Przemysław Chimczak: Mieszkania adresowane do Generacji Y, jako sposób na przyciąganie talentów

DLACZEGO POWINNIŚMY MÓWIĆ O PRZYCIĄGANIU TALENTÓW?

Przed nami gwałtowne demograficzne zmiany, które uformują rynek pracy – na emeryturę przejdzie pokolenie wyżu demograficznego, a nowi pracownicy, którzy wejdą w jego miejsce, będą stanowić połowę dawnej liczby pracowników. W połączeniu z ujemnymi trendami demograficznymi i wyludnianiem się polskich miast oznacza to wyzwanie dla samorządów, które – aby utrzymać swoją konkurencyjność – będą coraz bardziej zainteresowane przyciąganiem młodych specjalistów. Powszechne staje się pytanie o sposób, w jaki miasta powinny konkurować o talenty. Zrozumienie aktualnej sytuacji młodych Polaków może podsunąć nam kilka odpowiedzi.

GENERACJA Y

achimczak 14Rozmowa o trendach, które zmieniają świat dookoła, nie może pomijać wątku pokoleniowego. Każde z pokoleń charakteryzuje się pewnymi wspólnymi dążeniami, które wpływają na odmienne oczekiwania wobec życia, inne kształtowanie się poglądów oraz bardzo wyraźnie przekładają się na sposób pracy. Tym samym, wraz z nowymi pokoleniami ewoluują również modele gospodarcze, zależne od nich rynki pracy oraz ogólne podejście do zamieszkiwania.

Generacja to pojęcie stosowane na określenie ogółu ludzi wchodzących w dorosłe życie w tym samym czasie i będących w podobnym wieku. Hasło Generacja Y pojawiło się pierwszy raz w 1993 roku w magazynie Advertising Age, jako określenie ostatniego pokolenia, które urodzi się w XX wieku. W Polsce za przedstawicieli Generacji Y uznaje się ludzi urodzonych w latach 1984-2000. Oczekiwania powyższej grupy są wyraźnie odmienne od oczekiwań poprzedników, a ich najlepszym podsumowaniem jest slogan: „Starsze pokolenia żyły po to, aby pracować; millenialsi pracują po to, aby żyć”. O potrzebach tej generacji w krajach Europy Zachodniej dyskutuje się od kilkunastu lat, a od kilku lat wychodzi tym potrzebom naprzeciw. I chociaż różnice pomiędzy pokoleniami są płynne, to w 2025 roku millenialsi będą stanowić ponad 75% siły roboczej w Polsce. Skoro dzisiejsze 20- i 30-latki zdominują przyszły rynek pracy, należy spodziewać się, że jego funkcjonowanie będzie uzależnione od stylu życia, potrzeb i oczekiwań tego pokolenia.

Cechy charakterystyczne przedstawicieli generacji Y:

  1. oswoili nowinki technologiczne i aktywnie korzystają technologii cyfrowych;
  2. dzięki dostępowi do Internetu żyją w „globalnej wiosce” – odległość nie stanowi dla nich ograniczenia, zawierają i utrzymują znajomości na całym świecie;
  3. mają mniej materialne podejście do życia niż wcześniejsze generacje. Ważniejsza jest dla nich jakość życia/mieszkania oraz możliwość doświadczania nowych rzeczy;
  4. wyróżnia ich większa tolerancja i otwartość;
  5. cechuje ich wysokie poczucie własnej wartości, wysoka ocena posiadanych kompetencji, przekonanie o własnej wyjątkowości, duże oczekiwania oraz silna awersja wobec krytyki;
  6. są dobrze wykształceni i gotowi dalej się rozwijać;
  7. często dłużej mieszkają razem z rodzicami, opóźniając przejście w dorosłość;
  8. wychowali się w realiach wolnego rynku. W Polsce – pokolenie millenialsów nie pamięta czasów PRL.

DSC_2657Analiza tematyczna „Młodzi na rynku pracy”, przeprowadzona w ramach Forum Odpowiedzialnego Biznesu, wskazuje na wyzwania, przed którymi staniemy w związku ze zmianą pokoleniową i dominacją nowych generacji:

  1. Work-life balance (z ang. równowaga między życiem zawodowym i prywatnym) – millenialsi stawiają dużo większy nacisk na równowagę pomiędzy życiem zawodowym i prywatnym. Kariera za wszelką cenę nie jest już najpopularniejszą drogą rozwoju;
  2. Zmiana systemów motywacyjnych – ważniejszą rolę w przyciąganiu talentów odgrywa atmosfera pracy czy możliwość rozwoju niż wynagrodzenie;
  3. Zarządzanie zespołami wielopokoleniowymi – szybki postęp technologiczny sprawia, że młodzi pracownicy posiadają kompetencje uzupełniające doświadczenie ich starszych kolegów, co sprawia, że firmy będą dążyły do większej dywersyfikacji zespołów pracowników;
  4. Społeczna odpowiedzialność biznesu (ang. CSR, corporate social responsibility) – jest czymś, na co młodzi pracownicy zwracają dużą uwagę i będą egzekwowali od swoich pracodawców większe zaangażowanie firmy na poziomie lokalnym;
  5. Kompetencje przyszłości – to umiejętności reprezentowane przez młodych pracowników, od których zależeć będzie przyszłość wielu organizacji, m.in.: zdolność do pracy w wielokulturowym środowisku, współpraca na odległość, umiejętność odnalezienia się w szumie informacyjnym, gotowość do szybkiego zdobywania nowych kompetencji oraz inteligencja emocjonalna.

Generacja Y w znaczący sposób wpływa również na światową gospodarkę. Już dzisiaj możemy obserwować, jak zmienia podejście społeczeństwa do zagadnień związanych ze współdzieleniem dóbr i towarów, kładąc nacisk m.in. na ekonomię współdzielenia (ang. sharing economy).

Ekonomia współdzielenia gwałtownie zmienia naszą rzeczywistość. Kilka lat temu raczkujące startupy były ledwie zauważalnym trendem, dzisiaj – kiedy Uber przedefiniował rynek przejazdów indywidualnych, Airbnb swoimi rozmiarami przerosło największe na świecie sieci hotelarskie, a Kickstarter wypromował nowy model finansowania społecznościowego – możemy mówić o rewolucyjnej zmianie światowej gospodarki.

Ekonomia współdzielenia wchodzi do głównego nurtu. Wszystko wskazuje na to, że będzie to kolejny dominujący model gospodarczy, a dane liczbowe potwierdzają prognozy – obecna wartość firm z tego sektora wynosi 17 miliardów dolarów, otrzymały one ostatnio dofinansowanie z funduszy typu venture capital na kolejne 15 miliardów, dają pracę 60 000 pracowników. Według szacunków PwC globalny przychód generowany przez ekonomię współdzielenia w pięciu kluczowych sektorach gospodarki (usługi, finanse, transport, hotelarstwo, turystyka) do 2025 roku osiągnie wysokość 335 miliardów dolarów.

MODELE MIESZKANIOWE ADRESOWANE DO MŁODEGO POKOLENIA

chimczak 13Analiza sytuacji mieszkaniowej młodych Polaków wskazuje na wiele przeszkód i bolączek, z jakimi stykają się najmłodsze generacje przy wchodzeniu na rynek mieszkaniowy. Wskazuje się kilka głównych zagadnień, które wymagają dyskusji o rozwiązaniach problemu:

  1. Dywersyfikacja zasobów mieszkaniowych – jest warunkiem koniecznym do zapewnienia równowagi na wszystkich szczeblach kariery mieszkaniowej. Ze względu na nadpodaż mieszkań własnościowych inne formy zamieszkania mogą się cieszyć bardzo dużym powodzeniem;
  2. Wzrost rynku najmu – według prognoz w ciągu najbliższej dekady rynek najmu może wzrosnąć nawet dwukrotnie. Oferta mieszkań na wynajem będzie kierowana do coraz starszych grup wiekowych, a także będzie podlegać dalszej dywersyfikacji, aby spełnić oczekiwania wszystkich odbiorców;
  3. Dostępność mieszkań – sporym problemem jest stosunek zarobków do ceny najmu, który utrudnia dostęp do rynku mieszkaniowego. Mieszkania współdzielone są najczęściej wybieranym rozwiązaniem pozwalającym na ograniczenie kosztów najmu– decyduje się na nie 84% najemców;
  4. Gniazdownicy – stale powiększa się ilość gniazdowników, czyli osób w wieku 25-34 lata, które mieszkają z rodzicami. Wśród młodych Polaków jest to już 30% kobiet i 44% mężczyzn. Dla nich koszty wynajmu lub kupna mieszkania są zdecydowanie za wysokie. To do nich powinna być kierowana nowa oferta mieszkaniowa;
  5. Inna wizja domu – zmieniają się oczekiwania młodych ludzi względem miejsca zamieszkania. Dom postrzegany jest głównie jak miejsce, które powinno sprzyjać tworzeniu głębszych relacji oraz interakcjom społecznym. Formy zamieszkania współdzielonego są interesującą ofertą dla osób nieplanujących założenia własnej rodziny lub odkładających ten moment w czasie;

Opłacalne modele mieszkaniowe kierowane do osób rozpoczynających karierę mieszkaniową mogą przybrać różną formę. Do najbardziej obiecujących należą:

  1. Opłacalne mieszkania na wynajem, które dzięki systemowym rozwiązaniom mogą masowo rozwiązać wiele z aktualnych patologii mieszkaniowych. Jest to jednak zagadnienie natury prawno-administracyjnej, które potrzebuje systemowego impulsu do dalszego rozwoju. Do najbardziej obiecujących pomysłów w tej kategorii należą Społeczne Agencje Najmu oraz program mieszkań na wynajem/dla rozwoju realizowany przez BGKN na zlecenie rządu;
  2. Programy rządowe – mogą być jednym ze sposobów na zapewnienie taniego budownictwa mieszkaniowego. Powrót do prefabrykacji, jeśli budynki będą zrealizowane na wysokim poziomie wykonawstwa, daje szansę na stworzenie dużej liczby dostępnych mieszkań. Mieszkania będą kierowane głównie do młodych rodzin, co daje nadzieję na pobudzenie wzrostu demograficznego;
  3. Kooperatywy mieszkaniowe – są jednym z rozwiązań, które pomaga ograniczyć koszty mieszkania, dzięki pominięciu marży deweloperskiej i podzieleniu zadań pomiędzy członków kooperatywy. W Polsce kooperatyści napotykają wiele problemów: trudności z otrzymaniem kredytu, brak wsparcia instytucjonalnego oraz informacji o sposobie prowadzenia inwestycji, czy utrudniony dostęp do atrakcyjnych działek budowlanych. Proces budowlany jest bardzo skomplikowaną inwestycją, na co wiele osób nie jest początkowo przygotowanych;
  4. Mikromieszkania – to jeden z aktualnych trendów na rynku mieszkaniowym, opierający się na zapewnieniu podstawowych warunków bytowych za przystępną cenę. Jest popularny szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, gdzie ceny lokali są coraz bardziej zaporowe dla osób o niskich i średnich dochodach. Nie można traktować tej formy zamieszkania jak docelowej, ale jest wartym do rozważenia rozwiązaniem na początku kariery mieszkaniowej;
  5. Colivingi – połączenie mieszkań studenckich z prywatnością oferowaną przez kawalerki, które zbiera coraz większe grono zwolenników. To alternatywa, która dokłada kolejną warstwę do idei mikromieszkań, dzięki stworzeniu serii pomieszczeń wspólnych, dających możliwość tworzenia wspólnoty. Jako forma zamieszkiwania, są adresowane głównie do ludzi w wieku 20-35 lat, choć mogą być kolejnym wielkim trendem mieszkaniowym.

Budowa mieszkań na wynajem oraz rządowe programy mieszkaniowe należą do problemów systemowych, których rozwiązanie jest uzależnione od przyjęcia decyzji na poziomie krajowym oraz uruchomienia dużych programów wspierających ich rozwój. Kooperatywy są natomiast rozwiązaniem adresowanym do wąskiej grupy odbiorców, co utrudnia ich upowszechnienie na masową skalę.

W dalszej części opracowania dogłębnie przeanalizuję przykłady colivingów oraz powiązanych z nimi mikromieszkań. Prowadzone studia będą miały na celu zaproponowanie modelu mieszkaniowego, który może stać się atrakcyjną ofertą mieszkaniową dla młodych Polaków.

MODELE FUNKCJONOWANIA COLIVINGÓW

Coliving (z ang.: współ-zamieszkiwanie) to forma wspólnego zamieszkiwania. Model ten zakłada, że mieszkańcy dzielą między sobą przestrzeń, zainteresowania oraz wartości.

Colivingi są nowym spojrzeniem na starą idę współdzielenia, przetworzoną przez potrzeby najmłodszej generacji – osób, które wysoko cenią wartości takie, jak otwartość, współpraca, tworzenie społeczności oraz ekonomia współdzielenia. Powiązane są ze stylem życia. Oferują młodym ludziom mieszkanie wśród interesujących ludzi, które jest w zasięgu ich możliwości finansowych.

To rozwiązanie skierowanie do grupy osób poszukujących alternatywy mieszkaniowej. Będąc czymś na skrzyżowaniu akademika z hotelem, colivingi stawiają na usługę mieszkaniową, zamiast na dobrze nam znaną własność. Lokatorzy wynajmują kawalerki, otrzymując dostęp do rozbudowanych części wspólnych, takich jak pokoje tematyczne, czytelnia, przestronna kuchnia, siłownia czy przestrzeń do pracy (ang. coworking space). Każda tego typu realizacja opiera się o wachlarz usług dodatkowych, poczynając od zorganizowanych wydarzeń i animacji społeczności, poprzez ofertę prania i sprzątania, a kończąc na indywidualnie zaprojektowanych aplikacjach, które umożliwiają lokatorom szybszą komunikację i zamawianie usług.

Colivingi to młode zjawisko. W Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej funkcjonują już pierwsze przykłady takich realizacji, z których wszystkie dzielą podstawowe założenia, ale różnią się znacznie wielkością mieszkań oraz detalami funkcjonowania. W tym rozdziale przeanalizowane zostaną różne modele funkcjonowania colivingów.

chimczak 1

LT Josai, Nagoya (http://www.archdaily.com/497357/lt-josai-naruse-inokuma-architects)

To najmniejsze z analizowanych założeń łączy charakterystyczną dla Japonii otwartość przestrzeni oraz kompaktowość samych pomieszczeń. Każdy z 13 lokatorów ma do swojej dyspozycji prywatny „kubik mieszkalny” o powierzchni 7,2 m².  Jako że na każdego mieszkańca przeznaczono w sumie 23m², reszta przestrzeni zaaranżowana została w formie kaskadowo opadających tarasów i półpięter, gdzie znajdują się kuchnia, jadalnia, miejsca do pracy, relaksu i uprawiania ćwiczeń. Wszystkie funkcje zostały zaplanowane tak, aby mieszkańcy, poruszając się po różnych częściach budynku, mieli okazję do nawiązywania wielu nieformalnych kontaktów.

chimczak 2

Je m’appelle Company, Amsterdam (http://popupcity.net/micro-metropolitan-living-in-amsterdam-west/ )

Miejsce zostało założone przez Tijna Hoyonga, który pomysł na Je m’appelle przywiózł z Doliny Krzemowej, gdzie mieszkał i pracował pod jednym dachem z ludźmi wykonującymi różne zawody z sektora kreatywnego. Wymiana doświadczeń i odmiennych spojrzeń ze współmieszkańcami pozwalała im wielokrotnie znaleźć najlepsze z możliwych rozwiązań dla danego problemu, dlatego Tijn postanowił przenieść ten koncept do Holandii.

Inicjatywa reklamuje się hasłem 1 house, 25 creatives, 24/7 company (z ang.: Jeden dom, dwudziestu pięciu kreatywnych, całodobowa firma), co podkreśla charakter miejsca – łączącego wspólne mieszkanie i pracę. Za 670€ miesięcznie mieszkańcy otrzymują swój pokój i dostęp do kuchni, salonu oraz łazienki. Przestrzenie te dzieli się pomiędzy 3-5 współlokatorów. Dodatkowo wszyscy mieszkańcy mają dostęp do dużej przestrzeni coworkingowej oraz siłowni w bezpośrednim sąsiedztwie budynku.

chimczak 3

Founder House, Nowy York (https://www.founder.house/)

Founder House to odmiana colivingu adresowana wyłącznie do młodych przedsiębiorców, inżynierów, projektantów i przedstawicieli branż kreatywnych. Lokalizacja oferuje – oprócz własnego pokoju i dostępu do części wspólnych – pełną animację wydarzeń odbywających się cyklicznie w kamienicy: wspólnych sobotnich kolacji, sesji roboczych (w trakcie których mieszkańcy opowiadają o swoich obecnych inicjatywach), wspólnych wyjść, wykładów, maratonów projektowych czy okazjonalnych imprez i wydarzeń specjalnych.

Wychodząc z założenia, że najbliższe środowisko najmocniej wpływa na nasz rozwój, Founder House wprowadził proces aplikacji i selekcji kandydatów na mieszkańca – najpierw poprzez formularz na stronie internetowej (wymagany jest opis własnej osoby, adres strony www i profilu na LinkedIn), a potem poprzez rozmowę na skypie. Celem takiego działania jest budowanie społeczności ludzi kreatywnych i tworzenie warunków dla samorozwoju. W przeciągu dwóch lat działalności wewnątrz społeczności Founder House powstało kilka nowych startupów, propozycji współpracy i lokalnych inicjatyw.

chimczak 4

Nest, Kopenhaga (http://nestcopenhagen.dk/)

Usytuowany w czterech miejscach Nest Copenhagen jest obecnie domem kilkudziesięciu kreatywnych ludzi. Został założony przez młodych przedsiębiorców, aby odzwierciedlić styl życia kojarzony z kreatywną atmosferą startupów, nieoczywistych form współpracy i możliwości dawanych przez internet.

Wszyscy potencjalni mieszkańcy musza wykazać się wysokim poziomem doświadczenia w prowadzeniu własnej działalności (średnia wynosi siedem lat działania w środowisku startupów). Organizatorzy kładą nacisk na organiczne przekazywanie wiedzy pomiędzy mieszkańcami, co skutkuje tym, że ponad połowa lokatorów zaczęła współpracować pomiędzy sobą i tworzyć razem nowe inicjatywy.

chimczak 5

Zoku, Amsterdam (http://livezoku.com)

Założyciele Zoku określają to miejsce jako „hybrydę domu, biura i usług hotelowych”. Ich celem było stworzenie miejsca nieszablonowego, które poprzez połączenie tradycyjnych funkcji hotelowych, apartamentów na dłuższy pobyt oraz rozbudowanych części wspólnych daje gościom namiastkę społeczności.

W porównaniu do innych colivingów, które opierają się na dłuższym terminie mieszkania, Zoku oferuje najem krótkoterminowy. Kieruje swoją propozycję do osób, które dużą część roku spędzają w podróży i nie chcą za każdym razem nocować w hotelu lub nie odpowiada im hotelowa anonimowość. Do dyspozycji gości są pokoje o wielkości 16-32 m² wyposażone w podwójne łóżko, część wypoczynkową, łazienkę i kuchnię. Głównymi atutami są jednak części wspólne: bar i kawiarnia, salon z czytelnią, pokój gier, kącik muzyczny, restauracja, coworking, pokoje konferencyjne i ogrody na dachu.

chimczak 6

Roam Coliving, zasięg globalny (https://www.roam.co)

Odmiana colivingu stworzona przez firmę Roam adresowana jest do „globalnych nomadów” – ludzi, którzy mają możliwość swobodnego podróżowania i pracy w różnych częściach świata. Colivingi tworzą sieć. Usytuowane są w miastach cieplejszego klimatu, takich jak Madryt, Miami, Bali, Londyn, Buenos Aires, i zajmują budynki w pełni przystosowane do mieszkania i pracy. Klient zawiera jedną umowę umożliwiającą swobodne korzystanie z dowolnej lokalizacji.

Roam promuje lokalność. Celem nie jest zbudowanie sieciówki wyglądającej za każdym razem tak samo, ale podkreślenie indywidualności każdej z lokalizacji i wydobycie różnic kulturowych, klimatycznych i kulinarnych. Dlatego na kolejne lokalizacje wybierane są bardzo charakterystyczne miejsca, takie jak stary pałacyk w Madrycie czy dom z wielką kawiarnią na dachu na Bali. Każdy z „nomadów” otrzymuje własny, w pełni umeblowany pokój z dużym łóżkiem i wszystkimi dodatkami, które mają sprawić, że poczujemy się jak u siebie.

chimczak 7

The Trampery, Londyn (http://thetrampery.com)

To organizacja z siedzibą w Londynie, skupiająca się na różnych odmianach coworkingów zlokalizowanych w całym Londynie. W ramach rozwoju swojej działalności chce zaproponować nowy model colivingu, który zakłada większy miks lokatorów i uwzględnia mieszkania dla singli, rodzin różnej wielkości oraz osób starszych. Założenie ma udowodnić, że colivingi nie muszą być homogenicznymi strukturami adresowanymi jedynie do młodych, ale powinny tworzyć zróżnicowane sąsiedztwo.

Pierwsze lokale zostaną oddane do użytku w 2018 roku. Do dyspozycji mieszkańców będą mieszkania współdzielone przeznaczone dla kilku osób, kawalerki oraz kilkupokojowe apartamenty rodzinne. W centrum każdego założenia znajdzie się część wspólna z kuchnią i salonem, a w parterach zlokalizowane będą kawiarnie i restauracje. W ofercie znajdzie się też możliwość skorzystania z przestrzeni do pracy (coworkingowej) lub wynajęcie biura.

chimczak 8

Proper Hotel, Los Angeles (http://www.properhotel.com/)

Hollywood Proper House w Los Angeles to przykład colivinigu w luksusowym wydaniu. Stanowi połączenie budynku mieszkalnego na przedłużony pobyt, luksusowego hotelu i elitarnego klubu. „Nasi użytkownicy oczekują kontaktu ze społecznością, ale jednocześnie nie chcą rezygnować z takich elementów, jak wysokiej klasy dizajn, dużej przestrzeni i tego rodzaju luksusowego sznytu, którego raczej oczekujemy w pięciogwiazdkowych hotelach” mówi BrianDe Lowe, współzałożyciel Proper Hotel.

Goście hotelu mają dostęp do aplikacji Proper App, dzięki której mogą zamówić usługi lub skontaktować się z menedżerem planującym wydarzenia kulturalne. Wśród pozostałych udogodnień znajduje się basen na dachu, bar, centrum fitness i regularnie aktualizowany kalendarz wydarzeń. Cena za jedną noc wynosi 395 dolarów, a miesięczny pobyt w pełni umeblowanym apartamencie – 7000 dolarów.

chimczak 9

Ollie, Nowy Jork (http://www.ollie.co)

Ollie zorganizował międzynarodowy konkurs na Carmel House – pierwszy w pełni modułowy wieżowiec, uwzględniający w sobie wszystko, czego potrzeba w colivingu. W ramach usługi mieszkaniowej otrzymuje się: własne mieszkanie, w którym specjalnie zaprojektowe meble umożliwiają swobodne przekształcanie wnętrza i sprytne ukrycie funkcji, dedykowane przestrzenie wspólne oraz specjalną aplikację, która umożliwia kontakt z innymi mieszkańcami i ułatwia codzienne korzystanie z budynku.

Koncepcja Carmel House opiera się na niezależnych kawalerkach i dodatkowych udogodnieniach, dzięki czemu mieszkańcy nie są zmuszeni do życia w komunie. Do dyspozycji mają kawiarnię, fitness i ogród na dachu – w tych miejscach można poznać pozostałych lokatorów. Menedżerowie budynku dbają o zapewnienie czystości i organizację regularnych wydarzeń. Minimalny okres najmu to rok lub dwa lata.

chimczak 10

Common, Nowy Jork, San Francisco, Waszyngton (https://www.common.com)

Koncepcja Common opiera się na podstawowej formie colivingu adresowanej do osób poszukujących mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Mając do dyspozycji 9 lokalizacji w Nowym Jorku, San Francisco i Waszyngtonie oraz plany poszerzenia swojej oferty (firma zebrała ponad 7 milionów dolarów z funduszy venture capital), Common oferuje „colivingi bez ideologicznych poświęceń” i otworzyć tę formę zamieszkania na szersze grono odbiorców.

Firma zapewnia odbiorcom elastyczność, możliwość wynajęcia pokoju na krótki okres i szansę na poznanie ludzi w dedykowanych przestrzeniach wspólnych. W ramach członkostwa można zdecydować się na w pełni umeblowany pokój (apartament z własną sypialnią i wspólnym salonem) lub kawalerkę. Mieszkania są sprzątane, uzupełnia się w nich też poziom zapasów. Atutem oferty Common jest możliwość przeniesienia się do dowolnej innej lokalizacji w ciągu 24 godzin.

chimczak 11

The Collective, Londyn (https://www.thecollective.co.uk)

To obecnie jeden z największych colivingów na świecie, który z idei wspólnego zamieszkiwania zrobił dobrze prosperujące przedsiębiorstwo. Mikroapartamenty połączono z rozbudowanymi częściami wspólnymi i miejscami pracy. Tak zaprojektowane colivingi powstały w wielu lokalizacjach w całym Londynie. Dzięki temu the Collective stworzył alternatywę w niezwykle drogim systemie mieszkaniowym Londynu, gdzie ceny najmu zmuszają ludzi do zamieszkania na obrzeżach miasta.

Można powiedzieć, że the Collective zamiast mieszkania oferuje „usługę mieszkaniową” – poprzez ominięcie skomplikowanych procedur najmu jest to miejsce, gdzie można zatrzymać się zarówno na jedną noc, jak i na cały rok. Jak większość colivingów adresuje swoją ofertę do ludzi pomiędzy 20. a 35. rokiem życia. Ceny najmu w the Collective zaczynają się od 225 funtów za tydzień. Opłata ta pokrywa własny mikropokój z łazienką (10m²), dostęp do bardzo rozbudowanych części wspólnych, usługi typu concierge oraz regularne sprzątanie. Na każdym piętrze znajduje się większa kuchnia przeznaczona do współdzielenia przez 30-70 mieszkańców oraz tematyczne pokoje rekreacyjne. Restauracja oraz coworking są w dolnych częściach budynku, a nad sprawnym funkcjonowaniem całości czuwają tzw. community managers (z ang.: zarządzający wspólnotą), którzy są odpowiedzialni za organizowanie wydarzeń i codziennych atrakcji w ogólnodostępnych częściach wspólnych.

chimczak 12

WeLive, Nowy Jork (https://www.welive.com)

WeWork, gigant z branży coworkingów, zaplanował inwestycję, dzięki której coliving może przyjąć się jako masowa forma zamieszkiwania. Po zebraniu 400 milionów dolarów z funduszy venture capital w 2015 roku, założyciele WeWork, Adam Neumann i Miguel McKelvey, planują uruchomić 69 lokalizacji WeLive do końca 2018 roku. Według szacunków ma tam zamieszkać 34 000 osób. Pilotażowa inwestycja w Nowym Jorku zaadaptuje 27-piętrowy wieżowiec przy Wall Street na pierwszych 200 mieszkań.

WeLive opierają swój model biznesowy na „usłudze zamieszkiwania”, poprzedzonej dogłębną kalkulacją kosztów. Lokatorom oferuje się umeblowane apartamenty współdzielone oraz kawalerki. Firma stawia na pełną funkcjonalność, zadbano o wysokiej klasy nagłośnienie, wbudowaną telewizję, kontrolę temperatury oraz szybkie Wi-Fi. W zamian za zmniejszenie powierzchni mieszkania chętni otrzymują dostęp do części wspólnych, wstęp na specjalnie organizowane wydarzenia (wspólne kolacje, zajęcia z gotowania, fitness, karaoke) oraz dedykowaną aplikację, za pomocą której można porozumiewać się z innymi lokatoram lub zamówić usługi sprzątania, prania i napraw. Plusem jest możliwość wynajmu na miesiące, co stanowi wyjątek w Nowym Jorku.

WNIOSKI

Każdy z przeanalizowanych colivingów charakteryzuje się pewnymi indywidualnymi założeniami, które świadczą o ich wyjątkowości. W zależności od cech szczególnych można podzielić je na kilka kategorii:

  1. Kameralność – wyróżnia colivingi stawiające największy nacisk na tworzenie społeczności. Z reguły są adresowane do 20-40 osób, przez co możliwe jest poznanie wszystkich lokatorów i nawiązanie głębszych relacji.
  2. Specjalizacja – część z przedstawionych założeń jest adresowana do bardzo wąskiej i specyficznej grupy odbiorców: młodych przedsiębiorców, informatyków, naukowców. Umożliwia to stworzenie społeczności, która poprzez wspólne zamieszkanie stymuluje się zawodowo.
  3. Opłacalność – niskie ceny najmu mogą być oferowane przez duże colivingi, których głównym założeniem jest zapewnienie dostępnych mieszkań w dobrze skomunikowanej lokalizacji. Poprzez swoją skalę i pewną anonimowość lokatorów mają najwięcej wspólnego z hotelami.
  4. Globalność – niektóre colivingi stawiają na krótki pobyt połączony z możliwością poznania innych podróżników oraz lokalnych zwyczajów. Dzięki mniejszej skali i kameralnej atmosferze mogą być porównywane z hotelami czy hostelami.

NARZĘDZIE PRZYCIĄGANIA TALENTÓW

DSC_2021Colivingi są formą zamieszkania najlepiej spełniającą założenia przyciągania talentów, tworząc mieszkanie skierowane specjalnie do tej konkretnej grupy odbiorców. Colivingi mogłyby być wykorzystane przez miasto na kilka sposobów:

  1. Oferta dla młodych absolwentów – przyznawanie mieszkań najzdolniejszym absolwentom, jako sposób na zatrzymanie talentów, został już z powodzeniem przetestowany przez miasta takie, jak Łódź, Poznań czy Szczecin. W ramach specjalnych programów miejskich młodym ludziom przyznawane jest prawo do najmu lokalu w zasobie miejskim lub w budynkach zbudowanych przez lokalne TBS-y (miasto pokrywa wtedy wkład własny).
  2. Współpraca z partnerami instytucjonalnymi – możliwe jest tworzenie colivingów we współpracy z konkretnymi partnerami: uczelniami wyższymi, akceleratorami biznesu lub firmami z branży kreatywnej. Tego typu rozwiązanie zapewniłoby gwarancję stałego wykorzystania zasobu.
  3. Programy akceleracyjne – colivingi można połączyć z różnego rodzaju programami akceleracyjnymi adresowanymi do początkujących przedsiębiorców, naukowców lub artystów, dzięki czemu miasto może stworzyć kolejne narzędzie wspierające lokalny biznes. Takie przykłady znamy chociażby z Wrocławia, gdzie stworzono kilka mieszkań dla artystów działających w ramach ESK.
  4. Mieszkanie na start – oferta dla osób, które dopiero przeprowadziły się do miasta. Dzięki tej formie zamieszkania mają szansę poznać nowych ludzi i szybciej się zaaklimatyzować. Colivingi stanowią też dobre rozwiązanie dla młodych warszawiaków i warszawianek, którzy chcieliby wyprowadzić się z domu i szukają alternatywy na początku kariery mieszkaniowej.

POTENCJALNI PARTNERZY

Możliwe jest tworzenie colivingów we współpracy z konkretnymi partnerami instytucjonalnymi, którzy daliby gwarancję stałego wykorzystania zasobu. Pozwoliłoby to miastu na przyciąganie konkretnych, najbardziej pożądanych na rynku pracy grup zawodowych. Warto jednak zwrócić uwagę, że wymienione podmioty rzadko są zainteresowane współfinansowaniem inwestycji, a częściej widzą to jak ciekawą ofertę dla swoich pracowników, którą mogą w jakiś sposób wspierać. Potencjalnymi partnerami w tworzeniu colivingów są:

  1. Uczelnie wyższe – które mogą zapewniać mieszkania swoim studentom lub pracownikom naukowym. Biorąc pod uwagę nadchodzący niż demograficzny i konieczność przyciągania studentów, może to być mocny argument w rękach uczelni.
  2. Akceleratory biznesu – to miejsca zainteresowane rozwojem potencjału swoich podopiecznych i stworzeniem dla nich jak najlepszego otoczenia biznesowego. Istnieje mała szansa na to, że zechcą inwestować w zasób mieszkaniowy, ale z dużym prawdopodobieństwem będą chciały go wykorzystać.
  3. Firmy z branży kreatywnej – są kolejnym ważnym partnerem dla colivingów. Ludzie kreatywni nie boją się eksperymentować i próbować nowych rozwiązań. Mogą być jednymi z pierwszych najemców w colivingach i przecierać szlaki następnym.

ATUTY DLA MIASTA

DSC_2014Same miasto może również sporo zyskać dzięki wprowadzeniu colivingów do swojej oferty mieszkaniowej. To najważniejszych atutów należałoby:

  1. Dywersyfikacja zasobu mieszkaniowego – colivingi byłyby zaledwie wycinkiem zasobu mieszkaniowego i nie można zakładać, że rozwiązałyby problemy mieszkaniowe młodych Polaków. Mogą być jednak ważnym krokiem w procesie dywersyfikacji zasobu mieszkaniowego oferowanego na rynku.
  2. Rewitalizacja tkanki miejskiej – atutem colivingów jest możliwość stworzenia ich w już istniejącym zasobie. Zlokalizowanie takich mieszkań na rewitalizowanych obszarach Pragi Północ czy Południe mogłoby stanowić istotny impuls we wzmacnianiu tam lokalnej społeczności.
  3. Tworzenie marki miasta – Warszawa mogłaby być pierwszym miastem, które wprowadziłoby takie rozwiązania. Z całą pewnością pomogłoby to w tworzeniu wizerunku miasta, jako innowacyjnego i przyjaznego dla młodych, kreatywnych ludzi.

UZASADNIENIE POWSTANIA

Colivingi to model zamieszkania, który jest odpowiedzią na zmiany generacyjne i dopiero nabiera rozpędu. W następnych latach jego popularność będzie rosła. Świadczy o tym kilka czynników:

  1. Zapotrzebowanie na małe mieszkania – na rynku nadal brakuje małych, kompaktowych lokali o wysokim standardzie wykończenia. Inwestycja w mikromieszkania zaspokoi tę potrzebę i na starcie może znaleźć wielu potencjalnych odbiorców.
  2. Szerokie grono odbiorców – siłą colivingów jest możliwość sprofilowania ich modelu biznesowego pod kątem wielu grup odbiorców. Do najpopularniejszych grup należą: studenci, doktoranci i młodzi naukowcy, gniazdownicy, startupy, pracownicy branży kreatywnej i dużych korporacji.
  3. Intencje powstania – colivingi mogą być sposobem na przyciągnięcie talentów, narzędziem umożliwiającym tworzenie społeczności lub rozwiązaniem dostarczającym tanie mieszkania. Wszystko zależy od intencji podmiotów realizujących inwestycję, środków możliwych do zainwestowania oraz spodziewanych zysków.

MODEL BIZNESOWY

Atrakcyjność colivingów polega na stworzeniu usługi mieszkaniowej, która oprócz zapewnienia miejsca zamieszkania oferuje lokatorom poczucie wspólnoty, atrakcje oraz kompleksową obsługę. Z tych względów stworzenie odpowiedniego modelu biznesowego jest niezbędnym elementem tego typu inwestycji:

  1. Opłacalność inwestycji – jak w przypadku każdego rodzaju budownictwa, konieczne jest racjonalne gospodarowanie przestrzenią, aby inwestycja mogła być opłacalna. Można założyć, że na jednego mieszkańca przypada za każdym razem identyczna ilość przestrzeni, a zmienia się jedynie proporcja przeznaczenia na części prywatne i wspólne.
  2. Modele funkcjonowania – colivingi są rozwiązaniem łączącym elementy akademików, hoteli i niezależnych mieszkań. W zależności od intencji każdy z tych modeli może być dominujący w inwestycji, tym samym przyciągając konkretny profil odbiorców.
  3. Skalowalność – ważnym elementem analizowanego zagadnienia jest możliwość skalowalności inwestycji: zaadaptowanie kilku mieszkań, całej kondygnacji lub postawienia niezależnego budynku.

ROZWIĄZANIA ARCHITEKTONICZNE

DSC_1963Colivingi charakteryzują się konkretnymi rozwiązaniami przestrzennymi. Najważniejsze są odpowiednio zaprojektowane mikromieszkania oraz atrakcyjne części wspólne. Bez ich odpowiedniej aranżacji szansa na powodzenie inwestycji drastycznie maleje:

  1. Brak jednego schematu – nie istnieje żaden oficjalny model colivingu i przestrzeń powinna być zawsze zaprojektowana pod kątem docelowej grupy odbiorców – inaczej będzie wyglądał coliving adresowany do studentów, a inaczej zaprojektowany z myślą o młodych przedsiębiorcach. Różnice mogą być subtelne, ale warto o nich pamiętać.
  2. Budowanie relacji – to, jak zaprojektowane zostaną relacje pomiędzy mieszkaniami, wpływa na szansę nawiązania relacji między lokatorami. Najbardziej sprzyja temu wspólna kuchnia połączona z miejscami do odpoczynku. Dobrze sprawdzają się też przestrzenie coworkingowe.
  3. Wystrój wnętrza – stanowi magnes przyciągający potencjalnych lokatorów. Na samym początku są to głównie ludzie poszukujący ciekawej alternatywy, niekoniecznie za najmniejsze pieniądze. To ludzie, którzy dyktują nowe trendy i są gotowi na eksperymenty.

OPEROWANIE BUDYNKIEM

Colivingi wymagają specyficznej administracji budynku, który stanowi hybrydę akademika i hotelu. Stawia to przed potencjalnymi inwestorami wyzwania i konieczność wyczucia potrzeb odbiorców:

  1. Zarządzanie częściami wspólnymi – jest jednym z podstawowych obowiązków operatora. Oprócz zapewnienia w nich czystości często powołuje się specjalną osobę, tzw. community managera, która jest odpowiedzialna za animowanie społeczności w budynku.
  2. Usługi sprzątające – są coraz częstszym wymogiem ze strony mieszkańców colivingów. Powinno zapewnić się im możliwość wykupienia pakietu sprzątania mieszkania bądź prania i prasowania rzeczy.
  3. Aplikacje mobilne – są kolejnym niezbędnym elementem przy konstruowaniu oferty colivingów. Ten typ zamieszkania adresowany jest głównie do ludzi młodych, dla których internet jest naturalnym przedłużeniem rzeczywistości. Poprzez aplikację zapisują się na wydarzenia, zamawiają sprzątanie lub komunikują z innymi mieszkańcami.

ATUTY DLA LOKATORÓW

Colivingi powstały jako odpowiedź na konkretne zapotrzebowania ze strony millenialsów. To sposób zamieszkiwania adresowany do tej grupy i mający spełnić ich wizję życia w mieście. Do najważniejszych atutów życia w colivingu należy:

  1. Styl życia – mieszkanie w colivingu to nie tylko dostępny finansowo dach nad głową, lecz także określony, miejski styl życia. Integralnym elementem każdego założenia typu coliving powinno być stworzenie atmosfery sprzyjającej budowaniu społeczności i zacieśnianiu relacji.
  2. Mieszkanie na start – może to być oferta dla gniazdowników, którzy chcieliby wyprowadzić się od rodziców, ale nie stać ich na wynajęcie własnego mieszkania. Sprawdzi się także w przypadku osób, które przeprowadziły się do nowego miasta, lub studentów zagranicznych uczących się w ramach wymiany (np. Programu Erazmus), chcących poznać lokalną kulturę.
  3. Dobra lokalizacja – mieszkanie w colivingu ma zapewnić lokatorom możliwość uczestniczenia w życiu miasta. Z tego powodu stawia się duży nacisk na dobrze skomunikowane lokalizacje, do których dochodzi metro lub tramwaj.
  4. Elastyczność najmu – w zależności od przyjętego modelu colivingi mogą zapewniać szeroką elastyczność okresu najmu – od umów na kilka lat adresowanych do ludzi szukających stabilizacji, po miesięczne umowy dla „globalnych nomadów”.

 

okładka chimczak Zachęcamy do zapoznania się z całym raportem przygotowanym przez Przemysława Chimczaka