Raport z Inkubatora #Mieszkania2030 „Warszawski rynek najmu”

PROCES PROJEKTOWY – ZAŁOŻENIA I INFORMACJE O PRZEBIEGU

Inkubator Mieszkania2030 „Warszawski rynek najmu” to proces tworzenia rekomendacji i konkretnych rozwiązań, które usprawnią funkcjonowanie rynku najmu komercyjnego, tzw. segmentu D rynku mieszkań w Warszawie. Uczestnicy pracowali nad rozwiązaniami z zakresu relacji między prywatnym właścicielem a najemcą lub najemczynią.

DSC_1961Miasto st. Warszawa nie jest stroną tego rodzaju umów. Przyjmujemy jednak, że może aktywnie wpływać na kształt rynku poprzez określone działania wspierające obie ze stron, a także programy informacyjne. Zaproponowanie rozwiązań, polepszających funkcjonowanie segmentu D, było przedmiotem pracy uczestników procesu. Włączając ich rekomendacje do swojej polityki mieszkaniowej, władze mogą wyjść poza zapewnianie mieszkań osobom w trudnej sytuacji życiowej lub posiadającym niskie dochody, a zatem doprowadzić do podniesienia jakości życia dużej części mieszkańców miasta. Kształtowanie dobrych relacji na rynku najmu komercyjnego podniesie atrakcyjność Warszawy, jako docelowego miejsca pracy i nauki, co w obliczu spodziewanej stagnacji demograficznej oraz konieczności „przyciągania talentów” ma duże znaczenie.

Do udziału w procesie zaproszono grupę mieszkańców i mieszkanek Warszawy, zainteresowanych tematyką najmu komercyjnego. Rekrutacja była otwarta. Ze zgłoszeń wybraliśmy kilkunastoosobową grupę, która – podzielona na trzy zespoły – pracowała nad poniższymi obszarami wyzwań:

1.Pierwszy rok w Warszawie

Odpowiedź na pytania:

– jak wygląda sytuacja osób, które stykają się z rynkiem najmu po raz pierwszy (przez pierwszy rok wynajmowania mieszkania)? Mogą to być osoby, które przyjeżdżają do Warszawy z innych miast lub te, które wyprowadzają się z domu rodzinnego do wynajmowanych mieszkań.

– jakie są najpoważniejsze problemy, z jakimi się borykają?

– czym się kierują, podejmując decyzję o wynajmie konkretnego mieszkania, na czym im najbardziej zależy?
– jakie rozwiązania najlepiej odpowiedziałyby na ich potrzeby?

2. Kolejne 5 lat w Warszawie

Odpowiedź na pytania:

– jak najemcy wyobrażają sobie swoją karierę mieszkaniową?
– czy wynajem jest dla nich opcją zadowalającą, czy szukają innych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych?
– jak powinna wyglądać sytuacja na rynku najmu, aby wynajmowanie mieszkania było wygodnym i dobrym sposobem realizacji potrzeb mieszkaniowych?
– jakie rozwiązania poprawią rynek najmu z perspektywy najemców?

3. Wsparcie finansowe dla „talentów”, które chcemy przyciągnąć do Warszawy – obszar mieszkań

Odpowiedź na pytania:

– czy m.st. Warszawa powinno wspierać finansowo jakieś grupy talentów, aby przyciągnąć je do Warszawy?
– jeśli tak, jakie są to grupy

– w jaki sposób wsparcie dla zdefiniowanych przez uczestników Inkubatora grup talentów powinno funkcjonować, aby było skuteczne i sprawiedliwe?

Zespoły mogły doprecyzować tematy według własnej decyzji, kierując się z tym, jaki aspekt danego problemu uważają za istotny i warty szczególnego namysłu. Nadrzędnym celem prac miało być podniesienie jakości życia mieszkańców miasta. Na poszczególne decyzje zespołów wpływał wybór i opis grup osób, z myślą o których chcieli tworzyć rekomendacje. Wynika z tego, że wypracowane rozwiązania nie wyczerpują możliwości oddziaływania m.st. Warszawy na komercyjny rynek najmu, wskazują jednak na te zagadnienia, które mieszkanki i mieszkańcy, biorący udział w procesie, uznali za ważne.

Zostały zorganizowane trzy spotkania warsztatowe w okresie 24.01 – 10.02. 2017, a pomiędzy nimi uczestnicy pracowali w oparciu o kontakt mailowy.

Proces był wspierany przez zespół facylitatorów, odpowiedzialny także za stworzenie ram projektu, złożony z: Agnieszki Sikorskiej i Michała Kwasieborskiego (cooperativa studio), Urszuli Majewskiej (Marzyciele i Rzemieślnicy. Dom Innowacji Społecznych), oraz Ewy Stokłuskiej i Agaty Bluj (Fundacja Badań i Innowacji Społecznych „Stocznia”).

W procesie uczestniczyli eksperci i ekspertki, związani z rynkiem najmu, którzy wspierali zespoły specjalistyczną wiedzą. Byli to:

  1. Hanna Milewska-Wilk, Stowarzyszenie „Mieszkanicznik”
  2. Konstancja Święcicka, Instytut Badań Strukturalnych
  3. Barbara Audycka, Fundacja Habitat for Humanity
  4. Tomasz Krettek, Ewa Golbiak oraz Karolina Kubit z Biura Polityki Lokalowej Urzędu m.st. Warszawy
  5. Joanna Erbel, program „Mieszkania2030”

Podczas ostatniego warsztatu – Panelu Interpretatorów – w pracy nad rozwiązaniami wspierały ich także: Martyna Śmigiel oraz Maria Bola. W pracach towarzyszyła nam Beata Kubiszyn-Puka, reprezentująca Centrum Komunikacji Społecznej m.st. Warszawy.

REKOMENDACJE ZESPOŁÓW

Poniższy materiał jest opracowaniem rekomendacji dla każdego z trzech wyzwań projektowych, przygotowanym przez zespoły mieszkańców i mieszkanek Warszawy.

2.1. Pierwszy rok w Warszawie: „Mieszkaj dobrze, Mieszko!”

Zespół: 

Agnieszka Szypulska, Anna Mikołajska, Maciej Otmianowski, Mieszko Mróz, Małgorzata Zych

Adresat rozwiązania:

Najbardziej ogólną cechą grupy, dla której projektowane są poniższe rekomendacje, jest ich pierwszy kontakt z warszawskim rynkiem najmu. Ze względu na specyfikę zastosowanej w projekcie metody pracy oraz ograniczony czas realizacji, zespół postanowił zawęzić grupę odbiorców interwencji do najlepiej przebadanej, mianowicie studentów pierwszego roku, pochodzących spoza Warszawy. Dodatkowymi argumentami były niewystarczający zasób mieszkaniowy uczelni wyższych (ograniczona dostępność pokojów w akademikach) oraz ograniczenia finansowe osób idących na studia w nowym mieście.

Niemniej, uważamy, że część rozwiązań może zostać z łatwością zastosowana do innych grup odbiorców.

DSC_2012Dobierając swoją grupę docelową, zespół dokonał selekcji spośród takich grup, jak usamodzielniający się mieszkańcy Warszawy, wewnętrzni migranci ekonomiczni, studenci przeprowadzający się do Warszawy z innych miast Polski, studenci zagraniczni, zarówno z programu Erasmus, jak i spoza UE (głównie ze Wschodu), oraz migranci ekonomiczni spoza granic Polski – zarówno biznesmeni, jak i poszukujący pracy w zawodach niewymagających wysokich kwalifikacji. Ta ostatnia grupa została uznana przez zespół jako bardzo ważna.

W celu opracowania rekomendacji uczestnicy przeprowadzili badania jakościowe i ilościowe potencjalnych odbiorców. Przeprowadzono 10 wywiadów pogłębionych (IDI), z których zostały sporządzone notatki, oraz ankietę elektroniczną CAWI na próbie 646 osób. Ankieta była rozpowszechniana przez grupy studenckie oraz opublikowana w grupach profilowych na portalu Facebook.com, które służą wymianie ofert wynajmu mieszkań.

Z badania ilościowego wynika, że większość osób przeprowadzających się do Warszawy pochodzi ze wsi (35%) oraz małych (11%) i średnich miast (25%), liczących poniżej 100 tysięcy mieszkańców. Wynik odzwierciedla procesy urbanistyczne kształtujące Warszawę, jako metropolię, która ściąga zarówno mieszkańców okolic, jak i osoby z bardziej oddalonych ośrodków miejskich, ze względu na swój potencjał naukowy i biznesowy – ofertę akademicką oraz miejsca pracy.

Definicja problemu:

Głównym problemem dla grupy docelowej jest brak rzetelnych informacji o funkcjonowaniu warszawskiego rynku najmu – jego realiach, panujących na nim zasadach oraz możliwościach, jakie oferuje. Jest to wiedza, którą trudno nabyć, zanim nastąpi bezpośrednia styczność z problemem.

Badanie przeprowadzone na potrzeby Inkubatora Mieszkania2030 wykazało, że większość najemców wynajmuje mieszkanie na postawie umowy na czas określony (56%), jednak niepokojące jest to, że około 15% ankietowanych nie posiada pisemnej umowy między wynajmującym a najemcą.

Zarówno badania ilościowe, jak i jakościowe potwierdziły, że najistotniejszymi kryteriami przy podejmowaniu decyzji o wynajmie mieszkania są: wysokość czynszu (wraz z opłatami dodatkowymi), odległość od miejsca pracy lub nauki oraz standard wykończenia.

Celem studentów jest znalezienie w krótkim czasie mieszkania w dobrej lokalizacji, z preferowanymi współlokatorami, w przystępnej cenie oraz w niedalekiej odległości od uczelni i ciekawej okolicy.

Opis rozwiązania:

Elementy rozwiązania:

1.Portal – Student w Warszawie

DSC_1996Z przeprowadzonego badania ilościowego wynika, że osoby przyjeżdżające do Warszawy na studia poszukują informacji i ofert najmu głównie w Internecie (mając możliwość wyboru wielu kanałów poszukiwań, tylko 37% zaznaczyło poszukiwania za pośrednictwem znajomych). Najczęściej wykorzystywanym źródłem informacji są portale internetowe typu gumtree.pl lub OLX.pl (niemal 80% odpowiedzi). Zasadne zatem jest utworzenie specjalnego, skierowanego do nich portalu internetowego.

Byłaby to strona prowadzona przez innowacyjny podmiot polityki mieszkaniowej, pokroju Społecznej Agencji Najmu lub Studenckiej Agencji Najmu, która w sposób ścisły współpracowałaby z m. st. Warszawa, warszawskimi uczelniami wyższymi oraz organizacjami pozarządowymi, jak np. Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Dostęp do usług portalu byłby dwustopniowy – 1) ogólnodostępny oraz 2) zastrzeżony tylko dla osób posiadających konto potwierdzone przez uczelnię wyższą. Ukończenie studiów wiązałoby się z utratą dostępu do bazy mieszkań oraz współlokatorów.

Współpraca ze strony miasta oraz organizacji pozarządowych polegałaby na udzielaniu informacji na temat rynku najmu, praw i procedur związanych z wynajmem, oraz miejsc, w które można udać się po pomoc. Uczelnie wyższe rozprowadzałyby informację o istnieniu portalu wśród przyjętych studentów, na przykład przy użyciu listów z decyzją o przyjęciu na studia oraz przez IRK (system Internetowej Rejestracji Kandydatów).

W ramach portalu mieściłyby się następujące usługi:

Baza mieszkań – Urządź się, studencie

W bazie dostępnej dla wszystkich osób z aktywnym – potwierdzonym przez uczelnie – kontem będą przedstawiane oferty mieszkań zarządzanych przez SAN, skierowane do studentów. Założeniem bazy jest udostępnianie lokali studentom wszystkich warszawskich uczelni wyższych. Usługa ma wpływać korzystnie na integrację między studentami różnych uczelni oraz międzygeneracyjną.
W ofercie powinny się znajdować dwa rodzaje lokali:

– Mieszkania własnościowe, oddane pod zarząd SAN w celu wynajmu studentom.

Rozwiązanie to jest skierowane do właścicieli, którzy nie są zainteresowani dużą inwestycją finansową oraz czasową w posiadaną nieruchomość, a jednocześnie chcą czerpać finansowe korzyści z wynajmu.

Wartością dodaną dla właścicieli jest profesjonalna opieka SAN, pomoc w przygotowaniu oferty oraz obsłudze najemców, a dla osób starszych – możliwość obniżenia kosztów życia oraz drobne wsparcie
w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

– Mieszkania należące do zasobu m. st. Warszawy, zamieszkiwane przez samotne osoby starsze.

Rozwiązanie to jest skierowane do osób starszych, które udostępniałyby pokój pod wynajem studentowi lub studentce po preferencyjnej cenie, w zamian za nieprofesjonalną opiekę i towarzystwo.

W ramach tej części rekomendowanego przez Zespół rozwiązania należałoby utworzyć nowy przepis prawa miejscowego, stanowiący lex specialis od generalnego zakazu podnajmu lokali komunalnych, interpretowany wąsko i zezwalający na rejestrowany podnajem mieszkania przez samotne osoby starsze dla studentów. Taką możliwość powinny mieć małżeństwa lub osoby samotne w wieku emerytalnym lub niepełnosprawne.

Wartością dodaną dla osoby udostępniającej byłoby obniżenie kosztów życia oraz drobna pomoc w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Platforma współlokatora

Usługa byłaby powiązana z bazą mieszkań i także dostępna tylko dla osób posiadających potwierdzone przez uczelnię konto. Miałaby na celu ułatwienie znalezienia współlokatora lub współlokatorki osobom rozważającym wynajem konkretnego mieszkania. Przy danej ofercie osoby te zaznaczałyby, że są nią zainteresowane i szukają potencjalnych współlokatorów. Udostępniałyby wtedy swój ogólny profil, wraz z preferowaną formą kontaktu. Ważne jest wprowadzenie ograniczenia tego rodzaju zaznaczeń do np. trzech, aby zapobiec nadmiarowi informacji. Zaznaczenia powinny być czyszczone, gdy dojdzie do wynajęcia mieszkania oraz po upływie określonego czasu.

Elektroniczna i regularnie aktualizowana broszura Nowi w Warszawie

Ogólnodostępna część portalu, która byłaby kompendium wiedzy o życiu w Warszawie. Treści w tej części powinny być prezentowane zgodnie z najlepszymi trendami prezentowania treści. Wymagałoby to zaangażowania w realizację produktu profesjonalistów z dziedziny UX i projektowania stron. Broszura rozpowszechniałaby następujące informacje, bądź ich rzetelne źródła:

– Ogólne o warszawskim rynku najmu
– Jakie prawa przysługują wynajmującym i najemcom, oraz jakie mają obowiązki względem siebie
– Aktualizowana baza średnich cen czynszów najmu, uwzględniających różnice w lokalizacji mieszkań
– Wzory umów – ewentualnie umowy modułowe
– Opis dobrych praktyk na rynku najmu
– Opis występujących patologii, oraz sposobów, jak ich unikać
– Opis możliwości uzyskania dodatku mieszkaniowego
– Opis podstawowych procedur administracyjnych, w tym:

  1. Zameldowania
  2. Rozliczania podatków w warszawskich US i korzyści jakie z tego płyną (Karta Młodego Warszawiaka)
  3. Możliwości uzyskania bezpłatnej pomocy prawnej

– Informacje dotyczące codziennego życia, m.in.:

  1. średnie koszty życia w poszczególnych dzielnicach,
  2. interesujące miejsca – kluby, muzea, ciekawe punkty i atrakcje, punkty informacji turystycznej
  3. przestrzenie, w których można realizować różne hobby oraz poznawać ludzi,
  4. lokalizacje duszpasterstw akademickich różnych wyznań,
  5. aktualne ogłoszenia pracy wolontaryjnej,

– przydatne linki:

  1. jakdojade.pl
  2. portale z ofertami pracy dorywczej lub niepełnowymiarowej,
  3. portale z ofertami praktyk studenckich,
  4. spis wydarzeń kulturalnych,
  5. adresy najważniejszych instytucji kultury

2. Drukowana broszura informacyjna – Nowi w Warszawie

Drukowana przez miasto broszura, dostępna w urzędach dzielnic, punktach obsługi pasażerów ZTM, siedzibach partnerskich organizacji pozarządowych i najważniejszych instytucjach kultury, oraz wysyłana z listem o przyjęciu na uczelnię wyższą, byłaby kompendium wiedzy na temat rynku najmu. Z powodu ograniczeń przestrzennych oraz długiego i kosztownego procesu wydawniczego znajdowałyby się w niej najważniejsze informacje, niepodlegające bardzo szybkim zmianom – mogłyby to być prawa i obowiązki wynajmujących i najemców, informacje o tym, jakie wsparcie można uzyskać od miasta (typu porady prawne, dodatek mieszkaniowy) oraz stawki za wynajem mieszkań, jakich można spodziewać się w poszczególnych dzielnicach (mapa/infografika, poglądowa).

DSC_20143. Asystent Studenta

Za tę część rekomendacji odpowiadałyby uczelnie wyższe. Usługa polega na przeniesieniu mechanizmu opiekuna studenta zagranicznego z programu ERASMUS na grunt wszystkich rozpoczynających studia w Warszawie. Osoba rozpoczynająca studia powinna mieć możliwość personalnego skontaktowania się z takim opiekunem od razu, gdy dowiaduje się o przyjęciu na studia. Każdy opiekun winien przejść krótkie przeszkolenie z zakresu potrzebnych nowoprzybyłemu informacji. Najlepiej, gdyby był to student starszych roczników, który podobnie jak osoba zaczynająca studia, wynajmuje mieszkanie w Warszawie i może podzielić się swoim doświadczeniem z zakresu odnajdywania się w realiach miasta.  Asystent powinien otrzymywać wynagrodzenie finansowe lub w formie punktów ECTS, jako kwalifikowana forma wolontariatu. Wsparcie asystenta dotyczyłoby tylko pierwszego roku. Rekrutacja Asystentów prowadzona byłaby w szczególności wśród osób, które korzystały z pomocy asystenta na pierwszym roku.

Dotarcie do odbiorcy

Rekomendujemy, aby informację o programie umieszczać w miejscach, gdzie potencjalni nowi studenci będą poszukiwać informacji o mieście. W liście informującym o przyjęciu na studia powinien znajdować się kontakt do Asystenta Studenta oraz link do Platformy Urządź się studencie!, a także papierowa wersja broszury Nowi w Warszawie.

Ponadto, portal powinien być reklamowany na stronach typu gumtree.pl, olx.pl, otodom.pl i społecznościowych grupach uczelnianych oraz grupach profilowych, dotyczących wynajmu mieszkań w Warszawie. Informacje o projektowanym portalu powinny pojawiać się w tych miejscach w okresie wzmożonej aktywności studentów na rynku najmu, czyli we wrześniu-październiku.

Rekomendacje dla wdrożenia

  1. Ofensywa informacyjnaW pierwszej kolejności powinny zostać podjęte działania informacyjne, czyli utworzenie strony internetowej przekazującej, w sposób interesujący i dopasowany do odbiorcy, istotną wiedzę na temat rynku najmu, adresowaną do nowych mieszkańców Warszawy. W drugiej kolejności powinna zostać stworzona, opublikowana i rozpowszechniona w proponowanych wyżej punktach – broszura. Mogłoby się to odbyć w ramach współpracy między miastem a np. Stowarzyszeniem Mieszkalnicznik.
  2. Nawiązanie współpracy między podmiotami – Miastem, uczelniami wyższymi, organizacjami pozarządowymi w kwestii rozpropagowania informacji zebranych na wcześniejszym etapie
  3. Powołanie podmiotu odpowiedzialnego za stworzenie bazy mieszkań oraz jej funkcjonowanie (organizacja pozarządowa, specjalna forma SAN)
  4. Stworzenie struktur pomocniczych – asystent pierwszego roku.

Rola miasta i innych podmiotów odpowiedzialnych za funkcjonowanie rozwiązania:

Miasto Warszawa:

  1. współtworzenie bazy mieszkań pod wynajem dla studentów
  2. współtworzenie oraz aktualizacja broszury informacyjnej
  3. wsparcie oraz współtworzenie portalu Student w Warszawie
  4. współudział w akcji informacyjnej

Studencka Agencja Najmu:

  1. współtworzenie oraz koordynacja bazy mieszkań pod wynajem dla studentów
  2. współtworzenie oraz aktualizacja broszury informacyjnej

Uczelnie wyższe:

  1. baza studentów / potencjalnych lokatorów
  2. koordynacja portalu współlokatorów, weryfikacja danych użytkowników
  3. rozpowszechnianie broszury informacyjnej wśród studentów pierwszego roku
  4. koordynacja programu asystenta studentów pierwszego roku

Kluczowa korzyść:

Dzięki takim rozwiązaniom student lub studentka, zaczynający poruszanie się po rynku najmu mieszkań, mają potrzebną do tego wiedzę, kompetencje i są świadomi przysługujących im praw. Zostają im udostępnione gotowe narzędzia do rozwiązania podstawowych problemów na rynku najmu mieszkań w Warszawie.

2. 2. Kolejne 5 lat w Warszawie: Miejska Platforma Rozwoju Najmu

Zespół: 

Marta Mendec, Katarzyna Głuchowska, Maria Pokój, Renata Ekielska, Aleksandra Glińska, Romain Su

Cel: 

Zwiększenie oferty i podniesienie jakości mieszkań oferowanych na wynajem długoterminowy w Warszawie, poprzez ułatwienie kontaktów między właścicielami i lokatorami oraz zabezpieczenie transakcji dla obu stron

Definicja problemu:

DSC_1985W Warszawie większość lokali oferowanych na wynajem znajduje się w rękach prywatnych – wykreowany został „rynek właścicieli”, co wpływa nierówną sytuację właścicieli i najemców, a także sprzyja nadużyciom, takim jak najem bezumowny, narzucanie krótkoterminowej umowy i najmu okazjonalnego, dopisywanie niedozwolonych klauzul. Duża część aktualnie pustych lokali ma potencjał na wynajem długoterminowy na zasadach komercyjnych. Niestety, przeważają sytuacje, gdy, mimo dużego popytu, lokale te stoją puste lub są wynajmowane przez właścicieli krótkookresowo. Znaczącym problemem jest niedoinwestowanie nieruchomości (zły stan techniczny) oraz niski poziom profesjonalizacji branży, cechujący się wadliwością bądź brakiem umów, niezgłaszaniem usługi najmu do urzędu skarbowego, itp.

Powyższe problemy sprawiają, że podaż lokali o wysokim standardzie, przy jednoczesnym dużym na nie popycie, jest zdecydowanie niższa niż mogłaby być, uwzględniając ich ogólną ilość. Skutkuje to zawyżonymi cenami najmu, asymetrycznymi umowami oraz akceptowaniem przez najemców niskiej jakości świadczonej im usługi.

Według badań jakościowych, przeprowadzonych przez zespół, ta sytuacja wynika z:

– zbyt małej ogólnej liczby oferowanych na wynajem lokali mieszkaniowych w Warszawie w stosunku do liczby ludności, co tworzy „rynek właścicieli”,

– nieskutecznych i przewlekłych procesów egzekucji prawa, co wytwarza nieufność pomiędzy stronami (przykładami uciążliwości prawnych są, m.in., długotrwałe odzyskiwanie zaległych czynszów przez właścicieli, długotrwałe odzyskiwanie nienależnie przetrzymanej kaucji przez lokatorów, prawie niemożliwy do szybkiego przeprowadzenia proces eksmisji zalegającego z czynszem lokatora),

– braku rzetelnej informacji i przejrzystych procedur na rynku najmu komercyjnego, w szczególności braku przepływu wiedzy o przepisach prawnych, wysokości cen, in.

Uważamy, że władze miejskie powinny odegrać rolę pośrednika i depozytariusza zaufania między stronami, tak, aby każda czerpała korzyści z udziału w rynku najmu. Właściciele – poprzez stabilne dochody oraz instytucjonalne zabezpieczenie wierzytelności (fundusz gwarancyjny), a Najemcy – poprzez stabilny długoterminowy najem lokalu o wysokim standardzie i umowę najmu, chroniącą ich prawa.

Adresat rozwiązania:

  1. Potencjalni najemcy, zainteresowani długoterminowym stosunkiem najmu, nieuprawnieni do usług pomocy socjalnej (za wysokie dochody), których dochody nie pozwalają im jednak skorzystać z oferty dla ludzi zamożnych
  2. Prywatni właściciele lokali mieszkaniowych, którzy obecnie oferują lub mogliby oferować swoje nieruchomości na wynajem

Interesariuszami rozwiązania są także:

  1. Miasto jako społeczność – zwiększone wpływy podatkowe powinny skutkować inwestycją w narzędzia regulowania rynku najmu
  2. Partnerzy komercyjni – banki, w tym BGK, które oferowałyby depozyty pod lokaty, ubezpieczyciele, firmy usługowe.

Podczas prac warsztatowych powstała lista grup osób, które mogą być zainteresowane stabilnym najmem:

  1. Osoba młoda, ok. 30 lat, ze stałym zatrudnieniem
  2. Para decydująca się zamieszkać razem
  3. Osoba dojrzała (60+, na emeryturze)
  4. Cudzoziemiec, który przyjechał do pracy na kontrakt (zarówno bez rodziny, jak i z rodziną)
  5. Osoba spoza Warszawy, sprowadzająca się do miasta ze względu na kontrakt w pracy (zdefiniowana długość kontraktu), która nie zamierza zostać dłużej
  6. Osoby uprawiające tzw. wolne zawody (ang. freelancer)
  7. Grupa znajomych, którzy chcą razem zamieszkać i wynająć 2-3 pokojowe mieszkanie
  8. 18-latkowie wychodzący z systemu pieczy zastępczej i pragnący się usamodzielnić
  9. Samodzielny rodzic – najczęściej samodzielna matka – z dziećmi, np. po rozwodzie
  10. Osoby starsze, po eksmisji (niezawinionej)
  11. Osoby wychodzące z bezdomności – po schronisku
  12. Rodzina z dziećmi/powiększająca się rodzina (np. para planująca ciążę lub oczekująca dziecka)
  13. Najemcy zainteresowani utrzymaniem dobrej stawki czynszu w mieszkaniu, w którym mieszkają
  14. Najemcy akceptujący krótkoterminową umowę najmu, zadowoleni z niej
  15. Najemcy zainteresowani długoterminowym wynajmem mieszkania w dobrej lokalizacji – zabezpieczenie lokalizacji

Po przanalizowaniu potrzeb zespół stwierdził, że wspólną cechą łączącą wszystkie te grupy osób jest zainteresowanie długoterminowym stosunkiem najmu oraz niekwalifikowanie się do mieszkań socjalnych/komunalnych. Oznacza to, że są to osoby o średnich dochodach, dla których warszawski rynek najmu okazuje się wymagający finansowo.

Opis rozwiązania:

Zaletą proponowanego programu jest możliwość wdrażania stopniowego. Niemniej, aby osiągnąć zamierzony cel, należy traktować rozwiązanie całościowo. Rekomendacje podzieliliśmy na następujące moduły:

1. Weryfikacja ofert najmu zgłoszonych przez właścicieli, chcących uczestniczyć w programie. Weryfikacja obejmuje stan techniczny (oględziny, efektywność energetyczna, normy sanitarno-higieniczne, dostępność dla osób niepełnosprawnych, i in.) oraz prawny (sprawdzenie tytułu własności). W efekcie następuje udostępnienie sprawdzonych ofert – w otwartej bazie danych – według ujednoliconego szablonu, ułatwiającego ich porównanie oraz wyszukiwanie.

2. Instrumenty finansowo-ubezpieczeniowe
DSC_1984
– Zabezpieczona dwustronnym podpisem lokata kaucji – rozumiemy to jak depozyt-lokatę, standardowo oprocentowaną. Kaucję lokuje się na specjalnym koncie bankowym (oszczędnościowym) już po zawarciu umowy najmu i spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Środki z lokaty uwalniane są tylko pod warunkiem zgody zarówno właściciela, jak i lokatora (np. w powiązaniu z odbiorem mieszkania). Może to przybrać formę zablokowanego konta bankowego, wymagającego do zwolnienia środków podpisów obu stron (model belgijski), zakupu usługi wyspecjalizowanej w tym obszarze firmy (model brytyjskich Tenancy deposit protection) albo, co w naszej ocenie przynosi dodatkowe korzyści, odrębnego funduszu zarządzanego np. przez BGK.
– Fundusz gwarancyjny stanowi zabezpieczenie od ryzyka utraty czynszu lub kosztów dewastacji mieszkania. Zgromadzone środki mogą także służyć do udzielenia kredytów o niskim oprocentowaniu na rzecz podniesienia standardów technicznych lokali mieszkaniowych objętych w Platformie. Fundusz zakładałby dobrowolną składkę oraz określał pułap możliwego odszkodowania na zasadach produktu ubezpieczeniowego.
– Inspekcja techniczna – stanowi obiektywną instancję obsługującą protokoły zdawczo-odbiorcze oraz szacunek uszczerbku po zakończeniu najmu.

‘Trzecią stronę’ koordynującą działania stanowi tutaj UM (np. powołana spółka celowa) oferując narzędzia zabezpieczenia transakcji dla obu stron.

3. Wykorzystywanie bazy danych w celu sporządzenia ogólnodostępnych statystyk dot. m.in. wysokości czynszu (lustro czynszowe) i stanu technicznego zasobów mieszkaniowych – umożliwia pomiar efektów programu – aktualnie ustawowy obowiązek Miasta we współpracy z Zarządcami, który nie jest realizowany ze względu na brak dostępu do rzetelnych danych

4.  Obsługa najmu (wsparcie prawne przy zawarciu umowy, zgłoszenie jej do urzędu skarbowego, rola mediatora w przypadku konfliktu, obsługa przekazania mieszkania i uwolnienia / przyjęcia kaucji w formie protokołu zdawczo-odbiorczego)

5. Koordynacja i doradztwo przy projektach inwestycyjnych mających na celu podniesienie standardów technicznych (z dofinansowaniem Narodowego lub Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska, mechanizmu JASPERS, funduszy szwajcarskich, bądź z części środków funduszu gwarancyjnego) w zamian za długoterminowy najem. W tym specjalne akcje wspierające podnoszenie standardu lokali (ulgi na materiały bądź usługi podobnie jak w programie Karta Warszawiaka)

DSC_2021Rola miasta:

Urząd m. st. Warszawy niekoniecznie powinien realizować wszystkie ww. funkcje – bądź to samodzielnie bądź powołując odpowiednie podmioty.

Rolami UM są przede wszystkim zrozumienie całości problematyki, zapewnienie spójności między „klockami” (także między tym rozwiązaniem a innymi aspektami polityki mieszkaniowej miasta), uzyskanie udziału partnerów oraz koordynacja ich działań. Innymi słowy, UM ma być strategiem, inicjatorem i koordynatorem, a operatorem/wykonawcą może być podmiot zewnętrzny.

Poza tym jako instytucja publiczna o zasięgu tożsamym z grupami docelowymi i ciesząca się większym zaufaniem niż podmioty prywatne, UM odgrywa ważną rolę w zakresie komunikacji i promocji rozwiązań.

Dodatkowo należy podkreślić, że Miejska Platforma Rozwoju Najmu NIE ma na celu monopolizowania całej oferty mieszkań na wynajem w Warszawie. Oprócz zasobów, które są z definicji objęte tym systemem (zasoby komunalne, zasoby prywatne na krótkoterminowy najem), transakcje nadal będą mogły być zawarte bez pośrednictwa Platformy. Niemniej powinna ona osiągnąć masę krytyczną, która równoważyłaby rynek i siłą konkurencji w ramach zwiększonej podaży zmusiłaby właścicieli do poprawienia warunków oferty.

Interwencja publiczna (niekoniecznie stricte finansowa) i dobre przykłady, istnienie ‘trzeciej strony’ ma w rozumieniu soft power działać regulacyjnie, udowadniając, że opłaca się wynajmować uczciwie, zarówno wobec lokatorów, jak i społeczności.

tabela 1

Kluczowa korzyść:

Dla najemców:

– oszczędzenie czasu na szukanie „dobrych” ofert dzięki ich weryfikacji i kategoryzacji

– zmniejszenie ryzyka bycia „oszukanym” (większa transparentność pod kątem cen, obsługa najmu)

– większa stabilność najmu dzięki weryfikacji lokali i nastawieniu ich właścicieli na długoterminowy najem

Dla wynajmujących:

– zmniejszenie ryzyka bycia „oszukanym” i stabilne dochody (większa transparentność pod kątem cen, obsługa najmu, zabezpieczenie utraty korzyści)

– szansa na wsparcie finansowe w modernizacji lokalu, co będzie utrzymywać, bądź podnosić wartość nieruchomości

– miasto może zaproponować inne zachęty, np. ulgi na podatek od nieruchomości w zamian za długoterminowy najem oraz odpowiednie standardy i czynsz

Dla społeczeństwa:

– większa podaż mieszkań przyzwoitej jakości i za przystępną cenę

– większa atrakcyjność najmu jako formy zaspokojenia długoterminowych potrzeb mieszkaniowych (co zmniejsza ryzyko finansowe powodowane obciążeniem kredytami gospodarstw domowych, których na to nie stać)

– lepsza wiedza o rynku i o zasobach mieszkaniowych

– wyższy stopień bezpieczeństwa prawnego i mniejsza liczba sporów, szczególnie sądowych

– większe wpływy podatkowe z tytułu podatku od najmu

2.3  Wsparcie finansowe w obszarze najmu mieszkań dla „talentów”, które chcemy przyciągnąć do Warszawy: Społeczna Agencja Najmu „TALENT”

Zespół: Przemek Chimczak, Agnieszka Majcher, Łukasz Mazur, Magda Olczak, Joanna Rzepka, Kasia Szustak, Ula Umińska

Adresat rozwiązania:

Kto korzysta z rozwiązania, czyli jak definiujemy talenty.

Dlaczego właściwie powinniśmy mówić o przyciąganiu talentów do Warszawy? Jest to zagadnienie o wiele szersze niż mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać i pociąga za sobą poważne konsekwencje dla prężnego rozwoju miasta. Według prognoz GUS na lata 2014-2020, Polska będzie się wyludniała i prawie wszystkie miasta w kraju zanotują spadek liczby mieszkańców. Odbije się to na cenach mieszkań, ale i konkurencji i walce o nowych mieszkańców. Zmniejszy się również liczba dostępnych specjalistów, którzy mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania stolicy – począwszy wysoce wyspecjalizowanych pracowników administracji rządowej, po osoby pracujące w samorządzie oraz małych i dużych firmach, które świadczą o konkurencyjności warszawskiego rynku. Nie bez znaczenia są też potrzeby międzynarodowych korporacji, dla których Warszawa jest głównym miejscem rekrutacji i obsługi swoich oddziałów na środkowo-wschodnich rynkach europejskich.

image1

Prawdopodobnie w niedługim okresie czasu będziemy mogli zaobserwować wzmożoną walkę o talenty i nowych mieszkańców, która będzie prowadzona przez największe ośrodki miejskie. Już dzisiaj Warszawa organizuje debaty o przyciąganiu talentów a Wrocław stawia na rynek nowych technologii, który przyciągnie najzdolniejszych z całego kraju. Możemy więc się tylko spodziewać, że trend ten nasili się w niedługiej przyszłości, a wszystkie duże miasta będą szukały narzędzi mogący przyciągnąć najzdolniejszych Polaków. Warszawa, pomimo faktu bycia głównym ośrodkiem migracji ludzi z reszty kraju, powinna również przygotować się na te wyzwanie i wypracować narzędzia, które pozwolą miastu zostać liderem w tym wyścigu.

Jak jednak powinniśmy definiować talenty?

Ciężko znaleźć jednoznaczną definicję talentu, która w zależności od potrzeb może być za każdy, razem inaczej definiowana. Bogusz Mikuła określił talent jako „Szczególnie uzdolnieni pracownicy wiedzy, posiadający wyjątkowe umiejętności i bardzo wysoki potencjał rozwojowy, a także przyjmujący postawę zaangażowania w pracy. Często osoby te dodatkowo posiadają wybitne osiągnięcia”. Z naszego punktu widzenia najważniejsze jest określenie talentu jako predyspozycji osoby o szczególnych uzdolnieniach.

Pewnych dodatkowych danych na ten temat mogą dostarczyć wyniki badań przeprowadzonych przez Manpower Group i opublikowanych w raporcie „Niedobór Talentów 2015”.

image2

Z punktu widzenia grupy roboczej najważniejsze jest założenie, że nie powinniśmy mówić tylko o przyciąganiu talentów, ale i o zatrzymaniu w Warszawie tych ludzi, którzy z różnych pobudek rozważają przeprowadzkę do innych miast Polski lub za granicę.

W toku dyskusji i prac nad określeniem potencjalnych grup „talentów”, które warto przyciągać do stolicy, wyróżniliśmy:

  1. Młodych przedsiębiorców – rozumianych jako ludzi, którzy chcą przyjechać do warszawy i tutaj założyć swój pierwszy biznes. Niezależnie od tego czy jest to mała firma, warsztat rzemieślniczy czy innowacyjny start-up.
  2. Specjalistów – ludzi z wyższym wykształceniem przyjeżdżających do Warszawy w poszukiwaniu lepszych perspektyw rozwoju. To oni świadczą o potencjale miasta oraz ilości generowanych innowacji. Stanowią również najliczniejszą grupę zasilającą duże firmy, których siedziby lokowane są głównie w Warszawie.
  3. Naukowców – to doktoranci i pracownicy naukowi uczelni warszawskich, którzy przyjeżdżają tutaj skuszeni wysoką jakością nauczania i perspektywami rozwoju oferowanymi przez tutejsze placówki naukowe. Ponieważ wielu z nich nie może sobie pozwolić na pogodzenie pracy z działalnością naukową, wielu z nich potrzebuje odpowiedniego wsparcia żeby móc w pełni rozwinąć skrzydła.
  4. Ludzi kultury – to również bardzo pokaźna grupa, która pomaga budować wizerunek Warszawy jako miasta kreatywnego i przyciągającego swoją bogatą ofertą artystyczno-kulturalną. Ze względu na warunki pracy w tej branży szczególnie potrzebne jest wsparcie dla dobrze zapowiadających się artystów, którzy chcieliby związać swoją działalność ze stolicą.

Do decyzji władz miasta należy już przedstawienie kompleksowej diagnozy potrzeb i zaproponowanie grup, które w pierwszej kolejności powinny być objęte programami pozyskiwania talentów.
W przypadku rozwijanego przez nas poniżej rozwiązania koncentrujemy się na młodych naukowcach jako grupie relatywnie łatwej do dookreślenia, a zarazem mającej różnorakie trudności w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Opis rozwiązania:

Cel nadrzędny: Realizacja polityki miejskiej w zakresie przyciągania i utrzymywania osób szczególnie uzdolnionych, których obecność i aktywność naukowa, zawodowa lub towarzysząca jest wysoce pożądana dla rozwoju miasta.

Cel operacyjny: Wykreowanie regulowanego rynku mieszkań na wynajem dla określonej grupy osób – zapewnienie podaży mieszkań na wynajem o czynszu kształtującym się poniżej cen rynkowych.

Działania:DSC_2005

  1. Utworzenie społecznej agencji najmu w formie spółki prawa handlowego. Spółkę powołuje i przystępuje do niej miasto, realizując w ten sposób zadania związane z gospodarowaniem nieruchomościami na swoim terenie.
  2. Spółka organizuje konkurs na operatora – podmiot, któremu zleci na podstawie umowy organizację Społecznej Agencji Najmu „TALENT”.
  3. Spółka zawiera umowy współpracy z uczelniami, regulujące sposób wyłaniania szczególnie zdolnych studentów lub pracowników, którzy mogą starać się o status najemcy w ramach SAN na preferencyjnych warunkach czynszowych w ramach realizowania polityki miejskiej przyciągania talentów.
  4. Uczelnie w ramach umowy współpracy mogą również przekazać pod zarządzanych przez  SAN swoje niezagospodarowane zasoby mieszkaniowe.
  5. Spółka zawiera umowy z prywatnymi właścicielami mieszkań, oferującymi mieszkania na rynku najmu, w wyniku czego właściciele w zamian za miesięczne wpływy z SAN przenoszą swoje nieruchomości w zarząd SAN.
  6. Spółka nawiązuje współpracę z przedsiębiorstwami, korporacjami w ramach której część zasobu mieszkaniowego SAN będzie udostępniana ww. podmiotom na zasadach tymczasowych mieszkań pracowniczych na komercyjnych warunkach.

Kryteria wybierania najemców (talenty uczelni)

Umowa zawierana przez spółkę z uczelnią powinna regulować kryteria doboru najemców mieszkań na preferencyjnych warunkach.

Osoby spełniające definicję talentu i rekomendowane przez uczelnie do korzystania z programu powinny być rekrutowane przede wszystkim spośród studentów studiów doktoranckich, jak i pracowników naukowych: asystentów czy adiunktów.

Do kryteriów naboru powinny zaliczać się (z przypisaniem odpowiednich wag poszczególnym czynnikom):

  1. wyniki w nauce – mierzone średnią ocen lub liczbą publikacji (lub szeroko rozumianym ekwiwalentom – dotyczy to studentów sztuk pięknych etc), w zależności od roku studiów doktoranckich, czy roku praktyki zawodowej.
  2. dochody – przy założeniu preferencji dla niższych dochodów w gospodarstwie domowym
  3. wiek – przy założeniu preferencji dla osób młodszych
  4. działalność/aktywność dodatkowa – np. działalność dla organizacji pozarządowych etc.

To uczelnia, będąca stroną umowy, przedstawia propozycję kryteriów, jednakże muszą one być zaopiniowane przez samorząd studencki działający w ramach uczelni. Uczestnictwo samorządu powinno zagwarantować równość w dostępnie studentów/pracowników naukowych do programu.

Warto tu nadmienić, że ważnym czynnikiem zachęty do wyboru Warszawy jako miejsca docelowego dla rozwoju kariery naukowej osób rozpoczynających studia doktoranckie powinna być możliwość otrzymania informacji o zakwalifikowaniu się do SAN na możliwe wczesnym etapie, najlepiej powiązanym z samą rekrutacją na studia.

Po zakwalifikowaniu się do programu, młody talent podpisuje umowę z operatorem SAN (lub bezpośrednio ze spółką powołaną przez miasto). W ramach umowy otrzymuje on dostęp do mieszkania w zasobach SAN płacąc preferencyjną stawkę czynszu w stosunku do cen funkcjonujących na rynku.

Ze względu na konieczność zapewnienia osobie wynajmującej w ramach SAN bezpieczeństwa oraz stabilności wyrażonej przez gwarancję dostępu do mieszkania na stałych warunkach przez dłuższy okres czasu (do 3 lat) raz nabyty status „talentu” w ramach programu będzie miał charakter trwały – nie będzie konieczności przystępowania do rekrutacji rok po roku. Jednakże uczelnia zapewnić powinna system monitorowania i rokrocznego ewaluowania postępów i jakości funkcjonowania doktoranta/ pracownika naukowego. W ten sposób, w przypadku np.: nieobecności na zajęciach, obniżenia wyników w nauce, lub rażącego obniżenia jakości pracy młodego naukowca umowa między daną osobą a SAN powinna być rozwiązywalna.

Sposób finansowania programu „Talent” w ramach SAN:

  1. SAN część zasobu lokalowego otworzyć na rynek komercyjny,
  2. wspomniane powyżej korporacje/firmy wynajmują po stawkach komercyjnych od SANu zasoby lokalowe w miarę zapotrzebowania, SAN może ustalić również dla komercyjnych przedsiębiorstw opłatę abonamentową, która obok umowy będzie gwarantem długoterminowej współpracy,
  3. w ten sposób wypracowane nadwyżki można ulokować w dopłaty do czynszów uiszczanych prze osoby spełniające kryteria „talentu” i tym samym osiągnąć samofinansowanie się programu „Talent”.

Rola poszczególnych partnerów zaangażowanych w działanie rozwiązania:

Beneficjenci działań i trzy potencjalne scenariusze współpracy z SAN:

  1. doktoranci powiązani z uczelnią,
  2. talenty powiązane z korporacją/firmą,
  3. programy studenckie/rządowe wymiany doświadczeń i współpracy świata biznesu/technologii/innowacji i uczelni.

Czego będą oczekiwali potencjalni partnerzy?

  1. sprawnej obsługi w zakresie świadczeń usług na rynku wynajmu mieszkań,
  2. długoterminowej współpracy (bezpieczeństwo),
  3. braku ryzyka związanego z obecnym nieunormowanym rynkiem wynajmu.

W jaki sposób powyższe uczelnie wchodzą we współpracę, co wnoszą do programu, jakie mają oczekiwania?

A) uczelnie:DSC_2016

  1. uczelnie często z bogatym zasobem lokalowym, który jest ciężki w zarządzaniu i znacząco obciąża i tak już wysiloną administrację, może związać się z SAN poprzez oddanie pod zarządzanie części zasobu lokalowego,
  2. korzyści jakie wynikają ze współpracy: znaczące odciążenie administracji uczelni, SAN bierze na siebie odpowiedzialność zarządzania zasobem lokalowym, utrzymania tego zasobu w należytym stanie, co też wiąże się z doprowadzeniem części zasobów do odpowiednich standardów.
  3. w przypadku mieszkań uczelnianych o obniżonym standardzie uczelnie, przy wsparciu finansowemu SAN będą mogły doprowadzić standard oferowanych mieszkań do akceptowanego przez SAN poziomu.
  4. dodatkowo oczekiwany jest wzrost prestiżu czy popularności uczelni w związku z partycypacją w programie SAN „Talent”. Uczestnictwo to może okazać się dodatkowym czynnikiem przyciągającym młodych zdolnych na ich mury.
  5. pośrednią oczekiwaną korzyścią dla uczelni może być również polepszenie się wyników i naukowych osiągnięć ich studentów, czy pracowników. Ci bowiem dzięki częściowo zagwarantowanej prze SAN stabilności materialno-mieszkaniowej więcej czasu i uwagi będą mogli poświęcać na swoją podstawową działalność naukową.

B) korporacje/firmy:

  1. korporację/firmy wchodząc we współpracę z SAN otrzymują sprawną obsługę w dziedzinie świadczenia usług wynajmu mieszkań dla swoich pracowników.
  2. przedsiębiorstwa te nie muszą posiadać ani zajmować się własnym zasobem lokali, zapotrzebowanie wypełnia SAN, co prowadzi również do redukcji kosztów przedsiębiorstwa.

Podział obowiązków pomiędzy SAN a partnerów:

A) uczelnie:

  1. udostępnienie zasobu lokalowego pod zarządzanie SANu,
  2. wskazywanie talentów, które mogłyby wziąć udział w programie,

B) korporacje/firmy:

  1. zobowiązanie się do współpracy z SAN (abonament, stawki komercyjne za wynajem),
  2. wskazywanie talentów, które mogłyby wziąć udział w programie,

C) SAN:

  1. zarządzanie powierzonym zasobem lokalowym,
  2. utrzymywanie zasobu lokalowego w należytym standardzie, również przeprowadzanie okresowych remontów,
  3. świadczenie usług na wysokim poziomie w dziedzinie wynajmu mieszkań,
  4. sprawne i profesjonalne działania mające na celu realizację potrzeb mieszkaniowych partnerów.

Analiza przedsięwzięcia Społeczna Agencja Najmu SAN

DSC_2009Mocne strony:

  1. innowacyjny charakter organizacji przedsięwzięcia
  2. jednoczesne spełnienie potrzeb wielu aktorów rynku najmu mieszkań o sprzecznych interesach
  3. utworzenie i wdrożenie polityki mieszkaniowej miasta przyciągającej talenty
  4. niewielki wkład finansowy miasta (dotacyjne wsparcie spółki)
  5. zagospodarowanie zasobów mieszkaniowych uczelni warszawskich
  6. obniżenie kosztów eksploatacji mieszkań poprzez współdzielenie usług zarządzania, utrzymywania nieruchomości – przeprowadza remontów, niezbędnych napraw.

Słabe strony:

  1. brak precedensu, brak modelu współpracy między miastem a uczelnią, SANem a korporacjami
  2. brak opracowanego pewnego modelu finansowania przedsięwzięcia
  3. brak pewnych formalnoprawnych możliwości uczestniczenia miasta w tego typu przedsięwzięciu (kwestia na ile SAN TALENT jest realizacją zadań własnych gminy lub spełnia inne wymogi uczestniczenia miasta w takim projekcie).
  4. niechęć uczelni do przekazywania swoich zasobów mieszkaniowych
  5. nieodpowiednie, nieefektywne kryteria doboru uczestników programu – talentów

Szanse:

  1. organizacja/wypracowanie precedensowego modelu współpracy pomiędzy czterema instytucjami: miasta, uczelni, korporacji, właścicieli mieszkań prywatnych
  2. przyciągniecie talentów do Warszawy
  3. wykorzystanie niezagospodarowanego zasobu mieszkaniowego – przełamanie niechęci właścicieli mieszkań do wystawiania nieruchomości na rynku najmu.
  4. zagospodarowanie zasobu mieszkaniowego uczelni, podwyższenie standardu często zaniedbanych mieszkań uczelni
  5. przeznaczenie mieszkań uczelnianych najbardziej efektywnym jednostkom – talentom

Zagrożenia

  1. brak możliwości wypracowania modelu współpracy angażującego tak zróżnicowane instytucje
  2. niechęć prywatnych właścicieli do udziału w SAN – wieloletnie oddanie mieszkania w zarząd SAN oznacza brak dostępu do własnego mieszkania
  3. niechęć prywatnych właścicieli do obniżania czynszu dla SAN
  4. problem z utrzymaniem odpowiedniego standardu mieszkań prywatnych, uczelnianych.

Alternatywne pomysły na przyciąganie i zatrzymywanie w Warszawie talentów

W toku prac warsztatowych grupa analizowała dodatkowe/alternatywne możliwości miasta w zakresie przyciągania talentów poprzez działania związane z rynkiem mieszkań na wynajem:

Wsparcie finansowe

  1. wspieranie finansowe dodatku mieszkaniowego przyznawanego przez uczelnie w postaci premii mieszkaniowej za wyniki/aktywność młodych naukowców/doktorantów
  2. bezpośrednie stypendia mieszkaniowe
  3. dodatki mieszkaniowe dla wybranej grupy talentów (wypłacane przez miasto lub uczelnię)
  4. program rezydencjalny miasta dla wybranych w oparciu o określone kryteria talenty

Działania informacyjne/doradztwo

  1. wsparcie informacyjne ze strony uczelni rynku mieszkań na wynajem w Warszawie, punkty wspierania najmu na uczelniach (porady prawne, wymiana doświadczeń)
  2. budowa platformy/aplikacji informacyjnej w powyższym zakresie
  3. stworzenie platformy aktywności społeczności, która wspierałaby swoich członków w odnalezieniu się na rynku mieszkań na wynajem poprzez działania informacyjne ale również wymianę dobrych praktyk
  4. punkty wspierania najmu na uczelniach (porady prawne, wymiana doświadczeń)

Działania zwiększające przejrzystość i jakość najmu

  1. ranking właścicieli mieszkań – baza, w której można sprawdzić istotne informacje dotyczące jakości współpracy z poszczególnymi właścicielami mieszkań
  2. wypracowanie i wypromowanie listy „zaufanych najemców”, dzięki której można wynająć lepsze i/lub tańsze mieszkanie
  3. system rekomendacji z uczelni – wskazywanie przez uczelnie osób „godnych zaufania” a więc pracujących dla uczelni, o dobrych wynikach naukowych, studentów o określonych wynikach
  4. certyfikacja mieszkań/umów (objęcie mieszkań na wynajem systemem weryfikacji ich standardu, upowszechnienie jednego wzoru umowy i/lub rejestrowanie tychże umów)

Inne formy

  1. poszerzenie dostępu do bazy mieszkań dla pracowników naukowych
  2. mieszkania subsydiowane (dodatki dla właścicieli mieszkań wynajmujących je określonej grupie „talentów” na lepszych niż przeciętnie warunkach)
  3. TBS prowadzony w partnerstwie miasto-uczelnia dedykowany dla osób o wybitnych osiągnięciach naukowych, tworzący ośrodek aglomerujący osoby kreatywne, utalentowane, które dzięki mieszkaniu w tym samym miejscu nieformalnie mogłyby zawiązywać współpracę, inspirować się etc.

DSC_2000

Podsumowanie procesu warsztatowego – najważniejsze wnioski

Poza wypracowanymi rekomendacjami konkretnych rozwiązań, odpowiadających na potrzeby wskazanych grup, podczas spotkań warsztatowych formułowane były ogólne postulaty i wskazania dotyczące sytuacji na komercyjnym rynku najmu mieszkań i możliwej roli miasta w jego kształtowaniu:

  1. Duża trudnością w poruszaniu się po rynku najmu mieszkań jest brak profesjonalizacji tego rynku.
    Większość mieszkań, które są przeznaczane na wynajem to własność prywatna – właściciele nie mają wiedzy na temat tego jak zarządzać najmem, jak powinni przygotować swoje mieszkanie, jakie są realne stawki rynkowe, jak powinna być skonstruowana umowa.
    Mają często nierealne oczekiwania finansowe, przy braku gotowości do dostosowania mieszkania do potrzeb najemców.
    Z drugiej strony wielu najemców także postępuje w sposób nieuczciwy, nie dba o powierzone mieszkania lub użytkuje je niezgodnie z ustaleniami. To powoduje, że wielu właścicieli mieszkań, w obawie przed problemami i dużym wysiłkiem, nie decyduje się na wynajmowanie swoich mieszkań a ogromna ich część nie jest skłonna podpisywać długoterminowych umów najmu i inwestować w te mieszkania (podnoszenie standardu, dostosowanie do potrzeb i oczekiwań najemców).
  2. Najemcy, poszukujący mieszkań mierzą się z kolei z nierealnymi oczekiwaniami finansowymi właścicieli, ich brakiem elastyczności w przystosowaniu mieszkania do oczekiwań i niechęcią do dłuższego najmu. Skutkuje to brakiem stabilności i skłania młodych ludzi do szybkiej decyzji o kupnie mieszkania, nawet jeśli nie jest ona korzystna finansowo lub mieszkanie położone jest stosunkowo daleko od centrum miasta i miejsca pracy.
    Najemcy nie zawsze znają swoje prawa a ponieważ to oni są ‘słabszą stroną’ skutkuje to łamaniem ich praw lub nieuczciwymi praktykami, których ofiarami zostają.
  3. Choć miasto nie może być stroną umów zawieranych pomiędzy właścicielami mieszkań a najemcami ani bezpośrednio wpływać na ich treść może, za pomocą działań informacyjnych i edukacyjnych, kształtować dobre praktyki. Jest to szczególnie istotne ze względu na to, że wiele niekorzystnych zjawisk na rynku najmu wynika z braku wiedzy obu stron zawieranych umów, uprzedzeń i obaw, które mogą być niwelowane.
    Podczas warsztatów padło hasło ‘ofensywy informacyjnej’ miasta, co dobrze oddaje skalę działań o jakich powinno się myśleć.
    Rekomendacje, informacje, wskazówki dawane przez Urząd miasta mają dużą wiarygodność i mogą być dobrym punktem odniesienia dla mieszkańców i mieszkanek – zarówno tych posiadających mieszkania na wynajem jak i je wynajmujących.
    Uczestnicy wskazywali także na to, że miasto powinno być aktywnym aktorem – inicjować i prowadzić działania informacyjno-edukacyjne na dużą skalę, dostosowane do potrzeb różnych grup mieszkańców i mieszkanek miasta.
  4. W rekomendacjach zespołów pojawiły się odniesienia do sposobu działania Społecznych Agencji Najmu, jako dobrego dla  obu stron transakcji rozwiązania (zapewnienie stałych wpływów właścicielom, obsługa całej transakcji i procedury najmu, niższe koszty dla najemcy). Potwierdza to tezę, że przyczyną wielu niekorzystnych zjawisk na rynku najmu mieszkań jest brak jego profesjonalizacji a zaproponowanie rozwiązania, które pomaga obsłużyć najem usprawniłyby funkcjonowanie rynku najmu (określanego obecnie jako  nieprzyjazny i trudny dla obu stron).
  5. Wiele razy pojawiała się sugestia współpracy miasta z różnymi podmiotami, które także mogą być zainteresowane rynkiem najmu ze względu na chęć zatrzymania w Warszawie wartościowych pracowników, studentów (pracodawcy, uczelnie). Taka współpraca obejmowałaby działania informacyjne, ale także możliwość podejmowania wspólnych inicjatyw – np. zlecanie działań o charakterze zbliżonym do społecznych agencji najmu. Jest to obszar dla tworzenia i testowania innowacyjnych rozwiązań – w oparciu o partnerstwa miasta z różnymi podmiotami.
  6. Bardzo istotnym usprawnieniem dla obu stron transakcji najmu byłoby prowadzenie statystyki dotyczącej kosztów najmu mieszkań (w  podzial na dzielnice/obszary, standard, wielkość itp.). Obecnie wiele osób, zwłaszcza tych rozpoczynających swoją karierę na rynku mieszkaniowym, po prostu nie zdaje sobie sprawy jakie są warunki i stawki na rynku.
  7. Podczas warsztatów pojawiła się także ciekawa sugestia rozwiązania łączącego opiekę nad osobami starszymi, niepełnosprawnymi, o szczególnych potrzebach w zamian za możliwość podnajęcia części mieszkania – w przypadku mieszkań komunalnych. Jest to rozwiązanie wymagające zmian w zasadach najmu komunalnego i szczególnej uwagi przy ich opracowywaniu, ale może być odpowiedzią na potrzeby dwóch grup – osób zamieszkujących samotnie, wymagających wsparcia/opieki i młodych osób, które poszukują taniego lokum a są w stanie w zamian zaoferować czas, w ramach którego będa wspierać osoby, u których zamieszkają.

Ogólną rekomendacją jest więc zaangażowanie Urzędu m.st. Warszawy w kształtowanie sposobu funkcjonowania rynku najmu komercyjnego, na którym funkcjonuje większość mieszkań na wynajem w Warszawie. Działania na tym polu mogą mieć istotny wpływ na jakość życia mieszkańców i mieszkanek miasta.

Choć niemożliwe, z powodów prawnych i organizacyjnych, są działania bezpośrednio ingerujące w zawierane transakcje to zdaniem uczestników procesu nadal pozostaje bardzo wiele możliwości wpływu na rynek, które powinny być wykorzystywane – m.in. wspomniana ‘ofensywa informacyjna’.

Miasto może także przyjmować rolę inicjatora powstawania nowych rozwiązań (na przykład takich jak zaproponowane przez zespoły w ramach Inkubatora) – tam gdzie nie może ich realizować bezpośrednio może wspierać różne inne podmioty je realizujące (albo poprzez zlecanie zadań albo nawet tylko informacyjnie lub merytorycznie).

Rola miasta powinna być więc aktywna i realizowana we współpracy z podmiotami zajmującymi się już działaniami na rzecz zmian i kształtowania rynku najmu – np. Stowarzyszenie “Mieszkanicznik”, Habitat for Humanity, uczelni czy pracodawcy. Zaproszenie tych podmiotów do wspólnego planowania i koordynowania możliwych działań może skutkować zwiększeniem ich efektywności i zasięgu.

Podobieństwo rozwiązań opracowanych w 3 zespołach w sposób niezależny sugeruje, że usprawnianie funkcjonowania warszawskiego rynku najmu mieszkań w segmencie D (najem komercyjny) nie wymaga odrębnych rozwiązań dla poszczególnych grup takich, jak studenci lub „talenty”.

Pomoc kierowana tylko dla niektórych grup docelowych może powodować trudności z określeniem dokładnych kryteriów udzielania wsparcia oraz budzić wątpliwości co do uzasadnienia samego wyboru grup uprzywilejowanych (czy doktorant bardziej zasługuje na preferencyjne stawki niż ochroniarz lub sprzątaczka?)

Podobieństwo rozwiązań opracowanych w 3 zespołach pozwala wywnioskować, że działania Urzędu m.st. Warszawy na rynku najmu komercyjnego powinny przede wszystkim przede wszystkim mieć na celu równoważenie pozycji jego uczestników (najemcy i właściciele mieszkań), bez względu na ich charakterystykę (cechy takie jak zawód, wiek, zasobność finansowa).
Oczywiście ta konkluzja nie dotyczy działań kierowanych do osób korzystających z oferty miejskiego zasobu mieszkaniowego (mieszkania socjalne, komunalne), które są objęte działaniami polityki mieszkaniowej w segmentach A, B i C.

DSC_2008