Marek Bryx, Anna Szelągowska: Rozwój zasobu mieszkań dostępnych w Stolicy w perspektywie 2030

Niniejsza ekspertyza jest odpowiedzią na zapotrzebowanie Urzędu Miasta Warszawydotyczące wiedzy w zakresie potrzeb, możliwości i sposobu zwiększania w stolicy liczby tzw.mieszkań dostępnych, z przeznaczeniem na wynajem.

Urząd Miasta Warszawy jako odpowiedzialny za politykę mieszkaniową w granicach administracyjnego oddziaływania, stoi przed dość skomplikowanym problem rozwiązania braku mieszkań o umiarkowanych czynszach. Miałyby one poprawić sytuację mieszkaniową mieszkańców stolicy poprzez uwzględnienie optymalnego wykorzystania zasobów organizacyjnych, ludzkich i finansowych miasta oraz inwestorów zewnętrznych.


Fragment raportu:

Kierunki działań i warunki niezbędne do implementacji wybranych rozwiązań

Przeprowadzana analiza szeregu uwarunkowań i możliwości stworzenia nowego segmentu zasobu mieszkaniowego miasta stołecznego Warszawy wykazała, że istnieje wyraźna potrzeba posiadania przez UM mieszkań na wynajem w segmencie D oraz możliwości jej urzeczywistnienia.

Potrzebę tę kształtuje szereg przyczyn – duży napływ osób w wieku produkcyjnym do Warszawy, skala wynajmu komercyjnego, zakres potrzeb i popytu, a przede wszystkim strategia miasta, które chce być otwartą i przyjazną metropolią z aktywnymi mieszkańcami. Takiego celu strategicznego nie można osiągnąć bez rozwiązania kwestii przyzwoitego zamieszkiwania w mieście przez wszystkich jego mieszkańców.

Rozwiązaniu problemu mieszkaniowego stolicy służy przede wszystkim aktywność inwestycyjna deweloperów, którzy jednak zaspokajają potrzeby mieszkaniowe, a ściślej popyt na mieszkania nowe, zgłaszany przez mieszkańców Warszawy o dochodach ponad przeciętnych. Rzecz jednak w tym, aby wszyscy mieszkańcy stolicy mieli przyzwoite warunki mieszkaniowe, czyli aby dostępność do mieszkania była pełna, niezależnie od osiąganych dochodów.

Pojęcie dostępności mieszkaniowej jest umowne, a zarazem dość elastyczne. Wyznacza ono, zmienną i przekraczalną, granicę pomiędzy zamożnymi i niezamożnymi gospodarstwami domowymi, czyli takimi, które mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe nabywając mieszkanie na własność, a takimi, których na takie rozwiązanie nie stać. W opracowaniu przyjęto definicję mieszkania dostępnego, które zaspokaja potrzeby zamieszkiwania gospodarstwa domowego, według współczesnych standardów, nie obciążając jednak jego dochodów netto w skali większej niż 30%. Podobne podejście prezentowane jest w różnych opracowaniach powstałych w krajach, które borykają się z tym samym problemem. Przypadek naszego kraju, czy wężej rzecz ujmując – Warszawy, nie jest bowiem odosobniony.

Mieszkanie jest najdroższym dobrem konsumpcyjnym, gdyż powstaje na skutek realizacji długiego i skomplikowanego procesu inwestycyjnego. Z tego powodu w każdym kraju może sobie pozwolić na kupno nowego mieszkania część ludności o dochodach przewyższających średnią bądź medianę. Odsetek ten udaje się zwiększyć dzięki pomocy państwa, głównie na skutek wprowadzania różnego typu ulg podatkowych bądź innego rodzaju wsparcia finansowego np. w postaci dopłat do odsetek od kredytu bankowego. Pomimo takiej pomocy, duża część społeczeństwa nie jest w stanie dokonać zakupu mieszkania ze swoich dochodów, bieżących i przyszłych oraz zgromadzonych zasobów. Z tego powodu, państwa, stany lub miasta posiadają mieszkania, które przeznaczają na wynajem, aby poprawić warunki mieszkaniowe rodzin, których sytuacja ekonomiczna uniemożliwia nabycie mieszkania.

W Polsce nierynkowa oferta mieszkaniowa, czyli dotowana przez władze lokalne kierowana jest do trzech grup mieszkańców:

• Segment A, lokale socjalne, dla gospodarstw domowych o najtrudniejszej sytuacji życiowe, bez zdolności spłacania jakiekolwiek czynszu. Symboliczna opłata w Warszawie wynosi 1,45 zł/m2 pum.
• 
Segment B mieszkania komunalne o niskim czynszu; przeciętnie w Warszawie w granicach 7-8 zł/m2 pum.
• 
Segment C mieszkania w TBS-ach dla gospodarstw domowych o dochodach poniżej średniej, w których czynsz wynosi kilkanaście zł/m2 pum.

Ponadto w Warszawie istnieje oferta rynkowa (komercyjna) mieszkań na wynajem, których czynsz waha się od ponad 30 do 80 zł/m2 pum, średnio zaś wynosi 50 zł/m2 pum.

Istniejąca różnica pomiędzy czynszem średnim w TBSach wynoszącym kilkanaście złotych, a czynszem średnim komercyjnym wynoszącym 50 złotych, jest pierwszą przyczyną tworzenia segmentu D, w którym czynsz będzie niższy niż komercyjny, ale wyższy aniżeli w TBS-ach, pozwalając właścicielowi (UM) na odzyskanie nakładów na wybudowanie tych mieszkań w ciągu np. 33-40 lat. Drugą przyczyną są dochody osiągane w Warszawie przez szereg nawet relatywnie nisko opłacanych pracowników, które jednak pozwalałyby osobie samotnej wynajmować kawalerkę w zasobach mieszkaniowych z segmentu D, czy dwu, trzy czy czteroosobowemu gospodarstwu domowemu wynajmować mieszkanie o odpowiedniej powierzchni 40, 50 czy 60 metrów kwadratowych. Dochody te są jednak zbyt niskie, aby takie gospodarstwa domowe mogły mieszkać w takich warunkach opłacając czynsz komercyjny, a z kolei są zbyt wysokie, aby przysługiwało im mieszkanie z segmentu B lub C.

Inaczej mówiąc, dążenie do poprawy warunków mieszkaniowych gospodarstw domowych zarabiających poniżej przeciętnej jest głównym motywem tworzenia zasobu mieszkaniowego w segmencie D.

• Segment D, aktualnie nieistniejący, a który miałby być wybudowany, będą tworzyć tzw. mieszkania dostępne, w których czynsz nie powinien przekraczać 30% osiąganych przez gospodarstwo domowe dochodów netto. Utworzenie takiego zasobu jest możliwe przy dużym nacisku na racjonalność kosztów budowy takich mieszkań. Powinny to zatem być mieszkania małe i średnie, jednak większe niż oferowane po wyższym, komercyjnym czynszu, zlokalizowane na gruntach miejskich przy istniejących przystankach transportu publicznego, pozbawione parkingów (z wyjątkiem miejsc dla osób niepełnosprawnych). Pozwoli to na racjonalizację nakładów inwestycyjnych, a w ostateczności na ukształtowanie czynszów na poziomie akceptowalnym przez te gospodarstwa domowe, za przyzwoite warunki mieszkaniowe.

Dysponowanie przez Urząd Miasta Warszawy zasobem mieszkań w segmencie D, jest warunkiem realizacji strategii miejskiej przyjętej przez Radę Miasta 10 maja 2018 r. oraz niesie szereg korzyści mieszkańcom i miastu. Bez przyzwoitych warunków zamieszkiwania po dostępnych cenach dalszy rozwój Warszawy będzie utrudniony i spowolniony. Mieszkanie jest bowiem warunkiem podstawowym życia rodziny, a w rezultacie aktywności społecznej iotwartości, które są niezbędne, aby miejsce było przyjazne. Te trzy cechy mają zaś charakteryzować Warszawę w roku 2030. Jest to wizja śmiała i możliwa do realizacji, pod warunkiem jednak rozwiązania problemu mieszkaniowego stolicy.

Mieszkania segmentu D przyniosą także szereg korzyści ekonomicznych, społecznych i politycznych, wzajemnie się zazębiających. Najważniejsze z nich to: zadowolony obywatel, bardziej aktywna rodzina, nowa wartość w bilansie miasta, dodatkowe wpływy podatkowe, osiąganie zwrotu z inwestycji i inne.

Mieszkania segmentu D są adresowane nie tylko do obecnych mieszkańców Warszawy, ale także do imigrantów z Mazowsza i innych rejonów kraju. Prawie połowa ludzi osiedlających się w Warszawie to osoby w wieku od 25 do 35 lat. To właśnie oni podejmując pracę w Warszawie stają się naturalnymi kandydatami na najemców mieszkań segmentu D. Liczba mieszkańców Warszawy, w przeciwieństwie do większości miast w Polsce, będzie bowiem rosła.

Analiza przestrzenna liczby mieszkań istniejących (Tabela 1) oraz liczby podmiotów gospodarczych (Tabela 2) w poszczególnych dzielnicach Warszawy pokazuje, że ranking dzielnic w obu tych dziedzinach w zasadzie się pokrywa (istnieją przesunięcia o jedną pozycję pomiędzy dzielnicami). Sugeruje to raczej proporcjonalne rozmieszczenie lokalizacji nowych mieszkań z segmentu D w różnych dzielnicach miasta. Przesłankami lokalizacji, poza posiadaniem gruntu budowlanego przez miasto, będzie raczej dostęp do transportu publicznego i innego typu usług. Chodzi bowiem o to, aby budując te mieszkania utrwalić działania na rzecz porządkowania przestrzennego stolicy i budowania miasta zwartego, co zmniejsza koszty funkcjonowania każdej metropolii. Preferowane w pierwszej kolejności powinny wszystkie kamienice miejskie nadające się remontu, zlokalizowane w dzielnicach centralnych oraz wszystkie lokalizacje dobrze skomunikowane transportem publicznym z centrum miasta i pozostałymi dzielnicami.

Analiza zawodów i dochodów osiąganych w poszczególnych zawodach potwierdza wysoką potrzebę stworzenia mieszkań segmentu D i dysponowania nimi przez Urząd Miasta. Wynika z niej, że dla poszukiwanych zawodów o stosunkowo niskich placach, mieszkania z segmentu D stworzyłyby szansę wynajmowania kawalerek przez osoby samotne czy średniej wielkości mieszkań przez gospodarstwa domowe dwu- i więcej osobowe. Poprawa standardu mieszkaniowego przy zwiększeniu dochodu rozporządzalnego jawi się jako oczywista.

Z drugiej strony, przy pewnym reżimie inwestycyjnym, UM budując mieszkania nowe lub remontując stare kamienice, miałby możliwość odzyskania wydatkowanych środków na budowę tych mieszkań w perspektywie 33-40 lat, a czynsz płacony przez najemców tych mieszkań pokrywałby także koszty bieżącego zarządzania tymi zasobami.

Kryteria przydziału mieszkania z segmentu D powinny być wyraźnie określone. Pierwszym znich powinno być nieposiadanie prawa własności lokalu mieszkalnego w obrębie Warszawskiego Obszaru Funkcjonalnego. Drugim kryterium jest obowiązek zameldowania się w mieście i płacenia w nim podatku dochodowego.

Dopiero po spełnieniu tych dwóch warunków należałoby rozpatrywać dochód gospodarstwa domowego, a czwartym warunkiem powinna być wielkość gospodarstwa domowego i powierzchnia mieszkania, którą powinna ona posiadać, aby móc bez większych przeszkód realizować wszystkie swoje funkcje życiowe. W tym ostatnim przypadku eksperci sugerują posługiwanie się metrażem mieszkaniowym rzędu73 30 m kwadratowych dla gospodarstwa jedno- lub dwuosobowego; metrażem rzędu 40 m kwadratowych dla gospodarstwa dwu lub trzyosobowego i około 60 metrów kwadratowych dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci. Przy czym, jeśli chodzi o dochód to obciążenie czynszem nie powinno być wyższe niż 30% dochodu netto danego gospodarstwa domowego. (Nie traktujemy tych wielkości ściśle, lecz jako rząd wielkości, gdyż ostateczne powierzchnie mieszkań będą wynikową pracy architekta i możliwości działki.)

Dodatkowo wskazano, że niezwykle ważną kwestią, która może utrzymać logikę systemu miejskich mieszkań na wynajem (segmenty B, C, i D) lub ją zakłócić lub zburzyć jest kwestia koniecznej, corocznej oceny wysokości dochodów gospodarstw domowych wynajmujących mieszkanie. Weryfikacja dochodów musi dotyczyć wszystkich gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania z zasobu miejskiego, z wyłączeniem segmentu A.

W ekspertyzie zaproponowano czynsz bazowy dla mieszkań segmentu D w kwocie 26,50 /m2 pum, a także zwiększenie tej stawki w I strefie miejskiej do 29,15 zł, w II strefie miejskiej do 31,80 zł, a w strefie ściśle centralnej do 34,45 /m2 pum. Propozycje te powinny ulec dalszemu uściśleniu w zależności od wybranej lokalizacji, a w szczególności od jej bliskości do systemu transportu miejskiego.

Od tych stawek zaproponowano także upusty dla określonej kategorii gospodarstw domowych, zarówno z powodów socjalnych jak i ekonomicznych. W pierwszym przypadku sugerowano upusty dla:

gospodarstw domowych z osobami niepełnosprawnymi;
ofiar przemocy domowej;
wychowanków opuszczających domy dziecka lub domy opieki zastępczej; osób, które utraciły lokal na skutek zdarzenia losowego.

W drugim przypadku (ekonomicznym) powinny to być:

• osoby z deficytowych zawodów jednostek finansowanych lub współfinansowanych ze środków miasta, wojewody lub ministerstwa, wyrażające chęć podjęcia zatrudnienia we wskazanej placówce;
• 
osoby utalentowane, które swoim potencjałem przyczyniać się będą do promocji i rozwoju miasta w obszarach sportu, nauki, kultury i sztuki;
• 
studenci wyższych uczelni ze średnią ocen powyżej 4,4, którym uczelnie nie są w stanie zapewnić akademików i których nie stać na najem mieszkania na rynku komercyjnym;
• 
absolwenci wyższych uczelni ze średnią ocen powyżej 4,4 i dyplomie z oceną bardzo dobrą, których nie stać na najem mieszkania na rynku komercyjnym a które podejmują pierwszą pracę w stolicy.

Jedną z najtrudniejszych elementów ekspertyzy była predykcja przyszłych zjawisk, zwłaszcza w sytuacji braku wiarygodnych danych statystycznych, jak to ma miejsce w przypadku oceny przyszłej liczby ludności Warszawy. Jeśli dysponujemy różnymi liczbami oceniającymi populację stolicy w roku 2030, to nie jesteśmy w stanie ocenić jednoznacznie struktury tej zbiorowości, a tym bardziej zgłaszanego przez nią popytu na mieszkania z segmentu D.

Wiadomo z danych UM, że obecnie Warszawie na pewno potrzeba ponad 3 000 mieszkań socjalnych i ponad 1 000 mieszkań komunalnych i kolejny 1 000 mieszkań w segmencie C (TBS). W odniesieniu do nowego produktu jakim będzie mieszkanie z segmentu D, jedyną wiarygodną metodą jego oceny jest skrócenie czasu prognozowania i oparcie predykcji o faktycznie dostępne i wiarygodne dane. W rezultacie – realizacja popytu istniejącego z równoczesną obserwacją zjawiska i systematycznym reagowaniem na jego zmiany. Można sądzić, że wybudowanie 4 000 do 6 000 mieszkań segmentu D do roku 2022, byłoby dobrą podstawą do oceny popytu na dalsze lata tj. przy najmniej do 2030 roku. W ekspertyzie oceniono, że do 2030 roku powinno powstać 18-20 tysięcy mieszkań z segmentu D, jednakże podkreślono wyraźnie, że ten szacunek jest raczej intuicyjny. Stwierdzono też i zalecono, aby metodą weryfikacji rozmiarów popytu było stopniowe budowanie kolejnych mieszkań i ciągła ocena niezaspokojonego popytu, jako podstawa do dalszych inwestycji. W przypadku mieszkania, którego cykl wykonawczy jest długi, coroczna czy co półroczna ocena popytu jest wystarczająca dla dokonania aktualizacji planów. Powinna ona pozwolić nie tylko na ocenę popytu globalnego, ale także struktury budowanych mieszkań oraz ocenę wykorzystanych i dostępnych lokalizacji.

Kolejną ważną kwestią jest sposób pozyskania zasobu mieszkań segmentu D i pozostałych segmentów. Przed Urzędem Miasta stoi zadanie zasadniczego przyspieszenia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wymaga to znaczącego, odpowiednio do skali planowanych działań, wzmocnienia służb inwestycyjnych miasta, a prawdopodobnie także ich przeorganizowania.

W ekspertyzie wskazano, że dotychczasowy model biznesowy powiększania zasobu mieszkań miejskich poprzez inwestycje własne powinien być utrzymany. Wyrażono jednak wątpliwości, co do tego czy będzie on w stanie sprostać wyraźnie zwiększonym zadaniom ilościowym, bez pogarszania jakości budowanych mieszkań. Mniejsze wątpliwości budzi zakres inwestycji TBS-ów, gdyż nie rośnie on tak znacząco w stosunku do wcześniej realizowanych zadań, atakże służby inwestycyjne tych jednostek, chociaż doznały uszczerbku kadrowego w ostatnich latach, to jednak wciąż istnieją i są w stanie podołać takim zadaniom. Inaczej mówiąc dla relatywnie małej liczby mieszkań segmentu A, B i C, które powinny być wybudowane, dotychczas stosowane modele wydają się wystarczające. Niewykluczone jednak, że predykcja popytu nas mieszkania TBS jest zaniżona i być może UM powinien wymagać systematycznego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań, także w tym segmencie. Niewątpliwie sytuacja będzie bardziej klarowna po wybudowaniu przewidywanego tysiąca nowych mieszkań segmentu C.

W odniesieniu natomiast do mieszkań z segmentu D, w ekspertyzie wskazano trzy modele biznesowe, z czego dwa są możliwe do natychmiastowego wdrożenia. Zalety i wady każdego z nich z punktu widzenia celu pozyskania możliwie tanio dużej liczby mieszkań z segmentu D, przy równoczesnym zwrocie z inwestycji w okresie eksploatacji z czynszu płaconego przez najemców, zostały przedstawione szczegółowo. Każdy z nich jednak wymaga niezwykle profesjonalnego podejścia do problematyki zarządzania procesem inwestowania w mieszkania.

Za najlepszy z modeli uznano Deweloperski Model Renowacyjny. Największą jego zaletą jest możliwość bezinwestycyjnego odzyskania połowy substancji zdekapitalizowanej i przeznaczonej do kapitalnego remontu oraz możliwość pozyskania dodatkowej powierzchni mieszkalnej w przypadku dokonania nadbudowy lub rozbudowy. Wadą tego rozwiązania jest stosunkowo mały przyrost ilościowy mieszkań, jednak biorąc pod uwagę, że ze strony UM model ten wymaga jedynie stworzenia wzorca umowy oraz nadzoru inwestorskiego (być może też konserwatorskiego) nad wykonywanymi pracami, autorzy zdecydowanie rekomendują ten model jako uzupełniający modele tradycyjne wspomniane wcześniej. Tym bardziej, że mieszkania tego typu, w tradycyjnych miejskich lokalizacjach, mogłyby być przeznaczone przez Urząd dla specjalnej kategorii mieszkańców z segmentu D, np. wspomnianym wcześniej osobom utalentowanym czy wybitnym absolwentom wyższych uczelni. Ze względu na wielkość ich powierzchni można rozważać także ideę ich sprzedaży. Albo natychmiastowej w celu pozyskania środków na budowę mieszkań na wynajem, albo dla osób szczególnie pożądanych przez miasto przyjąć specjalny program wynajmu z opcją wykupu po określonym czasie wynajmowania.

Kolejnym proponowanym rozwiązaniem jest model określony jako BGKN. Jest to system sprawdzony w ciągu ostatnich 5 lat, możliwy do naśladowania, przy modyfikacjach organizacyjnych. System ten może przysporzyć znacznej liczby mieszkań, wymaga jednak pełnego finansowania przez inwestora (UM Warszawy). Mieszkania mogłyby wówczas powstawać także na terenach nie należących do UM, lecz w osiedlach kreowanych przez deweloperów.

Ostatni z trzech innowacyjnych systemów, Partnerstwo Publiczno-Prywatne, sugerujemy traktować jako model perspektywiczny, chociaż być warto byłoby przetestować go na jednej czy drugiej inwestycji. Trudno jednak dzisiaj znaleźć partnera po stronie prywatnego kapitału, chociaż nie jest to wykluczone. Nie należy jednak oczekiwać, że to deweloperzy zatrzymają pulę mieszkań w swoim portfelu po to, aby wynajmować osobom wskazanym przez Urząd Miasta. Raczej należałoby poszukiwać dużego inwestora finansowego, którego skłoniłaby do współpracy wieloletnia umowa z miastem. Można tu także poszukiwać inwestorów zagranicznych, zwłaszcza z grupy funduszy inwestycyjnych, głównie dlatego, że relacje ekonomiczne pomiędzy ceną wynajmu a kosztem budowy mieszkań są gorsze w niektórych krajach i to zachęcałoby do podejmowania tego typu inwestycji w Polsce. Wówczas UM zaoszczędziłby środki inwestycyjne, ale zapewne musiałby dopłacać inwestorowi do kwoty czynszów płaconych przez najemców. Skala tej dopłaty jest jednak przedmiotem negocjacji.

Przedstawione sposoby realizacji celu jakim jest stworzenie puli mieszkań segmentu D nakładają na służby miejskie szereg zupełnie nowych zadań oraz zwiększają zakres zadań dotychczas wykonywanych. Oznacza to, że poszczególne Biura musiałyby uzyskać wsparcie nie tylko ze strony innych Biur UM, ale także zewnętrzne, głównie od wysokiej klasy ekspertów. Przydatne byłoby zatem powołanie Komitetu Doradczego na wzór modelu BGKN, który rekomendowałby konkretne rozwiązania, pomagał w ich przygotowywaniu i wdrażaniu W szczególności przy opracowywaniu wzorów umów czy kreowania nowej organizacji bądź sposobu współpracy z podmiotami zewnętrznymi.


Rekomendacje

Po przeanalizowaniu problemu budowy mieszkań na wynajem w segmencie D, eksperci postanowili zarekomendować Urzędowi Miasta, za pośrednictwem Biura Polityki Lokalowej, co następuje:

  1. Zrealizowanie inwestycji mieszkaniowych w segmencie D jest koniecznością wynikającą z poczucia wspólnoty miejskiej, istniejącego popytu oraz przyjętej strategii Miasta st. Warszawy.

  2. Segment D, zwany także segmentem mieszkań dostępnych, to zasób mieszkań małych i średnich o wielkości rzędu 30, 40 i 60 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, wyposażonych, o normalnym standardzie mieszkaniowym, przeznaczonych dla tych gospodarstw domowych, których dochody są zbyt niskie, aby wynajmować mieszkania o takim standardzie na rynku komercyjnym, a zbyt wysokie, aby otrzymać przydział na mieszkanie komunalne.

  3. Lokalizacja mieszkań dostępnych jest możliwa we wszystkich dzielnicach miasta Warszawy. Powinna być jednak uzależniona od łatwej dostępności do transportu miejskiego, gdyż ten zapewnia takim gospodarstwom domowym możliwość dojazdu do pracy. Lokalizacja musi też ułatwiać dostęp do usług miejskich i tym samym budować miasto zwarte.

  4. Kwota czynszu za wyposażone mieszkanie na wynajem o powierzchni od 30 m2 (kawalerka) do 40 czy 60 m2 nie powinna przekraczać 30% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego.

  5. Z punktu widzenia inwestora (Urzędu Miasta) czynsz ten powinien umożliwiać dokonywanie amortyzacji obiektów na poziomie 2,5 do 3,0% oraz pokrywać koszty bieżącego zarządzania zasobem. Rekomendowano stawkę 3% rocznie oraz stawkę 6,00 zł za 1m2 pum na koszty bieżącego zarządzania zasobem.

  6. W ekspertyzie zaproponowano 4 stawki czynszu dla mieszkań z segmentu D. Stawkę bazową w wysokości 26,0 złotego za 1m2 pum oraz zwiększone do: 29,15 zł, 31,80 zł oraz 34,45 złotych za 1m2 pum, za mieszkanie w najbardziej atrakcyjnej (centralnej) lokalizacji.

  7. Od proponowanych stawek czynszu możliwe są upusty dla wybranych kategorii gospodarstw domowych, zarówno przy stosowaniu kryterium socjalnego, jak i ekonomicznego.

  8. Utrzymanie sprawności systemu mieszkań na wynajem (segmenty A, B, C, D) wymaga dokonywania corocznej oceny dochodów uzyskiwanych przez gospodarstwa domowe zamieszkujące w tych zasobach oraz przeprowadzania rotacji pomiędzy segmentami, jeśli dochody te ulegają wyraźnej zmianie w obserwowanych okresach.

  9. Skala inwestycji, określana na najbliższe lata (2018-2022) jako: ponad 3 000 mieszkań socjalnych, ponad 1 000 mieszkań komunalnych, około 1 500 mieszkań w TBS-ach i 4 000 do 6 000 mieszkań dostępnych. To pierwszy krok, którego realizacja doprowadzi do poprawy sytuacji mieszkaniowej, a co więcej pozwoli dokonać realnej oceny popytu na kolejne lata.

  1. Ciągłe monitorowanie procesów inwestycyjnych oraz zasad i skali wynajmu mieszkań w każdym z segmentów, a szczególnie w segmencie D, także w celu szacowania przyszłego popytu na poszczególne segmenty mieszkań na wynajem jest koniecznością, która musi być realizowana przez UM.

  2. Osiągnięcie w skali wieloletniej zakładanych efektów z dokonanych inwestycji wymaga umiejętnego zarządzania procesem inwestycyjnym, zarówno na etapie budowania jak i eksploatacji. Z tego powodu rekomendowanych jest kilka modeli biznesowych realizacji inwestycji mieszkaniowych.

  3. Model inwestycji własnych dokonywanych przez Urząd Miasta potwierdza swoją przydatność, jednakże znacznie większa skala inwestycji mieszkaniowych wymusza wdrożenie także innych modeli biznesowych.

  4. W przypadku potrzeby pozyskania szybko większej liczby mieszkań, ale także długofalowo, zalecany jest „Model BGKN” czyli kupna mieszkań od deweloperów poprzez zakontraktowanie ich na wstępnym etapie inwestycji deweloperskiej.

  5. Mieszkania w starych kamienicach odzyskiwane metodą bezinwestycyjną wDeweloperskim Modelu Renowacyjnym mogłyby być wynajmowane na okres wieloletni z opcją wykupu dla wybranych gospodarstw domowych szczególnie przydatnych dla miasta (wybitne talenty, eksperci, pracownicy zawodów deficytowych itp.).

  1. Biuro Polityki Lokalowej realizując tak wielostronny program mieszkaniowy wymaga wsparcia przez inne służby UM Warszawy oraz przez ekspertów zewnętrznych. W tym ostatnim przypadku zalecanym rozwiązaniem jest sformalizowany Komitet Doradczy.

  2. Realizacja tak ambitnego planu rozwoju zasobów mieszkaniowych miasta będzie wymagała także rekonstrukcji biura oraz stworzenia jednostek inwestycyjno- budowlanych, zgodnie z zaakceptowanymi modelami rozwoju miasta i budowy mieszkań w segmencie D.