać udostępniony grunt. Wynegocjowana cena gruntu może być niższa proporcjonalnie do oferowanego wkładu kooperatywy na rzecz miasta (np. Przekazanie miastu części lokali użytkowych lub mieszkalnych, zagospodarowanie terenu publicznego lub półpublicznego, udostępnienie terenu lub części przestrzeni okolicznej społeczności itp.); w tym czasie miasto może także udzielić wsparcia w negocjacjach z bankiem lub poszukiwaniu najbardziej korzystnych form finansowania, np. Wśród funduszy unijnych.

Krok 3: Rezerwacja gruntu

Kooperatywa, rezerwuje grunt na czas procesu projektowego i budowlanego wpłacając kwotę równoważną części wartości działki (np. 10 – 20%).

Krok 4: Projekt, budowa

Kooperatywa przeprowadza proces projektowy i budowlany, z ewentualnym wsparciem miasta w roli inwestora zastępczego.

Krok 5: Finalizacja zobowiązań

Po wybudowaniu obiektu kooperatywa spłaca raty kredytu oraz wartość gruntu w ratach.

DSC_2021MODEL PARTNERSKI

Krok 1: Inicjatywa oddolna

Kooperatywa opracowuje model funkcjonalny, społeczny i technologiczny innowacyjnego habitatu (budynku wraz z otoczeniem) i składa miastu propozycję dotyczącą konkretnej działki.

Krok 2: Negocjacje

Prowadzi się rozmowy doprecyzowujące oczekiwania i możliwości stron – kooperatywa przygotowuje koncepcję architektoniczną wraz z konkretnym modelem funkcjonalnym i propozycją pro-społeczną, zakładającą przekazanie lub udostępnienie zasobów miastu i/lub okolicznej społeczności; prowadzi się rozmowy dotyczące ram prawnych określających jedną z dwóch formuł zamieszkiwania: wynajem lub wynajem z dojściem do własności, które mogą być formą zabezpieczenia mieszkań przed urynkowieniem.

Krok 3: Spółka w ramach PPP

W ramach partnerstwa publiczno-prywatnego powstaje spółka celowa, do której miasto wnosi grunt.

Krok 4: Projekt, budowa

Kooperatywa wspólnie z miastem przeprowadza proces projektowy i budowlany.

Krok 5: Forma własności

Kooperatywa przekazuje miastu część lokali i pełni dodatkowe funkcje na rzecz miasta i/lub lokatorów przekazanych mieszkań, a w zależności od preferencji użytkowników model partnerski przybiera jedną z trzech form:

a. własnościowy:

– udziały w spółce proporcjonalne, tj. wartość gruntu a kapitał kooperatywy (wszyscy członkowie kooperatywy chcą nabyć prawa własności i w znacznym stopniu partycypują w możliwie szybkiej spłacie rat kapitałowych kredytu inwestycyjnego);

b. własnościowo-lokatorski:

– udziały zdecydowanie większościowe – tylko niektórzy chcą nabyć prawa własności i wnosić wyższą opłatę, pozostali chcą wynajmować płacąc niższe opłaty;

c. lokatorski:

– tylko mieszkania na długoterminowy najem, bez prawa dojścia do własności.

Zaletą modelu partnerskiego jest możliwość uzyskania ciekawych propozycji zagospodarowania terenów trudnych i nieoczywistych, oraz uzyskania lepszego porozumienia między kooperatywą a miastem dzięki rozpoczęciu współpracy już na etapie projektu. Ponadto możliwość ograniczenia form zamieszkiwania do długoterminowego najmu daje szansę na ochronę lokali mieszkalnych przed szybką sprzedażą i wejściem na rynek komercyjny.

Finansowanie

Podstawową ideą kooperatyw jest obniżenie kosztów pozyskania mieszkania poprzez wyeliminowanie w procesie budowlanym instytucji, które działają w sposób komercyjny i w największym stopniu podnoszą cenę nieruchomości – tj. deweloperów oraz komercyjnych banków.

Udział dewelopera i jego marżę kooperatywa eliminuje poprzez przejęcie jego zadań wraz z odpowiedzialnością za przeprowadzenie inwestycji. W przypadku braku posiadania gotówki na budowę obiektu kooperatywa nie jest w stanie poradzić sobie bez zewnętrznego wsparcia finansowego. Dlatego korzystnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie produktu finansowego w postaci niekomercyjnego kredytu, udzielanego np. w ramach obecnie rozwijanego programu rządowego „Mieszkanie +” przez BGK Nieruchomości. Źródeł finansowania można szukać wśród innych instrumentów i podmiotów finansowych w Polsce oraz Unii Europejskiej.

DSC_2657Platforma komunikacji

W celu doprecyzowania warunków, na jakich kooperatywy mogą pozyskiwać grunt na swoje inwestycje oraz finansować budowę niezbędne jest stworzenie „komórki eksperckiej”, złożonej z przedstawicieli poszczególnych podmiotów zaangażowanych w tego typu inicjatywy – tj. miasta, instytucji finansowych, NGO-sów i potencjalnych kooperatyw.

Opracowanie ostatecznych ram dla budownictwa oddolnego w formule dialogu pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi jednostkami pozwoli na najlepsze dopasowanie programu do potrzeb użytkowników oraz pozwoli stworzyć podstawy do zrealizowania maksymalnej ilości celów społecznych, ekonomicznych, przestrzennych i środowiskowych. Celem działalności grupy eksperckiej byłoby przeprowadzenie programu pilotażowego, obejmującego kilka inwestycji o różnych modelach realizacji (kapitałowym, innowacyjnym, partnerskim lub innym). Taki eksperyment pozwoli na weryfikację i udoskonalanie założeń współpracy kooperatyw pomiędzy miastem, instytucjami finansowymi oraz organizacjami społecznymi.

Ważnym zadaniem platformy komunikacji byłoby także komunikowanie na zewnątrz idei kooperatyw mieszkaniowych oraz tworzenie bazy danych złożonej z osób zainteresowanych
i gotowych do uczestniczenia w tym eksperymencie.

Optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia członków zespołu byłoby uruchomienie programu pilotażowego „Warszawa 2020” dedykowanego kooperatywom, którego celem byłoby z jednej strony testowanie zaproponowanych modeli realizacyjnych, z drugiej strony promocja idei kooperatyw mieszkaniowych.

WYZWANIE II: W jaki sposób mogą funkcjonować budynki łączące mieszkania z tzw. segmentu A (socjalne, treningowe, wspomagane, chronione itp.) z kooperatywami mieszkaniowymi?

Zespół: 

  1. Joanna Grafka
  2. Wojciech Kalinowski
  3. Tomasz Koczur
  4. Maciej Marks
  5. Zofia Mikołajewska
  6. Ligia Szczepaniak
  7. Ewa Wiśniewska

Moderacja prac zespołu: Agnieszka Sikorska (cooperativa studio)

DSC_2676Przyjęte założenia

  1. Przez kooperatywę mieszkaniową rozumieć należy inicjatywy oddolne mające na celu utworzenie mieszkań dla ich członków.
  2. Poniższe rekomendacje dotyczą kooperatyw, w których liczba mieszkań waha się od 10 do 30 (zawężenie do takiej skali wprowadzono na potrzeby pracy nad wskazanym tematem warsztatowym).
  3. Osoby decydujące się założyć kooperatywę i wspólnie budujące lub adaptujące w jej ramach budynek/ budynki mieszkalne to osoby otwarte na innych ludzi.
  4. Kooperatywy posiadają kapitał społeczny, który oprócz korzyści dla własnych członków może służyć także wsparciu osób, które są w trudnej sytuacji życiowej i dla których w ramach tej inwestycji powstaną mieszkania socjalne/ treningowe/ chronione/ wspomagane (mieszkania z segmentu A).
  5. Miasto może wspierać kooperatywę w realizacji inwestycji w zamian za to, że powstaną w jej ramach te mieszkania z segmentu A. Roboczo zakładamy, że będzie to około 10% mieszkań w ramach inwestycji. Gdyby adaptacja okazała się mniej kosztowna ta liczba mogłaby wzrosnąć do 20%.
  6. Kooperatywy nie mogą zastąpić polityki mieszkaniowej miasta w stosunku do grup najmniej samodzielnych, zagrożonych wykluczeniem, jak np. osoby ze znaczną niepełnosprawnością intelektualną i sprzężoną oraz ich starzejące się i niedołężniejące rodziny, chociaż mogą stanowić fragment szerszych rozwiązań systemowych w dziedzinie mieszkalnictwa, usług wspierających i zdrowia dla tej grupy osób.

Rekomendacje szczegółowe

Potencjalne grupy mieszkańców mieszkań z segmentu A w budynkach kooperatyw

W budynkach kooperatyw mogłyby znaleźć się mieszkania przeznaczone dla:

  1. młodzieży po pieczy zastępczej (usamodzielniającej się),
  2. ofiar przemocy, np. samotnych matek,
  3. samodzielnych osób starszych,
  4. osób z lekkim stopniem niepełnosprawności fizycznej lub intelektualnej, które są samodzielne, bądź wymagających niewielkiego wsparcia,
  5. osób wychodzących z bezdomności,
  6. migrantów,
  7. byłych więźniów,
  8. osób wychodzących z uzależnienia.

Byłyby to więc w większości osoby objęte dodatkowo różnymi rodzajami profesjonalnej pomocy (np. terapia, trening samodzielności, readaptacja społeczna). Włączanie osób znajdujących się w tych grupach w relacje sąsiedzkie mogłoby mieć dużą wartość dodaną i pomagać im w terapii, treningu czy ich codziennym życiu. Wymagałoby to jednak stałego wsparcia ze strony odpowiednich instytucji/osób (np. pracownika socjalnego, przedstawiciela organizacji pozarządowych pracujących z daną grupą osób).

Zobowiązania członków kooperatyw funkcjonujących z udziałem mieszkań z segmentu A

  1. W zamian za pomoc miasta na etapie tworzenia kooperatywy (patrz: Formy współpracy miasta i kooperatystów przy tworzeniu kooperatywy) kooperatywa pokrywałaby koszty budowy mieszkań z segmentu A w ilości około 10-20% mieszkań w ramach inwestycji, czyli, zgodnie z założoną liczbą mieszkań w budynku – ok. 1-3 mieszkania.
  2. W ramach inwestycji powinna powstać wielofunkcyjna i adaptatywna przestrzeń wspólna (jako wyróżnik funkcjonowania systemu kooperatywnego) przemyślana tak, by stała się realnym miejscem spotkań lokatorów mieszkańców z segmentu A i wszystkich pozostałych lokali – tego typu miejsca mogłyby być kluczowe z punktu widzenia integracji tych dwóch grup. Członkowie kooperatywy byliby zobowiązani do utrzymania tej przestrzeni w przyszłości.
  3. Kooperatywy powinny wspierać osoby, które zamieszkają w mieszkaniach z segmentu A, m.in. poprzez włączanie tych osób w codzienne relacje (o charakterze sąsiedzko – towarzyskim) członków kooperatywy, co będzie pomagało im lepiej funkcjonować społecznie. Wyzwanie to należy jednak traktować z dużą ostrożnością, jako że wiąże się z długoterminową perspektywą i wymaga wiedzy na temat tego, jak wspierać osoby w różnych, nieraz bardzo trudnych, sytuacjach życiowych. Trzeba także brać pod uwagę np. zmianę sytuacji życiowej osoby zobowiązującej się do udzielania wsparcia, która może spowodować, że nie będzie ona w stanie dochować ewentualnie podjętych zobowiązań. Tego typu zobowiązania mogłyby zatem mieć wyłącznie charakter dobrowolny i być podejmowane przy wsparciu dla gotowych do ich podjęcia członków kooperatyw, np. poprzez szkolenia przygotowawcze ze strony osób specjalizujących się w pracy z osobami wychodzącymi z różnego typu kryzysów.

DSC_1996Formy współpracy miasta i członków kooperatyw przy tworzeniu kooperatywy uwzględniającej mieszkania z tzw. segmentu A

  1. Forma organizacyjno-prawna takich kooperatyw mogłaby opierać się o zakładanie spółek celowych typu non-profit. Udziałowcami takiej spółki byliby członkowie kooperatywy (w częściach odpowiadających powierzchniom mieszkań, które posiadają) oraz miasto (w części odpowiadającej powierzchni mieszkań z segmentu A, które powstały w tej inwestycji).
  2. Na podstawie umowy, w której określone są szczegóły zobowiązań członków spółki – m.in. zasady funkcjonowania, wsparcia udzielanego mieszkańcom mieszkań z segmentu A, itd. Miasto przekazywałoby spółce nieruchomość, na której powstaje inwestycja.
  3. Spółka zaciąga kredyt na budowę. Kredyt jest spłacany z czynszu, który płacą członkowie kooperatywy (czynsz składa się więc z części przeznaczonej na spłatę kredytu i pokrycie administracyjnych kosztów bieżących). Miasto nie partycypuje w spłacie kosztów kredytu (wniosło wcześniej do spółki grunt lub nieruchomość).
  4. Mieszkania pozostają własnością spółki. Jeśli w przyszłości miałyby zostać przekształcone w mieszkania własnościowe, mieszkańcy musieli by spłacić miastu działkę proporcjonalnie do spłacanej powierzchni (wg jej wartości rynkowej).
  5. Członkowie kooperatywy mają możliwość zbycia udziałów z prawem pierwokupu przysługującym spółce, która w takim wypadku poszukuje nowego członka.
  6. Członkowie kooperatywy, którzy nie przestrzegają zapisów umowy lub ustalonych zasad pożycia kooperatywy, po próbach upomnień, negocjacji itd. muszą odsprzedać swoje udziały spółce (jest to narzędzie pozwalające skutecznie egzekwować zapisy umowy).

Wsparcie ze strony miasta dla kooperatyw

  1. Relacja miasta z kooperatywami powinna opierać się na wzajemności – zobowiązania względem osób z segmentu A, które biorą na siebie kooperanci są odpowiedzią na pomoc, która mogłaby być im udzielona przez miasto. Pomoc ta mogłaby polegać na utworzeniu puli nieruchomości na funkcjonowanie kooperatyw łączących mieszkania dla swoich członków z mieszkaniami z segmentu A. Wymagałby to uchwały kierunkowej, która uzasadniałaby przekazywanie nieruchomości kooperatywom.
  2. Nieruchomości takie powinny być położone w różnych dzielnicach lub w każdej dzielnicy i mieć różny charakter. Powinny to być w szczególności niewielkie działki (ponieważ są przeznaczone pod inwestycje o skali 10-30 mieszkań), na przykład intensyfikujące zabudowę śródmiejską.
  3. Miasto powinno powołać w strukturach Urzędu m.st. Warszawy „komórkę ds. kooperatyw” na szczeblu ogólnomiejskim, ściśle współpracującą z dzielnicami. Powinna ona:
    • prowadzić działania informacyjno – edukacyjne dla osób potencjalnie zainteresowanych założeniem kooperatywy;
    • wskazywać ww. nieruchomości;
    • po konsultacjach z odpowiednimi instytucjami określać, jakie potrzeby mieszkaniowe osób z segmentu A mogą realizować kooperatywy;
    • prowadzić procedury konkursowe/negocjacyjne z kooperatywami i obsługę zawieranych umów oraz ich późniejsze egzekwowanie;
    • informować na temat prowadzonej działalności, w myśl zasady, że warunki i cele zaangażowania miasta w ideę kooperatyw powinny być transparentne.

Procedura przyznawania gruntów lub nieruchomości dla kooperatyw z udziałem mieszkań z segmentu A

W tym aspekcie rekomendowane są dwa warianty postępowania, które składałyby się
z opisanych poniżej kroków:

DSC_2671wariant „negocjacyjny”

  1. „Komórka ds. kooperatyw” w strukturze Urzędu Miasta publikuje listę dostępnych nieruchomości i ogłasza, na jakich zasadach podejmuje negocjacje i współpracę z chętnymi do współpracy kooperatywami mieszkaniowymi.
  2. Kooperatywy mieszkaniowe zawiązują się oddolnie (konieczna forma prawna – np. umowa między członkami, nie tylko deklaracja) i zgłaszają chęć podjęcia współpracy z miastem.
  3. „Komórka ds. kooperatyw” współpracuje z organizacjami NGO, które mogłyby
    w mieszkaniach z segmentu A w takich inwestycjach realizować swoje projekty, zgodnie z założeniami miasta (np. mieszkania treningowe dla różnych grup), a następnie pomaga zbudować partnerstwo kooperatywie z organizacją NGO. Wsparcie to obejmowałoby m.in. wspólne podjęcie decyzji, jak dobrać kooperatywę z konkretnym rodzajem mieszkań z segmentu A (np. członkowie mogą mieć gotowość i realne możliwości wspierać konkretną grupę – osoby starsze, niepełnosprawne, migrantów itd.).
  4. „Komórka ds. kooperatyw” negocjuje także odpowiednią lokalizację oraz szczegółowe zasady współpracy, które byłyby zawarte w umowie zawarcia spółki między Miastem a kooperatywą.
  5. Powstała propozycja umowy (określenie działki i zobowiązań członków kooperatywy) jest przed podpisaniem opiniowana przez komisję złożoną z ekspertów (aby zapewnić niezależną weryfikację czy na pewno umowa daje równe korzyści stronom).
  6. Cała procedura przebiegu negocjacji jest jawna i transparentna, ale powinna być także na tyle elastyczna aby pozwalała na znalezienie optymalnych rozwiązań dla obu stron umowy – Miasta i kooperatywy.

wariant „konkursowy”

  1. „Komórka ds. kooperatyw” ogłasza konkurs dla kooperatyw – w konkursie określona jest konkretna działka i konkretny rodzaj zadania jakie chce tam zrealizować Miasto (np. dwa mieszkania treningowe, o określonej powierzchni dla osób niepełnosprawnych lub trzy mieszkania dla osób wychodzących z bezdomności).
  2. Kooperatywy mieszkaniowe (także konieczna forma prawna kooperatyw – np. umowa między członkami) składają oferty konkursowe (I etap konkursu), które zawierają:- dokumenty formalne (zaświadczenia o niekaralności, z BIK, umowa kooperatywy)- wstępną koncepcję budynku – proponowany wkład kooperatywy – co oferują, aby wspierać osoby ze wskazanych przez miasto mieszkań („model społeczny“).
  3. Na I etapie, na podstawie złożonych ofert wyłaniane są 2 do 5 kooperatyw do II etapu. W drugim etapie kooperatywy przy przygotowaniu oferty współpracują z NGO, który wskazuje miasto jako organizację, która mogłaby prowadzić swoje programy w mieszkaniach z segmentu A w tej inwestycji.

Oferty konkursowe składane w II etapie zawierają:

  1. uszczegółowiony „program” dla budynku (bardziej dopracowaną koncepcję),
  2. propozycję dotyczące tego jaką rolę w sąsiedztwie może pełnić budynek (np. dostępność przestrzeni publicznych, funkcje usługowe itd.),
  3. koncepcje współpracy z NGO w ramach wsparcia osób z mieszkań z segmentu A.

Warunkiem udziału w II etapie jest złożenie wadium w wysokości średniej krajowej na każde mieszkanie, które ma powstać w kooperatywie.

  1. Z kooperatywą, która wygra II etap konkursu, przygotowywana (negocjowana) jest ostateczna umowa spółki. Jeśli kooperatywa zrezygnuje po podpisaniu umowy, traci wadium.

Współpraca kooperatyw z NGO

Niezależnie od wariantu współpracy członków kooperatywy z miastem, niezwykle ważna jest ich współpraca z organizacjami pozarządowymi zajmującymi się grupami wspieranymi w ramach mieszkań segmentu A na terenie danej kooperatywy. Rolą tych organizacji byłoby przede wszystkim przygotowanie i szkolenie członków kooperatywy w zakresie tego, jak mogą mądrze pomagać swoim sąsiadom (m.in. Na co zwracać uwagę? W czym pomagać, a w co nie ingerować?). Tego typu szkolenia (i inne formy wsparcia) powinny być powtarzane i łączyć się z akcjami integracyjnymi, takimi jak Sąsiedzka Gwiazdka czy Dzień Sąsiada.

Wyzwanie III: Z czego powinna się składać przestrzeń wspólna w budynkach mieszkalnych i jak ma funkcjonować?


Zespół: 

  1. Władka Kijewska
  2. Paulina Maląg
  3. Joanna Mickiewicz
  4. Marta Osowiecka
  5. Ewelina Siestrzewitowska
  6. Kamila Walewska
  7. Paweł Wołejsza

Moderacja prac zespołu: Michał Kwasieborski (cooperativa studio)

Zadaniem w ramach tego wyzwania było wypracowanie konkretnych rekomendacji dotyczących kształtu i sposobów funkcjonowania przestrzeni wspólnych w ramach budynków mieszkalnych.

Przyjęte założenia dla proponowanych rozwiązań

Jaka powinna być przestrzeń wspólna?

  1. Być współdzielona z innymi (w tym samym, bądź w innym czasie),
  2. Taka, w której wiadomo, kto jest za nią odpowiedzialny,
  3. Zadbana,
  4. Mieć określone zasady użytkowania.

Kluczowe obawy ze strony potencjalnych użytkowników przestrzeni wspólnych:

  1. brak zaufania,
  2. obawa o swoje mienie,
  3. przeświadczenie, że otwartość oznacza niebezpieczeństwo,
  4. nieuświadomiona potrzeba tworzenia przestrzeni wspólnych,
  5. obawa o to, że przestrzeń wspólna stanie się „przestrzenią niczyją”,
  6. trudności dotyczące kwestii zarządzania i dostępności przestrzeni wspólnych.

Kluczowe zagadnienia wymagające dla rozwiązania w kontekście przestrzeni wspólnych:

  1. rozróżnienie gradacji dostępności przestrzeni,
  2. ustalenie, kto jest odpowiedzialny za daną przestrzeń,
  3. stworzenie propozycji wykorzystania konkretnych przestrzeni.

Rekomendacje szczegółowe

Podział dostępności przestrzeni na publiczną i dla mieszkańców

image10Przestrzeń publiczna – animowana przez m.st. Warszawa:

  1. ulica
  2. pas zieleni przy budynku
  3. podwórko
  4. brama/wejście
  5. partery
  6. wspólny hall
  7. balkony/fasada
  8. Miejsce Aktywności Lokalnej

Przestrzeń dla mieszkańców – animowana przez nich samych:

  1. dachy/tarasy
  2. piwnice
  3. partery
  4. poddasza
  5. klatki schodowe
  6. altany śmietnikowe

image11

W toku prac zespół ustalił, że najbardziej optymalnym rozwiązaniem dla Warszawy byłoby stworzenie dwóch rodzajów przestrzeni wspólnej o różnych funkcjach:

  1. publicznej, w postaci Miejsc Aktywności Lokalnej (MALi), które byłyby ulokowane co kilka bloków i miałyby kilkukrotnie większą powierzchnię od przestrzeni wyznaczonych dla mieszkańców;
  2. z ograniczonym dostępem, skierowanej do mieszkańców danego budynku.

Przykładowe rozwiązania dla przestrzeni wspólnych skierowanych dla mieszkańców

 image12Piwnica:

  1. Magazynowanie: oprócz miejsc indywidualnego składowania (komórki lokatorskie) proponujemy wspólną przestrzeń magazynowania,
    w której mieszkańcy mogą gromadzić przedmioty, które udostępniają współlokatorom do wypożyczenia (po wcześniejszym ustaleniu). Oferta przedmiotów, które udostępniamy znalazłaby się na tablicy ogłoszeń na poziomie 0.
  2. Warsztat: pomieszczenie, w którym można majsterkować, hałasować wiertarką , pobrudzić siebie i otoczenie. Powinno mieć zagwarantowane media, odpowiednią izolację akustyczną oraz łatwo zmywalne/wymienialne powierzchnie.
  3. Pralnia, suszarnia: współdzielenie przedmiotów, których używamy od czasu do czasu (np. pralka, suszarka) promuje oszczędność energii, środków i przestrzeni mieszkania.

image13

image14Parter – tablica informacyjna, rowerownia, wózkarnia:

  1. Parter powinien mieć miejsce łatwo dostępnego przechowywania wózków czy rowerów (ważne, by przynajmniej część przewidzianych miejsc znajdowała się w budynku) oraz tablicę informacyjną, która mogłaby zawierać np. wspomniane wcześniej ogłoszenia dotyczące wypożyczenia przedmiotów/sprzętów. Warto by zawierała w sobie jakiś element angażujący mieszkańców, np. małą grę sąsiedzką tak by często zwracano na nią uwagę.
  2. Klatka schodowa i parter to strefy przejściowe między przestrzenią publiczną a prywatną, Powinny być projektowane ze szczególną uwaga, gdyż spajają wszystkie elementy zespołu.

Dach/taras – ogród dostępny dla mieszkańców, grill, altana

Przestrzeń zewnętrzna, ale dostępna jedynie dla społeczności budynku. Poza atrakcyjnością ze względu na atmosferę i widoki jest szczególnie ważna, gdyż mamy pewność, że nie zmieni zastosowania – ciężko jest ją zaadoptować dla innych celów, jak np. w przypadku pomieszczenia wspólnego.

image16

Pomieszczenie wspólne:

 – lokalizacja w zależności od możliwości: wydzielone jedno mieszkanie (przykład – ul. Smolna),
poddasze, suterena,

– jedno na klatkę schodową,

– ok. 3m² na mieszkanie,

– min. 30m²,

– zapewnienie prywatności: nie lokalizować od ulicy, jeśli jest w parterze, wejście od wewnątrz,

– wyposażenie: toaleta, aneks kuchenny, internet,

– oświetlenie słoneczne,

– tworzone przez mieszkańców z pomocą zewnętrznego animatora (wymyślenie funkcji, wyglądu i zasad użytkowania),

– współtworzenie przestrzeni wpływa na poczucie odpowiedzialności za tę przestrzeń.

inkubator wspólnie 05

O procesie pracy w inkubatorze

Celem głównym obu procesów projektowych, prowadzonych pod szyldem Inkubatora Mieszkania 2030 przez Fundację Pracownia Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia” we współpracy z cooperativa studio i przy wsparciu Marzycieli i Rzemieślników. Domu Innowacji Społecznych, było wypracowanie propozycji rozwiązań dla m.st. Warszawy w dwóch wskazanych przez Zamawiającego obszarach tematycznych z zakresu polityki mieszkaniowej, przy współudziale i bezpośrednim zaangażowaniu mieszkańców Warszawy.

Przedsięwzięcie to umożliwiło bezpośrednią partycypację mieszkańców w tworzeniu polityki mieszkaniowej m.st. Warszawy oraz współtworzeniu strategii rozwoju Warszawy do roku 2030 poprzez udział w procesie opracowywania rozwiązań, które mogą znaleźć odbicie w miejskich dokumentach strategicznych, a zwłaszcza w opracowywanym w analogicznym okresie programie „Mieszkania 2030”, do którego inkubatory miały dostarczyć rekomendacji.

Oba procesy opierały się na założeniach pracy projektowej i elementach metodologii projektowaniach usług (service design) ale z racji na specyfikę tematów, których dotyczyły inkubatory, przebieg każdego z procesów miał nieco inny charakter. 

Temat „Miasto zwarte – jak zagęszczać miasto i zachować wysoką jakość życia” wymagało w dużej mierze wiedzy eksperckiej, dlatego w tym przypadku większy nacisk położony został na zaangażowanie mieszkańców Warszawy o specyficznej wiedzy i doświadczeniu, a dopiero na kolejnym etapie w proces włączono mieszkańców o „przeciętnej” (mniejszej) wiedzy w tym zakresie. W tym przypadku mieszkańcy „nie-specjaliści” wystąpili w roli interpretatorów wstępnie zarysowanych pomysłów. Z kolei proces poświęcony problematyce „wspólnego zamieszkiwania” pozwalał na włączanie od samego początku „zwykłych” mieszkańców w projektowanie rozwiązań. Aczkolwiek, jak pokazało doświadczenie, wśród chętnych uczestników przeważały osoby, które szczególnie silnie interesowały się tematyką kooperatyw mieszkaniowych i związane z problematyką osób z niepełnosprawnościami, które są jedną z głównych grup odbiorców mieszkań z tzw. segmentu A, którym poświęcone było jedno z wyzwań projektowych.

DSC_2008Oba procesy czerpały z metodologii design thinking (myślenie projektowe) i były podzielone na etapy zgodne z logiką takiego podejścia:

  1. prezentacji i zrozumienia wyzwania projektowego,
  2. analizy wyzwania i wymiana wiedzy specjalistycznej pomiędzy członkami zespołu,
  3. generowania rekomendacji,
  4. testowania koncepcji wypracowanych przez zespoły (rekomendacji) z innymi uczestnikami warsztatów,
  5. opracowania rekomendacji na podstawie efektów prac warsztatowych.

Metoda pracy opierała się o moderowane spotkania warsztatowe oraz o pracę kilkuosobowych zespołów projektowych, wspieranych przez dedykowanych każdemu z nich facylitatorów, doświadczonych w moderowaniu pracy w grupie i prowadzeniu procesów projektowych.

W pracach obu inkubatorów towarzyszyła nam pani Beata Kubiszyn-Puka, reprezentująca Centrum Komunikacji Społecznej Urzędu m.st. Warszawy, która – choć niewymieniona formalnie jako członkini żadnej z grup – miała swój wkład w dyskusję nad rozwiązaniami, które ostatecznie przygotowali uczestnicy obu procesów.